Bàn về một vài quy định trong Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mới đây thu hút sự chú ý của dư luận, ông Mai Văn Phấn Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Thông tư 33 có phạm vi điều chỉnh là các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình sử dụng đất.

Bản chất của Thông tư lần này là chỉ điều chỉnh cách thể hiện thông tin của các chủ thể và là thành viên trong hộ gia đình mà có chung quyền sử dụng đất.

Theo ông Phấn, việc quản lý đất đai trải qua các thời kỳ khác nhau và phù hợp với quy định của pháp luật của các thời điểm đó.

Trước đây, luật 1998, luật 1993 quy định chủ thể trong việc sử dụng quản lý đất đai là hộ gia đình. Vì vậy, qua các thời kì chúng ta đã ghi tên của chủ gia đình hoặc chủ hộ gia đình trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong thời kì đổi mới, thị trường đất đai, quyền sử dụng đất được mở rộng, nên tên của người chủ sử dụng đất, người chủ gia đình không còn phù hợp, không còn thích ứng với điều kiện hiện nay. 

Cũng từ việc phát sinh là ghi tên chủ hộ gia đình, đến thời điểm hiện tại, giá trị đất đai lên, quyền sử dụng đất được mở rộng, chính sách về thu hồi, đền bù đất khi nhà nước có mục đích sử dụng và có chính sách đền bù hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, trong nội bộ các hộ gia đình sẽ phát sinh ra sự tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các thành viên.

Trong trường hợp nhà nước thực hiện các dự án phát triển là thực hiện thu hồi đất thì các thành viên trong hộ gia đình có người có quyền sử dụng đất, có người không có quyền sử dụng đất; vì vậy khi thực hiện việc đền bù và hỗ trợ thì không xác định được rạch ròi, rõ ràng thành viên nào là đủ quyền được hỗ trợ.

"Trong điều chỉnh lần này chúng tôi muốn đi vào bản chất, xác định chính xác chủ thể nào là thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất để bảo đảm tính chặt chẽ về pháp lý, bảo đảm giảm thiểu mâu thuẫn trong hộ gia đình, bảo đảm việc minh bạch trong giao dịch quyền sử dụng đất sau này, bảo đảm việc khi nhà nước có hỗ trợ, đền bù", ông Mai Văn Phấn phân tích.

Giải thích trước thông tin cho rằng khi giao đất cho hộ gia đình thì mặc nhiên những người có tên trong sổ hộ khẩu đều được ghi tên vào sổ đỏ, khiến mảnh đất chia năm sẻ bảy, ông Mai Văn Phấn cho rằng cần phân định rạch ròi giữa sổ hộ khẩu và sổ đỏ. Sổ hộ khẩu để quản lý việc thường trú của công dân còn giấy chứng nhận ghi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

Theo ông Phấn: "Sổ hộ khẩu chỉ là một thông tin tham chiếu để ghi tên của người có quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận chứ không phải là tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu mà không có quyền sử dụng đất lại được ghi tên trên giấy chứng nhận".

Cũng nêu ý kiến tại Tọa đàm, trước thắc mắc về việc hướng dẫn cụ thể để các thành viên trong gia đình cùng có quyền được đứng tên trong sổ đỏ hay các trường hợp từ chối đứng tên nhưng sau đó lại đòi quyền lợi, ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Phó Giám đốc sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội - cho rằng bản chất Thông tư 33 chỉ làm rõ hơn Thông tư 23 trước đây. Người dân cũng không phải thay đổi sổ đỏ cũ, sổ đỏ mới, chỉ đến khi đăng ký biến động có nhu cầu thay đổi thì đăng ký, giá trị pháp lý sổ đỏ cũ và mới không có gì khác nhau.

Đồng tình với ông Nguyễn Hữu Nghĩa, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, người dân có 2 sự lựa chọn: ghi hay không ghi các thành viên vào đều được.

"Nhưng nếu phải trao đổi với những người có quyền lợi liên quan, với những người giao dịch thì có lẽ chúng ta hết sức cân nhắc. Nếu chúng ta có quyền sử dụng, có quyền quyết định giao dịch đấy mà không ghi tên vào thì gần như đã từ bỏ quyền lợi chính đáng và gây khó dễ, gây rủi ro cho những giao dịch quanh đấy. Theo quan điểm của tôi, đã quy định như thế, tiến đến một bước xác định rất rõ anh từ chối, sau này anh không có quyền ký giao dịch đấy nữa, mặc nhiên hợp đồng có hiệu lực. Không sau này anh lại bảo tôi có quyền trong đấy, tôi không ký thì vô hiệu, như vậy như là lật lọng, làm rối tung vấn đề lên", ông Đức phân tích.

Cũng theo ông Đức, việc từ chối có 2 loại, một là từ chối quyền sở hữu quyền sử dụng thì sau này không có quyền vào lại nữa. Còn nếu chỉ từ chối quyền cho người khác đứng tên, đứng thay mặt, uỷ quyền thì đến lúc nào đấy họ bảo là có quyền, theo luật hôn nhân gia đình, luật dân sự thì hoàn toàn phải thừa nhận quyền đấy của họ. 

"Tôi nghĩ phải xử lý thế này, trong luật hôn nhân có quy định là người nào đứng tên trên tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khoán thì mặc nhiên được quyền giao dịch hợp pháp dù không biết tiền của ai. Có lẽ đến lúc Luật Đất đai phải sửa, ghi nhận câu đấy, anh nào đứng tên thì được giao dịch, còn tranh chấp là tranh chấp bên trong, tranh chấp nội bộ chứ không phải là đẩy rủi ro đấy cho xã hội, cho bên ngoài", ông Đức nhấn mạnh.