Thị trường đang ấm lên

Thị trường bất động sản (BĐS) cuối năm 2023 được dự báo sẽ ấm lên nhờ hàng loạt thông tin về chính sách. Đầu tiên là việc, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 993/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS.

Theo đó, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực BĐS; có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất.

Thực tế, sau nhiều chỉ đạo quyết liệt từ phía Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, lãi suất vay mua nhà thời gian qua đã hạ nhiệt đáng kể.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, lãi suất vay ngân hàng cho các khoản vay hiện hữu đã giảm từ 1-3% so với thời điểm đầu năm.

Cụ thể, ở thời điểm hiện tại, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 6% - 10%/năm, áp dụng ở kỳ hạn vay ngắn từ 3-6 tháng, hết thời gian ưu đãi, lãi suất rơi vào khoảng 10,5% - 13%/năm.

Bên cạnh đó, việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng là điểm đặc biệt quan trọng để các nhà đầu tư có thể tự tin xuống tiền đầu tư.

Để các nhà đầu tư có được góc nhìn tổng quan về thị trường BĐS giai đoạn cuối năm 2023 và năm 2024, Ráp Kèo Group (RKT Group) đã tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề: “Xu hướng dòng trong bất động sản năm 2023”.

Tại toạ đàm, các chuyên gia kinh tế, bất động sản đã phân tích nhiều khía cạnh về dòng tiền trong thị trường BĐS thời gian qua, đặt biệt là tiềm năng tăng trưởng của BĐS trong giai đoạn cuối năm 2023 và năm 2024.

Đánh giá về tình hình thị trường BĐS hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, hiện nay nhu cầu thực đối với BĐS vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối. Thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua.

Trong giai đoạn này, thị trường thứ cấp đang là thị trường ổn định nhất, dòng tiền cho thuê thị trường cho thuê thị trường trung tâm đã nhích lên, từ 4,1% lên 4,3%. Tuy nhiên, từ sau tháng 9, 10 bắt đầu sụt giảm, nhu cầu cho thuê cuối năm giảm từ 20% - 25%. 

Còn về thị trường sơ cấp, năm 2022, thị trường tập trung các dòng sản phẩm cao cấp, siêu sang, nhưng đến 2023, thị trường đã tập trung nhiều hơn vào nhà vừa túi tiền dễ sở hữu. 

Cũng theo số liệu của địa diện Batdongsan.com.vn, thông tin cắt lỗ giảm dần sau tháng 8, trước là 1,4%, giờ chỉ còn 0,8. Ví dụ, nếu quý II lượng tin cắt lỗ tăng 34%, quý  III là 22% và quý IV lượng tin cắt lỗ giảm về lại còn 10%.

Tuy nhiên, vì tâm lý săn hàng cắt lỗ sâu nên chỉ cần 1 tin được đăng lên thì lượng xem cao nhất, gấp 5 - 6 lần so với bình thường. Cứ thấy tin rao cắt lỗ 30-40% thì họ sẽ đăng khắp nơi.

Còn theo ông Alex Phạm, Công ty cổ phần Dịch vụ Tài chính Bất động sản Tulip (FINA) nhận định, hiện nay tâm lý người dân vẫn tin rằng gửi tiền vào tiết kiệm ở ngân hàng là an toàn nhất so với đầu tư bất động sản.

Theo ông Alex, hiện nay lãi suất huy động giảm về mức thấp nhất trong lịch sử, về dưới 5% cho kỳ hạn 12 tháng. Thế nhưng lượng tiền gửi của người dân vào ngân hàng vẫn duy trì mức cao, hơn 6,44 triệu tỷ đồng, một con số rất lớn.

Trước câu hỏi làm thế nào để người dân có thể yên tâm rút tiền từ ngân hàng để mua bất động sản? Ông Alex Phạm cho rằng, điều này còn phụ thuộc vào tâm lý của nhà đầu tư.

Tâm lý quyết định phần lớn đến nhu cầu giao dịch của người dân, do đó đòi hỏi thị trường cần cung cấp thêm những sản phẩm chất lượng thật, đáp ứng đúng nhu cầu thật, nếu là bất động sản cho thuê thì phải có vị trí tốt và có thể giúp nhà đầu tư khai thác dòng tiền cho thuê hiệu quả ngay tức thì.

