Cả nước có gần 3.000 toà chung cư cần phải cải tạo; riêng Hà Nội có 1.570 toà nhà phải cải tạo, trong số 1.570 toà nhà có 81% là cụm dân cư, còn lại là toà nhà đơn lẻ. 

Thực tế, việc cải tạo chung cư cũ để đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị văn minh là rất cần thiết, bởi chung cư cũ hiện nay không đáp ứng được an toàn và hạ tầng xã hội.

Người dân cần tự nguyện

Tại Hà Nội, các khu chung cư cũ thường nằm ở những vị trí đắc địa hoặc trung tâm thành phố. Vì vậy, công tác cải tạo chung cư cũ gặp vô vàn khó khăn, từ vấn đề tầm nhìn quy hoạch, giới hạn quy mô dân số, đến công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư, nguồn vốn và các doanh nghiệp được giao làm chủ đầu tư …

Một số khu chung cư cũ ở Hà Nội đã được cải tạo, nhưng mới chỉ đơn lẻ từng toà nhà tại các khu như Giảng Võ, Kim Liên, Nam Đồng… nên dẫn đến hạ tầng tiếp tục “khập khiễng”. 

Ông Bùi Khắc Sơn – Chủ tịch HĐQT công ty cổ phần xây dựng Xuân Mai- chia sẻ hiện nay ngân sách nhà nước vẫn hạn chế, chưa có hỗ trợ, chưa có quỹ nhà hoặc nguồn lực khác, mà chỉ có nguồn lực của doanh nghiệp cùng chia sẻ với người dân để thực hiện tái định cư. 

Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có chính sách cụ thể cho những người dân định cư tại chỗ. Nếu để doanh nghiệp tự bàn bạc với dân thì khó thoả thuận được mức bồi thường. 

Ngoài ra, trong cụm dân cư hoặc các toà nhà đơn lẻ, đa phần người dân đồng ý di dời, nhưng một số người dân không chấp nhận chỗ định cư mới, do lo ngại giá nhà khi xây dựng xong sẽ tăng cao và không được quay về khi dự án đã hoàn thiện. 

Ông Bùi Khắc Sơn cho rằng cần phải đưa việc cải tạo chung cư cũ vào chính sách và quy hoạch cụ thể. Cả hệ thống chính trị cần vào cuộc và đưa ra kế hoạch thông báo bắt buộc cải tạo cho từng giai đoạn. 

“Việc này cần phải giao cho chính quyền cấp quận, thành phố để lập nghiên cứu quy hoạch. Người dân biết thời điểm phải thực hiện, coi đây là nghĩa vụ chính trị và phải xem xét lại chỉ tiêu về quy hoạch”, ông Sơn cho hay.

Thực tế hiện nay, khi gặp khó khăn vướng mắc không cải tạo được cả cụm, một số khu vực chỉ cải tạo lại từng toà nhà, dẫn đến quy hoạch không đồng bộ. Toà nhà làm trước đã đào hạ tầng, toà nhà làm sau lại tiếp tục xới lên, khiến cả thành phố như một bức tranh “loang lổ”. 

Cần cải tạo cả khu

Theo các chuyên gia bất động sản, việc cải tạo chung cư cũ là hệ quả của xây dựng pháp luật về cách tiếp cận đất đai và chính sách chưa phù hợp. 

Có thể nói, nhà chung cư không có vô thời hạn, tuy nhiên đất để xây dựng chung cư được coi là đất ở và cho sử dụng vô thời hạn. Chính vì vậy mới xảy ra tình trạng khó cải tạo, khó xây dựng lại như hiện nay. 

Đồng tình với quan điểm của các chuyên gia bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước cần điều chỉnh lại pháp luật để thời hạn sử dụng của đất đúng bằng tuổi thọ của nhà chung cư. Khi điều chỉnh đất có niên hạn thì bao giờ giá cũng giảm đi rất nhiều. 

GS. Võ cũng đề nghị chung cư có thời hạn nhưng thực chất vẫn sử dụng vô thời hạn. Như vậy, những toà nhà hình thành hữu hạn từ trước mặc dù đã cũ nhưng giá vẫn có thể cao hơn, đó là việc phải chấp nhận, pháp luật không thể điều chỉnh xử lý vấn đề cũ. 

Tại Nghị định của Chính phủ về cải tạo nhà chung cư rất chung chung, không cụ thể phương án cải tạo là như thế nào, yêu cầu là gì… “Tôi cho rằng cơ chế không mạch lạc, không tạo thành cơ sở pháp lý chắc chắn để chúng ta dựa vào nó cải tạo tất cả nhà chung cư được”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần có những nguyên tắc nhất định trong việc cải tạo chung cư hiện nay. Theo đó, Nhà nước không nên tính đến cải tạo từng toà nhà mà tính đến dự án lớn, nhà đầu tư lớn có thể cải tạo cả khu, để có cơ hội quy hoạch lại. Nếu cải tạo cả khu thì hệ quả tích cực của nó lớn hơn rất nhiều. 

Liên quan đến việc một số cư dân chưa đồng ý di dời dẫn đến tiến độ chậm, một số chuyên gia hiến kế, lúc này không thể lấy ý kiến 100% cư dân đồng ý được, bởi chắc chắn sẽ có những ý kiến ngược, đòi hỏi cao hơn. Nhà nước cần phải đưa ra một quy tắc “đại đa số cư dân ở đây đồng thuận với một phương án nào đó”, thì phương án đó được quyết định và mọi người phải theo. 

Tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2010 đã có quy định 70% dân cư đồng thuận là đủ. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 lại không đề cập đến tỷ lệ dân cư đồng ý là bao nhiêu. 

“Theo tôi phải chấp nhận tỷ lệ ít nhất là 2/3 đồng thuận thì coi như phương án đó được duyệt”, GS. Võ khẳng định.