Dòng vốn tư nhân đổ vào bất động sản vẫn tăng

Câu chuyện thắt chặt tín dụng bất động sản của ngành ngân hàng đang khiến giới chuyên gia và nhà đầu tư lo ngại sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, đúng là trong thời gian vừa qua Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã quản lý những lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản, các dự án BT, BOT... Tuy nhiên dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng ở 8 - 10%/năm, so với mức tăng tín dụng 15 -  17% của các tổ chức tín dụng.

Theo đó, tính đến cuối 2018 dư nợ cho vay bất động sản ước tính khoảng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả, cho vay bất động sản và xây dựng thì tỷ trọng này lên đến 16,5%, còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5 % tổng dư nợ nền kinh tế, đây là một con số không hề nhỏ.

Ngoài ra thị trường bất động sản đã và đang thu hút được nhiều dòng vốn khác như đầu tư tư nhân (11 tháng đầu 2018 có đến 6.400 doanh nghiệp bất động sản mới thành lập, tăng 42% và 15.500 doanh nghiệp xây dựng (tăng gần 6%) so với cùng kỳ. Với vốn điều lệ tăng từ 20 tỷ đồng trước đây lên 70 tỷ đồng hiện nay.

Bên cạnh đó dòng vốn FDI, đầu vào bất động sản cũng tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong năm 2019, trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn của mình vào ASEAN, trong đó có Việt Nam do lo ngại chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.

Theo thống kê, tính đến hết 11 tháng đầu năm, vốn FDI vào bất động sản đạt 6,5 tỷ USD, gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra còn dòng vốn từ thị trường chứng khoán, tức là, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán và phát hành cổ phiếu, một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã phát hành trái phiếu trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay có vẻ như đang bị định giá cao, nên hy vọng thị trường sẽ điều chỉnh tiếp trong thời gian tới. Mặc dù vậy kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản năm 2018 rất tốt (tăng 51% so với mức 31% của thị trường).

Ông Lực cho rằng năm 2019 thị trường bất động sản tiếp tục đà ổn định, đi vào chất lượng và tùy từng phân khúc trong đó phân khúc bất động sản nhà ở (nhất là bình dân), văn phòng cho thuê (nhất là hạng A ở TP. Hồ Chí Minh) và mặt bằng bán lẻ sẽ có nhiều tiềm năng phát triển tốt trong bối cảnh dự báo đầu tư tư nhân và FDI tiếp tục diễn biến tích cực trong năm tới.

Cùng với đó, hiện nay có khá nhiều quỹ đầu tư vào bất động sản (kể cả trực tiếp và gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán), với triển vọng phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở cao cấp và bình dân, văn phòng cho thuê thì các quỹ đầu tư sẽ tiếp tục rót vốn vào phân khúc này.

Nợ xấu chỉ là vấn đề kỹ thuật!

Bên cạnh những thuận lợi vì còn nhiều ngách để hút vốn cho ngành bất động sản thì TS. Cấn Văn Vực bày tỏ lo ngại khi lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang tiềm ẩn nhiều rủi ro như rủi ro pháp lý, rủi ro năng lực chủ đầu tư, quy hoạch, chính sách đất đai, rủi ro thanh khoản (do thị trường bất động sản nhạy cảm với các biến động trong nền kinh tế), rủi ro thị trường (liên quan đến tỷ giá, lãi suất) và rủi ro kỳ hạn (nguồn vốn huy động của các nh chủ yếu là ngắn và trung hạn trong khi cho vay bất động sản lại là dài hạn)...

“Chính vì vậy các ngân hàng cần phải chú trọng quản lý các rủi ro này, đồng thời cần có kiến nghị để cơ quan quản lý hoàn thiện thể chế phát triển thị trường bất động sản như thông tin bất động sản, định giá bất động sản, trọng số rủi ro khi cho vay bất động sản (không nên đánh đồng mức 200% như hiện nay vì bất động sản có 4 phân khúc với rủi ro khác nhau”, ông Lực khuyến nghị.

Đánh giá nguyên nhân Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tăng lãi suất huy động sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong năm 2019, TS. Lực nêu 3 nguyên nhân khiến mặt bằng lãi suất bất động sản tăng thời gian qua và có thể còn tiếp diễn.

Thứ nhất, thời gian qua huy động vốn tăng chậm hơn so với tín dụng nên đây là thời điểm các ngân hàng tăng cường huy động để cân đối và đảm bảo thanh khoản nhất là dịp cuối năm.

Thứ hai, các ngân hàng đang tăng cường nguồn vốn trung và dài hạn để một mặt đáp ứng yêu cầu Thông tư 06 (từ tháng 1/2019 chỉ được dùng 40% thay vì 45 % như hiện nay). Và mặt khác để tăng nguồn vốn cấp 2, hướng tới đáp ứng chuẩn Basel II về nguồn vốn.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất USD đã tăng trong thời gian vừa qua và còn tăng trong năm tới (do ngân hàng Trung ương các nước nhất là FED đang tăng lãi suất), tạo áp lực lên lãi suất và tỷ giá của Việt Nam.

Ông Lực nhận định: “Xu thế tăng lãi suất này có thể sẽ khiến lãi suất cho vay bất động sản tăng theo (ở mức nhẹ, trừ khi cơ quan quản lý thay đổi chính sách quy định về trọng số rủi ro - PV). Tuy nhiên, thị trường bất động sản sẽ thu hút nhiều dòng vốn khác”.

Trước lo ngại về con số nợ xấu sẽ tác động tiêu cực tới nhà đầu tư, TS. Cấn Văn Lực đánh giá: “Đúng là nợ xấu thời gian vừa qua có chiều hướng tăng lên tuy nhiên chúng ta không quá quan ngại vì đây chủ yếu là vấn đề kỹ thuật chứ không phải bản chất”.

Theo ông Lực, có 2 lí do khiến nợ xấu tăng lên thời gian qua, một là năm nay các tổ chức tín dụng phải phân loại nợ theo tinh thần nghị quyết 42 của Quốc hội nên việc phân loại nợ khác hơn; hai là thông thường các tổ chức tín dụng sẽ trích đủ dự phòng ruỉ ro tín dụng vào cuối năm mà hiện nay mới hết 11 tháng nhiều tổ chức tín dụng chưa trích lập rủi ro đủ nên có cảm giác nợ xấu bị nhích lên.

Tuy nhiên nợ xấu ngân hàng thực tế thường nằm ở vùng bất động sản nào nhiều nhất thì không nhiều người biết như bất động sản sân sau của ngân hàng, bất động sản đối tác quen biết hay bất động sản của chủ đầu tư lớn, thậm chí là bất động sản vay mua nhà của người dân... .

“Tính bình quân nợ xấu bất động sản cao hơn mức nợ xấu bình quân (hiện nay khoảng 3 - 3,5% so với mức 2,1% nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng). Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng đang cố điều tiết giảm xuống mức thấp nhất, đặc biệt là sau khi Luật các TCTD sửa đổi được ban hành, trong đó có kiểm soát chặt chẽ hơn về sở hữu chéo, về kiêm nhiệm cương vị lãnh đạo”, TS. Cấn Văn Lực nhận định và cho rằng thực trạng này sẽ được cải thiện thời gian tới.