Theo PGS.TS Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng), các công trình xây dựng ở nước ta “có sinh mà không có dưỡng”. Do đó, mọi công trình xây dựng đều bị xuống cấp theo thời gian, đều cần được “thăm khám và được chữa bệnh”. Đặc biệt là các khu nhà chung cư cũ sau mấy chục năm tồn tại.

Đặt ra thời hạn sử dụng chung cư

Nhiều tòa chung cư (trước đây gọi là nhà tập thể) đang rơi vào tình cảnh "sống trong sợ hãi" vì đã xuống cấp nghiêm trọng, được cảnh báo ở mức độ nguy hiểm hạng D nhưng chưa tìm được phương án xử lý thỏa đáng.

Cách đây hơn 10 năm, Hà Nội có chủ trương sẽ cải tạo xong hơn 1.500 chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có khoảng gần 20 chung cư được thực hiện, như D2 Giảng Võ và một số toà chung cư cũ trên đường Phạm Ngọc Thạch được cải tạo, xây dựng lại mới…, nghĩa là mới chỉ thực hiện được hơn 1% mục tiêu.

Với tiến độ này thì phải mất hơn... 100 năm nữa, Hà Nội mới có thể cải tạo được hết số chung cư cũ đang tồn tại, hàng chục nghìn người dân vẫn phải chấp nhận sống trong bất an trước rủi ro ập đến.

Theo PGS.,TS. Trần Chủng, hiện nay, hàng nghìn chung cư mới đang được xây dựng, sau 30-50 năm nữa, những toà nhà khang trang này sẽ trở thành những khối nhà già nua, cũ kỹ giống như tập thể cũ của ngày hôm nay.

“Câu chuyện ở đây là cần phải đặt ra về thời hạn sử dụng chung cư, các vướng mắc về cơ chế pháp lý của hiện tại và mối đe dọa đổ sập đã hiển hiện rõ trong tương lai”, ông Chủng nói.

Nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng cho rằng, mọi công trình xây dựng đều bị xuống cấp theo thời gian, nên rất cần thiết được “thăm khám và được chữa bệnh” thường xuyên.

"Hơn nữa, công trình được yêu cầu đảm bảo tuổi thọ tính theo số năm tồn tại, nhưng không có nghĩa là cứ đạt tới số năm thiết kế nêu là phải đập bỏ. Không thể máy móc sử dụng số năm để nói về giới hạn sử dụng một công trình xây dựng", ông Chủng phân tích.

Coi trọng công tác bảo trì

Cũng theo PGS.,TS. Trần Chủng, một công trình xuống cấp sớm hoặc xập xệ khi hết niên hạn sử dụng thì việc loại bỏ công trình đó để xây dựng công trình mới không chỉ là chỉnh trang lại bộ mặt đô thị, mà điều quan trọng hàng đầu là đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khỏe cho con người.

Các chuyên gia cho rằng, hiện nay, cách thực hiện đối với các chung cư xuống cấp được xây dựng những năm 1970 ở một số thành phố, đặc biệt ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất lúng túng và giải pháp đều có tính chất tình huống, chưa có lối thoát.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho hay, theo pháp luật xây dựng tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng được xác định theo quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 được xác định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

“Như vậy, khi hết niên hạn nhà chung cư phải tổ chức kiểm định để xác định toà nhà đó còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định”, Luật sư Phượng nhấn mạnh.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, tùy theo từng trường hợp để xử lý tại quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014. Nếu sau kiểm định vẫn đảm bảo an toàn sẽ tiếp tục sử dụng, phá dỡ cải tạo hặc xây dựng mới nhà chung cư, hoặc bàn giao cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác.

Đối với việc xây dựng mới nhà chung cư cũ hiện đang thực hiện theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, dù có nhiều chính sách hỗ trợ nhưng thực tế khó triển khai, ít nhà đầu tư quan tâm.

Trong trường hợp chung cư đó bàn giao cho Nhà nước để sử dụng mục đích khác, Nhà nước phải thực hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật chung của Luật Đất đai 2013.

Thế nhưng, thực tế số tiền mà chủ sở hữu được hưởng không nhiều nên chính sách tái định cư vẫn được đánh giá là quan trọng khi xem xét phương án hỗ trợ, bồi thường.

Các chuyên gia cho rằng, ngoài được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước, cư dân không nên quá phụ thuộc dẫn đến trông chờ chính sách.

Điều cần thiết, theo PGS.,TS. Trần Chủng, các chung cư phải coi trọng công tác bảo trì. Chỉ có bảo trì thật chuyên nghiệp thì các giá trị về chất lượng chung cư mới được giữ gìn và niên hạn sử dụng được đảm bảo.

“Phải tuyên truyền để mỗi cư dân hiểu và thực hiện công tác bảo trì từ căn hộ của mình, gìn giữ các hạng mục dùng chung của cả tòa nhà và khu chung cư. Tuổi thọ của mỗi chung cư phụ thuộc vào chủ đầu tư, các nhà thầu, đội ngũ chuyên nghiệp trong quản lý khai thác tòa nhà và ý thức làm chủ của mỗi cư dân”, ông Chủng nói.