Bảo lãnh để tiêu thụ căn hộ

Đầu năm nay, sau khi gói tín dụng nhà ở xã hội (gói 30.000 tỷ đồng) có chủ trương điều chỉnh lãi suất giảm 1% và kéo giãn kỳ hạn nợ lên 15 năm, một số ngân hàng thương mại (NHTM) Nhà nước đang triển khai chương trình này đã chủ động kéo thêm thời hạn vay lên 20 năm nhằm giảm bớt số tiền trả nợ cho người vay theo tháng.

Thậm chí BIDV còn có sản phẩm kỳ hạn nợ vay đến 25 năm. Đặc biệt, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn tài sản đảm bảo nợ vay là nhà ở hình thành tương lai đã thúc giục các doanh nghiệp (DN) tăng nguồn cung cho nhà ở giá thấp phù hợp với quy định trong gói 30.000 tỷ đồng.

Công ty Địa ốc Hoàng Quân, một trong ít DN đầu tiên được BIDV cho vay 540 tỷ đồng theo lãi suất 5%/năm của gói tín dụng nhà ở trong thời gian 42 tháng để xây dựng dự án HQC Plaza (huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh). Song vừa qua, giữa chủ đầu tư và phía NH nảy sinh việc DN đã mang dự án bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là 1.735 căn hộ ra thế chấp NH.

Sau đó, chủ đầu tư chào bán sản phẩm và đã thu được hơn 500 hồ sơ dự định mua căn hộ HQC Plaza đề nghị BIDV Bắc Sài Gòn - đơn vị đầu mối của NH cho DN vay toàn bộ dự án. Nhưng theo chủ DN, đến nay tỷ lệ khách hàng tiếp cận được vốn trong số hồ sơ này mới được khoảng chục khách hàng.

Theo tìm hiểu của phóng viên TBNH, trong cơ cấu nguồn vốn phân bổ thì nguồn vốn huy động từ khách hàng mua căn hộ của Công ty Địa ốc Hoàng Quân chiếm tỷ trọng đến 45% trên tổng nguồn vốn đầu tư dự án, do đó BIDV Bắc Sài Gòn chưa thể giải quyết cho vay từng hồ sơ đề nghị vay vốn mua nhà theo gói 30.000 tỷ đồng. Nguyên do phía NH đưa ra là chủ đầu tư chưa đáp ứng điều kiện đã phê duyệt về tỷ lệ vốn tự có trên vốn vay và nguồn vốn huy động của người mua nhà của DN.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân cho biết, DN hiện muốn đứng ra làm đầu mối bảo lãnh cho các khách hàng mua căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội nhanh chóng được tiếp cận vốn vay của gói 30.000 tỷ đồng, với lãi suất 5%/năm. Nhưng các điều kiện về tài sản đảm bảo của công ty khi đứng ra bảo lãnh với NH đang khiến cho quá trình DN, dù bảo lãnh cho chính khách hàng mua căn hộ của mình, bị bế tắc. Trong khi phần lớn các chủ đầu tư BĐS đang rất khó khăn về vốn để phát triển được dự án, do tài sản và vốn liếng đã đổ dồn vào dự án xây dựng dang dở.

“Nếu yêu cầu DN phải có sẵn khối lượng tài sản dùng để thế chấp hoặc ký quỹ làm đảm bảo theo yêu cầu NH đặt ra dường như là nhiệm vụ bất khả thi”, ông Tuấn nói.

Phải đủ năng lực tài chính

Trường hợp Công ty Địa ốc Hoàng Quân không còn là hiện tượng hiếm gặp của các nhà đầu tư BĐS khi tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội. Thậm chí, một số DN BĐS có tiềm lực tài chính, có sẵn nguồn cung sản phẩm đáp ứng đủ các điều kiện về giá thành, diện tích… để người mua căn hộ có thể tiếp cận với gói 30.000 tỷ đồng nhưng vẫn chưa vay được vốn. Các chủ đầu tư cho rằng, nếu tiếp tục xây mới căn hộ giá thấp để tăng cung cho thị trường thì phát sinh khó khăn và rủi ro rất lớn cho DN như nguồn vốn, tài sản đâu để đảm bảo nợ vay đối với những khoản tiền tạo lập dự án và tài sản để DN đứng ra bảo lãnh cho người mua nhà trong bối cảnh thị trường hiện chưa hết khó khăn.

Ông Lê Võ Thanh Phong, Phó giám đốc BIDV Bắc Sài Gòn cho biết, NH phải đảm bảo những quy định phòng ngừa rủi ro, an toàn nguồn vốn của mình khi triển khai cho vay gói 30.000 tỷ đồng. Do đây là chương trình cho vay hỗ trợ lãi suất của Chính phủ cho người chưa có nhà ở với lãi suất thấp, chứ không phải tài trợ hay cấp vốn cho người nghèo.

Hiện có những DN xây dựng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng căn hộ thành nhà ở xã hội và nhà thương mại có giá thấp, mong muốn được đứng ra làm đầu mối bảo lãnh cho khách hàng của họ mua căn hộ, nhằm hạn chế các thủ tục hành chính khi tiếp cận gói tín dụng này. NH rất khuyến khích việc DN vừa tạo nguồn cung căn hộ vừa đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn mua nhà, việc làm này tập trung một đầu mối, tăng thanh khoản căn hộ và phù hợp với quy định cấp tín dụng.

Nhưng, “việc chủ đầu tư bảo lãnh cho khách hàng của họ mua căn hộ thì bản thân DN đó phải đủ năng lực tài chính, điều kiện để đứng ra bảo lãnh chứ không nói xuông được”, ông Phong nói thêm.

Theo thống kê của BIDV Bắc Sài Gòn, đến giữa tháng 9/2014, NH này mới chỉ giải ngân được 9 cá nhân vay vốn mua nhà ở theo gói 30.000 tỷ đồng dưới dạng sử dụng tài sản thế chấp hình thành tương lai tại dự án HQC Plaza, số hồ sơ còn lại hiện đang trong quá trình thẩm định. Những hộ đầu tiên được giải ngân sớm này có căn cứ là chủ đầu tư đã giải chấp tài sản thế chấp cho NH. Điều kiện này nhằm tránh rủi ro khi những căn hộ thuộc dự án đã thế chấp cho NH, nay từng căn hộ của chính dự án đó lại được sử dụng để thế chấp lần hai.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, tại những dự án nhà ở xã hội, cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà tại dự án này đều muốn vay vốn tín dụng gói 30.000 tỷ đồng. Nếu chủ đầu tư dự án và NHTM có phương án hợp tác theo hình thức DN tham gia bảo lãnh đạt kết quả tốt, giúp đưa tổng số khách hàng cá nhân được thụ hưởng lãi suất ưu đãi của Chính phủ tăng lên là việc nên làm.

“Thành phố dự định sẽ thí điểm nhân rộng phương thức kết nối này giữa chủ đầu tư với NH trong việc mở rộng tín dụng nhà ở giá rẻ để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận vốn vay ưu đãi mua nhà từ gói 30.000 tỷ đồng”, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết.