Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ngày càng bức thiết do nước ta đang bước vào cơ cấu dân số vàng với 70% dân số trong độ tuổi lao động 15-19 tuổi.

Số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng cho thấy, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở, 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ.

Đề xuất về quỹ đất

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), riêng TP. Hồ Chí Minh có quy mô dân số đã lên đến gần 13 triệu người; trong đó, gần 3 triệu người nhập cư.

Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến vài trăm nghìn căn nhưng sẽ chỉ có khoảng 10.000 người mua được loại nhà này, chiếm khoảng 1% người có nhu cầu.

Bên cạnh một số doanh nghiệp luôn theo đuổi chiến lược nhà ở thương mại giá rẻ trước đó, nhiều doanh nghiệp trước đây tập trung vào nhà ở trung và cao cấp vì tỷ suất lợi nhuận cao cũng đã và đang có sự chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền.

Mặc dù vậy, số lượng dự án và căn hộ đáp ứng được nhu cầu của thị trường còn rất hạn chế, do quỹ đất đầu tư ngày càng khó khăn. Mới đây, HoREA đã có công văn hỏa tốc gửi Ủy ban các vấn đề xã hội của Quốc hội và lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đề xuất cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.

HoREA dẫn chứng kinh nghiệm và bài học rút ra từ mô hình phát triển khu nhà ở an sinh xã hội với căn hộ diện tích 30m2, giá bán 100 – 200 triệu đồng/căn của tỉnh Bình Dương.

"TP. Hồ Chí Minh vẫn có thể làm được căn hộ nhà ở xã hội 30m2 có giá bán khoảng trên dưới 200 triệu đồng/căn tại một số khu vực có điều kiện tương đồng như tỉnh Bình Dương", văn bản của HoREA nêu rõ.

HoREA đề xuất xây dựng loại hình nhà ở này tại Khu chế xuất Linh Trung I,II,III (326 ha), Khu công nghệ cao (913 ha, nhất là trong quy hoạch phát triển giai đoạn 2), Công viên phần mềm Quang Trung (43 ha), Đại học quốc gia TP. Hồ Chí Minh (647 ha; trong đó có khoảng 2/3 diện tích thuộc Bình Dương)….

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất cần tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là sử dụng hợp lý và hiệu quả quỹ đất công, quỹ đất 20% trong các dự án nhà thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên.

"Với quỹ đất nêu trên, TP. Hồ Chí Minh có thể làm được khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội 30m2 có giá bán khoảng trên dưới 200 triệu đồng/ căn", HoREA nhận định.

Xây căn hộ diện tích nhỏ

Cũng theo đề xuất của HoREA, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách về tín dụng liên quan đến nhà ở xã hội, nguồn vốn hỗ trợ cho Ngân hàng Chính sách xã hội, mô hình Ngân hàng tiết kiệm nhà ở.

Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo, đôn đốc các ngân hàng thương mại được chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội theo Nghị định 100 của Chính phủ; khẩn trương lập kế hoạch cụ thể vốn cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư để trình Chính phủ.

Đối với Ủy ban thường vụ Quốc hội, HoREA đề nghị bổ sung "danh mục chỉ thực hiện chính sách Nnhà ở xã hội" vào danh mục được ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 – 2020; bổ sung vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội 3.000 tỷ đồng để thực hiện cho giai đoạn đến năm 2020. Chính phủ cần cấp cho các tổ chức tín dụng 3.431 tỷ đồng để bù lãi suất cho vay trong năm 2018.

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay có một loại hình tương tự nhà ở xã hội, đó là cá nhân và hộ gia đình làm phòng trọ, nhà trọ (diện tích tối thiểu 10m2). Loại hình nhà này không đảm bảo về chất lượng, tiện ích, an toàn. Nếu để doanh nghiệp làm phân khúc này thì chắc chắn sẽ tốt hơn rất nhiều.

Tuy nhiên, thông tư 20 của Bộ Xây dựng không cho doanh nghiệp làm phân khúc nói trên. Do đó, cần có một chính sách và cơ chế để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ diện tích nhỏ (dưới 45m2), nhu cầu về phân khúc này là rất lớn.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, công ty bất động sản Đất Lành, hiến kế nên xã hội hóa nhà ở xã hội, rất nhiều doanh nghiệp muốn làm nhà ở cho người nghèo. Những doanh nghiệp này mong muốn được những chỉ tiêu quy hoạch như nhà ở xã hội: cho doanh nghiệp vay lãi suất thấp, cho xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ (dưới 45m2).

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT công ty cổ phần đầu tư Nam Long, cơ quan nhà nước cần ban hành sớm tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Quy hoạch ngân hàng quỹ đất công để phát triển nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành phố. Hình thành cơ chế ưu đãi vượt trội về tài chính, tín dụng và thuế cho người mua nhà và các tổ chức phát triển nhà.

Bên cạnh đó, cần thúc đẩy giải quyết hai vướng mắc lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội là chi phí giải toả và đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án.

Ngoài ra, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng cần nghiên cứu sớm ban hành khung định mức để hạch toán các chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đấu nối cho các dự án phát triển nhà ở xã hội như hiện nay.