Cuối tháng 12/2021, anh Đỗ Trí Quốc rót hơn 1,8 tỷ đồng để mua vào một lô đất mặt tiền tại Cần Đước (Long An). Mảnh đất từng lên gần 2,5 tỷ đồng sau hai tháng, nhưng nay rơi vào cảnh “ế ẩm”, anh Quốc đang phải 'chạy đôn, chạy đáo' rao bán cắt lỗ nhằm tất toán khoản vay gần 1 tỷ đồng.

Giảm giá vẫn “ế”

Nhà đầu tư gốc Hà Nội cho hay, lô đất này nằm ở xã Long Cang, được mua lại từ nhà đầu tư trước có nhu cầu thu hồi vốn. Giữa tháng 2/2022, với lợi thế giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, cùng hàng loạt dự án “nở như nấm sau mưa” trên địa bàn huyện, giá lô đất tăng dựng đứng lên gần 2,5 tỷ đồng.

Giá lên nhanh nhưng cũng xuống gấp. Chỉ sau hơn 3 tháng kể từ khi thiết lập đỉnh cao, giá đất nền Long Cang và vùng lân cận bắt đầu chững lại, giao dịch đóng băng theo diễn biến chung của thị trường. Gần 2 năm qua, anh Quốc “ôm đất” trong hoang mang, bán không được, để không xong.

“Cuối năm 2022, khoản vay ngân hàng hết ưu đãi, mỗi tháng tôi phải gồng hơn 30 triệu đồng (cả gốc và lãi). Tôi bắt đầu tìm đủ mọi cách để thoát hàng, nhưng khách đòi giảm 40 - 50%. Tôi vẫn đang cố gồng, nhưng nếu đến đầu năm sau, tình hình không khá hơn thì buộc phải bán”, anh Quốc chia sẻ.

Không chỉ là những trường hợp đơn lẻ, kết quả thăm dò cho thấy thị trường nhà đất Long An đang rơi vào cảnh “vãn chợ chiều”, đông khách hỏi, vắng khách mua. Nhiều nhà đầu tư ôm đất có nguy cơ gãy đòn bẩy tài chính, buộc phải tìm cách giảm giá 30-50% (so với đỉnh sốt) nhưng vẫn khó bán.

Theo báo cáo của Nhà tốt, nguồn cung nhà đất trong quý 4/2023 tại tỉnh Long An giảm 38%, trong khi đó nguồn cung mới của đất nền chỉ đạt 1/3 so với cùng kỳ năm 2022. Nhu cầu mua và quan tâm nhà/đất cũng trên đà suy giảm kể từ tháng 9 đến tháng 11/2023.

Mức giảm giá nhà đất trung bình tại Long An đạt từ 2-3 triệu đồng/m2 (tương đương 15-20%). Một số khu vực, đất nền giảm giá từ 30-40% nhưng sức cầu vẫn khá chậm. Các nền đất rao bán tháng 10/2023 có giá từ 13-14 triệu đồng/m2 hiện giảm xuống 10 -11 triệu đồng/m2 nhưng không có giao dịch.

Tương tự tại Long An, thị trường nhà đất ở hầu hết khu vực vùng ven, các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Nhơn Trạch, Long Thành... cũng đang chìm trong ảm đạm, dù “cò” đất đã hoạt động trở lại và lượng tìm kiếm phần nào được cải thiện.

Điển hình, tại các huyện Trảng Bom, Thống Nhất, Long Thành… của tỉnh Đồng Nai từng được “cò đất” thổi giá chóng mặt nhưng hiện im ắng hẳn. Đơn cử, ở Long Thành, dọc các tuyến huyện lộ, hàng loạt biển treo bán đất "ngộp", mức giảm phổ biến 100 - 500 triệu cho các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2. Giao dịch giảm 90% so với hồi đầu năm 2022.

Chờ sóng hạ tầng

Trong bối cảnh thị trường "đóng băng", không thể thoát hàng, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang “nín thở” gồng lỗ, chờ "sóng" hạ tầng “tiếp lửa”, mở lối thoát hiểm trong thời gian tới.

Kỳ vọng trên là có cơ sở bởi với nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng trước năm 2030 lên đến hơn 700.000 tỷ đồng, bất động sản Đông Nam Bộ, đặc biệt là các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh được đánh giá là sẽ “tăng nhiệt” trong thời gian tới.

Hiện, toàn vùng đã đưa vào khai thác 103km đường bộ cao tốc, đang thi công 178km và chuẩn bị khởi công 126km, dự tính đến 2025 sẽ có trên 400km đường đưa vào khai thác. Đáng chú ý là các dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành đang vào giai đoạn nước rút, hay nhà ga T3 cảng hàng không Tân Sơn Nhất…

Anh Lê Luân, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu (Tây Ninh), ven dự án cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài), cho biết giá đất khu vực này đang được rao ở mức 800 triệu - 1,2 tỷ đồng/lô (70 - 90m2), nhưng thanh khoản đang khá khó khăn.

Các trường hợp cắt lỗ, theo anh Luân, đa phần là vì vay quá nhiều để đầu tư. Trong khi những người có dòng tiền mạnh, hoặc chưa quá áp lực về tài chính thì vẫn đang hy vọng khi tuyến đường cao tốc hình thành (dự kiến vào năm 2025), thị trường sẽ hồi phục.

“Bản thân tôi đang mong sự hoàn thiện của tuyến cao tốc có thể hâm nóng thị trường, mở ra cơ hội bán “chốt lời” trong thời gian tới. Nếu bán được, tôi sẽ tính toán chuyển sang nơi khác sau gần 3 năm đầu tư ở đây”, anh Luân chia sẻ.

Các nhà đầu tư đang chờ đợi sóng hạ tầng, tuy nhiên, theo giới phân tích, ngay cả khi có sóng, thị trường nhà đất vùng ven cũng khó lấy lại sự sôi động như thời đỉnh cao. Bởi, sau khó khăn, thị trường dần được thanh lọc, các nhà đầu tư cẩn trọng hơn, ưu tiên đất “sạch” pháp lý, việc lựa chọn về vị trí, hạ tầng… cũng gắt gao hơn.

Thời gian tới, giá bất động sản các huyện vùng ven TP. Hồ Chí Minh nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm trong biên độ hẹp 3-4%. Ở các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh gồm Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu có thể giảm giá 5-15% trong 12 tháng tới. Các vùng xa hơn sẽ giảm giá mạnh hơn.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng.

Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.