Trong hai năm 2020, 2021, tỉnh Bắc Giang với những lợi thế về kinh tế, hạ tầng là một trong những điểm nóng về sốt đất. Nhiều nơi giá tăng cả chục lần chỉ trong vài tháng. Các đợt đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia.

Đất tỉnh giảm sức nóng

Đơn cử, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia. Giá bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, sau các đợt sốt, môi giới dần vắng bóng, thanh khoản rơi tự ro khiến nhiều người trót “ôm đất” nay như ngồi trên đống lửa. Không ít người buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn hoặc vì áp lực trả lãi vay.

Anh Nguyễn Quang Đông, chủ một văn phòng môi giới ở TP. Bắc Giang cho hay, cũng giống như hầu hết các tỉnh sau khi sốt đất xảy ra, thị trường nhà đất tại Bắc Giang hiện đi ngang. Hiện tượng “cắt lỗ” xảy ra khá phổ biến, tuy nhiên mặt bằng giá không giảm hoặc giảm không đáng kể.

“Kể từ đầu quý II/2022, khi các động thái siết tín dụng bất động sản của ngân hàng xuất hiện, tình hình giao dịch khắp nơi trong tỉnh gần như "đứt gánh", mua thì dễ nhưng bán rất khó. Không ít nhà đầu tư đến hạn thanh toán để sang tên đã chấp nhận bỏ cọc”, anh Đông thông tin.

Tương tự, chỉ cách đây vài tháng, nhiều khu vực ở Quảng Trị như huyện Cam Lộ, Hướng Hóa, Triệu Phong, TP. Đông Hà... xảy ra tình trạng sốt đất điên cuồng, môi giới đổ về tung các chiêu thổi giá đất lên gấp 2-3 lần chỉ trong vài tiếng, nhưng nay mọi thứ rơi vào trầm lắng.

Hiện tượng “bỏ cọc chạy lấy người” cũng xảy ra ở nhiều địa phương trong tỉnh. Minh chứng là mới đây, UBND huyện Hải Lăng đã ra quyết định hủy bỏ công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị Khóm 6, thị trấn Diên Sanh. Nguyên nhân do quá thời hạn, người trúng thầu không nộp đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định.

Trước đó, UBND huyện Vĩnh Linh đã ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 12 lô đất tại khu dân cư Mũi Lò Vôi, xã Kim Thạch. Nguyên nhân tương tự, cũng là do người trúng đấu giá từ chối và không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Có làn sóng “tháo chạy”?

Trong bối cảnh thị trường nhà đất tại tỉnh hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đã và đang tìm cách “thoát hàng” để quay trở lại thành phố, tìm kiếm các phân khúc có dư địa sinh lời không quá cao nhưng ổn định và bền vững hơn.

Điển hình như trường hợp của anh Trần Thế Khải (Cầu Giấy, Hà Nội), sau 2 năm lăn lộn ở thị trường các tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên, anh vừa bán “cắt lời” 3 lô đất nền, thu về hơn 7 tỷ đồng (lãi hơn 2 tỷ đồng so với thời điểm mua vào) để đầu tư 2 căn hộ cho thuê ở khu Bắc Từ Liêm (Hà Nội).

“Dựa trên mặt bằng chung, 3 lô đất nền của tôi được định giá khoảng hơn 8 tỷ đồng, tức tăng khoảng 3,5 tỷ đồng so với lúc mua vào. Nhưng để bán được, tôi chấp nhận giảm 50% lợi nhuận. Giá “ngon” là có người nhảy vào mua ngay. Thực ra thì đầu tư đất tỉnh dài hạn giờ vẫn có tiềm năng rất tốt, nhưng vì sợ rủi ro nên tôi quay về thành phố, bù thêm 2 tỷ đồng (tiền có sẵn) mua căn hộ cho thuê cho yên tâm. Nhà là của mình, mỗi tháng lại có 60-70 triệu đồng dư ra”, anh Khải thổ lộ.

Rõ ràng, thị trường đất ở tỉnh đang giảm nhiệt, không còn dễ “ăn bằng lần” như trước, tuy nhiên trái ngược xu hướng “quay xe” trở lại trung tâm, không ít nhà đầu tư lại nhìn thấy cơ hội khi “đánh bắt xa bờ” trong bối cảnh thị trường sụt giảm thanh khoản, nhiều sản phẩm “cắt lãi”, thậm chí là “cắt lỗ”.

Trao đổi với Vnbusiness trong một bài viết mới đây, anh Trần Xuân Tiến, một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, tiết lộ vào giữa tháng 8/2022, anh xuống tiền mua một lô đất tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích 120m2, giá 7 triệu đồng/m2, tổng 840 triệu đồng.

Theo anh Tiệp, trong 3 tháng qua, dù thị trường trầm lắng, anh vẫn đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Nam Định, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem đất. Ưu tiên của anh hiện tại là những lô đất đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư. Đây là phân khúc vẫn có tính thanh khoản tốt.

“Đặc điểm của nhà đầu tư mới là thích lao vào vùng sốt đất. Điều này giúp nhiều người “ăn đậm” nhưng cũng đang khiến nhiều người khốn đốn. Còn những nhà đầu tư có tiềm lực, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sốt giá. Rất nhiều "tay chơi" đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ”, anh Tiệp cho hay.

Đồng quan điểm, anh anh Lê Minh, một môi giới có “máu mặt” ở Bắc Ninh, cho hay trong thời gian qua, bất chấp việc phân lô bán nền bị “siết”, đất tỉnh vẫn là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ. Người thua lỗ thường chỉ là những nhà đầu tư non tay.

Có thể thấy, làn sóng “tháo chạy” khỏi thị trường nhà đất tỉnh hiện chỉ xảy ra cục bộ, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư đuối tài chính, sử dụng đòn bẩy vay vốn quá nhiều. Còn với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn, đây vẫn là mảnh đất màu mỡ.

Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi "đánh bắt xa bờ", các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.