Thêm một yếu tố là tính pháp lý, độ an toàn khi đầu tư vào bất động sản khiến người mua không an tâm xuống tiền, như vậy những dự án đã có sẵn sản phẩm, đảm bảo về tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ dần kéo về được dòng tiền cho thị trường.

“Trong bối cảnh thị trường khó khăn, vẫn có nhiều người mua được nhà có vị trí tốt, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, từ đó tạo nền móng cho sự phát triển của gia đình mình.

Nếu có thể, người mua nhà nên ngồi với một chuyên gia tư vấn tài chính cá nhân để xem xét tình hình tài chính hiện tại, khả năng mua nhà, vay mượn và trả nợ như thế nào. Mỗi một người sẽ có sức khoẻ tài chính khác nhau, vậy nên khi tư vấn, tôi vẫn thường nhắc nhở khách hàng phải nhìn lại chính mình, nội bộ gia đình mình xem nhu cầu ra sao, rủi ro thu nhập thế nào trước khi quyết định”, ông Alex Phạm chia sẻ.

Phân khúc nhà phố - Tâm điểm đầu tư

Nhận định về phân khúc bất động sản có khả năng tăng trưởng tốt trong thời gian tới, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty đầu tư BĐS Việt An Hòa lưu ý, nhà đầu tư cần lựa chọn những sản phẩm bất động sản có pháp lý đầy đủ, nằm ở những vị trí có thanh khoản tốt.

Với phân khúc được mệnh danh là kênh đầu tư “vua” – đất nền, vị chuyên gia nhận định, sẽ hồi phục vào quý II, quý III năm sau. Do đó, ông cho rằng, mua đất nền thời điểm này cần cân nhắc, chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới nên mua.

“Phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đó là căn hộ ở khu đô thị, căn hộ trên thị trường thứ cấp đã bàn giao, có pháp lý đầy đủ hay những căn hộ mở bán mới… có những chính sách thanh toán kéo dài sẽ rất tốt với những người mua để ở”, ông Trần Khánh Quang nhận định.

Cũng theo các chuyên gia, thị trường nhà ở gồm có phân khúc đất nền hoặc phân khúc những dự án gắn liền với đất như: Villa, biệt thự, nhà phố/liền kề… vẫn sẽ là phân khúc được người dân rất ưa chuộng bởi vì tính riêng tư của loại hình này so với chung cư. 

Quý IV cũng là thời điểm sôi động nhất trong năm khi thị trường đón dòng tiền lớn từ kiều hối, tiền gửi tiết kiệm và chứng khoán chuyển sang. Nhiều nhà đầu tư đã tích lại cả niềm tin, nhu cầu và tài chính trong suốt hơn một năm trầm lắng của thị trường vừa qua, nên từ quý cuối năm nay sẽ có đà để giao dịch bùng nổ. Thị trường nhà ở được dự báo sẽ là ưu tiên đầu tư của nhiều người dân.

Trong đó, thị trường BĐS khu vực Đông Nam Bộ như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương... được dự báo sẽ có sự tăng trưởng mạnh trong thời gian tới bởi các công trình giao thông trọng điểm, sân bay, cảng biển quốc tế đang được đầu tư mạnh mẽ tại khu vực này.

Bên cạnh đó, về mặt bằng chung, giá BĐS tại khu vực này vẫn còn đang khá thấp so với tiềm năng phát triển kinh tế của vùng.

“Đối với người mua nhà để ở, điểm đầu tiên và quan trọng nhất đó là họ có thể nhận nhà và vào ở ngay. Để đạt tiêu chí này, chỉ có thể tìm nhà trên thị trường chuyển nhượng hoặc mua nhà sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư tại những dự án sắp bàn giao.

Tuy nhiên, nếu như trước đây, giai đoạn dự án bàn giao thường sẽ hết hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư, thì thời điểm này, người mua nhà vẫn có thể tìm thấy những dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhưng vẫn được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất (0% từ 12 - 18 tháng). Đây chính là điểm khác biệt của thị trường thời điểm hiện nay. 

Với những nhà đầu tư hoặc người mua nhà không có sẵn tài chính thì đây là những chính sách nên tận dụng và cũng là thời điểm phù hợp để xuống tiền”, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate phân tích.