Một trong những sự kiện đáng chú ý nhất trong tháng 9/2022 là sự kết thúc của Propzy, một startup bất động sản từng gọi vốn thành công 30 triệu USD, quy mô nhân sự hơn 800 người. Cũng như nhiều cái tên đình đám khác, "công thức" thành công ban đầu của Propzy là "đốt tiền" để mở rộng.

Chu kỳ thanh lọc bắt đầu

Propzy là một công ty khởi nghiệp công nghệ bất động sản, chuyên về nhà phố tại TP.HCM, hoạt động chính là cung cấp nền tảng dịch vụ trọn gói để người dùng tiếp cận nhà đất an toàn, hiệu quả.

Được thành lập từ năm 2016, năm 2019 là năm đỉnh cao của Propzy với doanh thu hơn 60 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2018. Sự tăng trưởng thần tốc giúp công ty này gọi vốn thành công 25 triệu USD từ Gaw Capital Partners và SoftBank Ventures Asia, đồng thời nâng tổng số nhân viên lên 800 người.

Tuy nhiên, đại dịch COVID-19 ập đến khiến 22 trung tâm giao dịch của Propzy tê liệt, doanh thu giảm 90% năm 2020. Năm 2021, công ty sa thải 50% nhân sự vì kinh doanh bết bát, vốn chủ sở hữu ghi nhận âm hơn 420 tỷ đồng. Sau nhiều nỗ lực bất thành, công ty này chính thức công bố đóng cửa từ 12/9.

Theo tờ Deal Street Asia, trong một email nội bộ gửi tới nhân viên, ông John Le, CEO Propzy, thừa nhận việc không gọi được vốn giữa môi trường toàn cầu có xu hướng bất định, tín dụng trong nước bị siết chặt, thị trường rơi vào ảm đạm là “lưỡi dao cuối cùng” đối với công ty.

Cần nhắc lại, trước đó, khi thị trường chững lại, nhiều chuyên gia đã dự báo thị trường địa ốc năm 2022 sẽ có một cuộc thanh lọc mạnh. Cái kết của Propzy, một startup từng được kỳ vọng trở thành “kỳ lân” trong lĩnh vực bất động sản, cho thấy những dự báo phần nào đó đang đi đúng hướng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty xây dựng Lê Thành, cho rằng khó khăn hiện tại hoàn toàn đủ sức nhấn chìm những doanh nghiệp có nền tảng thiếu vững vàng, chậm thay đổi. Những đợt thanh lọc khốc liệt trong trong thời gian tới có thể khiến thị trường đi theo 2 kịch bản.

Thứ nhất, qua sàng lọc, các doanh nghiệp yếu kém bị đào thải, thị trường chỉ còn lại những chủ đầu tư mạnh. Đây là kịch bản tích cực, tạo động lực phát triển bền vững. Nhưng ở kịch bản thứ hai, khi lưới lọc quá mạnh, doanh nghiệp “chết” hàng loạt khiến thị trường rơi tự do.

Cách nào vượt “sóng dữ”?

Trong những tháng cuối năm 2022 và có thể kéo dài trong 2-3 năm tới, khó khăn sẽ tiếp tục đè nặng lên vai những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Cùng với những điểm nghẽn cố hữu về pháp lý, thủ tục hành chính kéo dài, dòng vốn sẽ tiếp tục là “tử huyệt” của các công ty địa ốc.

Giới chuyên gia nhận định, những khó khăn của bất động sản hiện tại chứng minh chu kỳ “tiền rẻ - vốn dễ” rót vào nhà đất đã kết thúc, và thị trường đang bước vào giai đoạn tiền tệ thắt chặt, mặt bằng lãi suất cao hơn. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải thay đổi để thích ứng.

Thực tế, không chỉ những công ty khởi nghiệp, ngay cả những tên tuổi hàng đầu, có tiềm lực tài chính mạnh cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn trong bối cảnh thị trường bị siết chặt. Đơn cử như Quốc Cường Gia Lai, Tổng giám đốc Nguyễn Thị Như Loan cho hay 6 tháng cuối năm, đơn vị này chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách, pháp lý được giải quyết một cách thống nhất, đồng bộ.

Doanh nghiệp “phố núi” cũng dự kiến cắt giảm chi phí lãi vay để vượt khó chứ không mở rộng đầu tư trong năm 2022. Nguyên nhân là bởi đã gần cuối năm nhưng Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư vẫn chồng chéo, tình trạng ách tắc chưa biết sẽ còn kéo dài bao lâu.

Qua những diễn biến từ thực tiễn, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, đánh giá xu hướng thị trường bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi. Bất động sản phòng thủ là các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư ở thành phố lớn, nhà xã hội, các bất động sản ở khu công nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho biết các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm. Thực tế này đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và "đóng băng" thị trường.

Thực tế, xu thế trên cũng được các doanh nghiệp nắm bắt rất nhanh. Minh chứng là hàng loạt “ông lớn” địa ốc như Vingroup, Sun Group, Novaland, Bitexco... đang nắn dòng tiền về phân khúc bất động sản ở thực, đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân thay vì chỉ hướng tới dòng sản phẩm cao cấp.

“Bức tranh bất động sản Việt Nam hiện tại giống như mớ tơ vò, không ai có thể khẳng định là đang tốt hay đang xấu. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi doanh nghiệp tham gia thị trường phải thích ứng linh hoạt hơn, đồng thời đòi hỏi nhà đầu tư có nền tảng kiến thức tốt hơn để lựa chọn sản phẩm tốt nhất cho mình”, Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển nhấn mạnh.