80% sàn giao dịch không có doanh thu trong quý III/2021; hơn 6.000 doanh nghiệp xây dựng tạm dừng kinh doanh; nguồn cung mở bán thấp nhất trong vòng 5 trở lại đây, tồn kho bất động sản hơn 15.000 căn… là những con số đầy “khốc liệt” của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng trong bối cảnh COVID-19 năm 2021.

Sự tàn phá của dịch bệnh là quá lớn đối với nền kinh tế. Toàn bộ chuỗi kinh doanh sản xuất của nhiều ngành, nghề bị đứt gãy, phông nền chung vô cùng ảm đạm, trầm lắng. Lĩnh vực bất động sản cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng.

Hầu hết các dự án bất động sản trên cả nước đều phải dừng thi công vì lệnh giãn cách và đứt gãy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai vì cơ quan chính quyền các tỉnh, thành phố phải tập trung chống dịch. Nguồn cung trên thị trường vốn đã thiếu hụt nay lại không có cơ hội để cải thiện.

Hoạt động giao dịch mua - bán bất động sản trên thị trường cũng rất khó khăn vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận… trong khi bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch.

Bức tranh xám màu của thị trường này trong năm 2021 đã khiến nhiều người lo ngại khi bước sang năm 2022. Nhiều câu hỏi được đặt ra, liệu thị trường bất động sản có khả năng hồi phục lại trạng thái bình thường? Phân khúc nhà ở có triển vọng khởi sắc? Nguồn cung, lượng giao dịch sẽ ra sao?....

Để trả lời những câu hỏi này cũng như có những dự báo về thị trường nhà ở trong thời gian tới, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Chịu nhiều “tổn thương”, phân khúc nhà ở vẫn dẫn dắt thị trường trong năm 2021

PV: Năm 2021 dần khép lại, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến nhiều chỉ số sụt giảm nghiêm trọng nhất từ trước tới nay như nguồn cung mới mở bán hạn chế, lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho lớn,… Ông nhìn nhận như thế nào về thực tế này?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Nhìn lại năm 2021, bức tranh của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng tương đối ảm đạm và xám màu. COVID-19 với nhiều biến thể phức tạp đã tác động rất lớn đến nền kinh tế nước ta, bất dộng sản cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng này.

Ở những tháng đầu năm, khi dịch đang được kiểm soát tốt, thị trường này đã có những khởi sắc đáng mừng, tuy nhiên đến giữa năm, khi COVID-19 tái bùng phát lần thứ 4, mọi hoạt động phải dừng lại do lệnh giãn cách, đa số phân khúc bất động sản đều “đóng băng”.

Riêng phân khúc nhà ở, giao dịch ngưng trệ, dự án không được triển khai, khiến nguồn cung hạn chế và lượng hàng tồn kho tăng cao. Cụ thể, toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản trong quý II, III vừa qua đa phần là hàng tồn từ các quý trước. Lượng cung cũng như dự án mới khan hiếm, toàn thị trường đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Dù có những chỉ số sụt giảm mạnh như vậy, song phân khúc nhà ở vẫn chưa phải là phân khúc chịu nhiều “tổn thương” nhất trong bối cảnh COVID-19. Thậm chí, đây còn được xem là điểm sáng, đáng hy vọng của thị trường bất động sản bởi nhiều lý do.

Thứ nhất, khi giao dịch bị hạn chế, không có nghĩa là không có giao dịch. Những dự án có hạ tầng giao thông đồng bộ, hiện đại, sở hữu vị trí tốt, rõ ràng tỷ lệ giao dịch vẫn khá cao, tính thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án không giao dịch được trong bối cảnh dịch bệnh không đơn thuần do hoạt động giãn cách mà còn là yếu tố chất lượng dự án chưa thực sự đảm bảo, hoặc chủ đầu tư đang kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận mà không giảm giá. Chính những điều này đã giúp thị trường có sự phân hoá rõ ràng về chất lượng dự án.

Thứ hai, dù bức tranh chung là ảm đạm, nhiều khó khăn song bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn. Bởi vì chứng khoán liên tục biến động, giá vàng lập đỉnh và lên xuống thất thường chỉ còn bất động sản là những tài sản có giá trị lâu dài và bền vững. Vì vậy, nhu cầu đầu tư vào bất động sản nói chung và căn hộ, nhà ở nói riêng vẫn sẽ lớn. Đặc biệt, với một số nhà đầu tư đây chính là thời điểm để họ xuống tiền, chờ khi thị trường ổn định thì bán ra.

PV: Thị trường nhà ở hiện nay đang tồn tại một nghịch lý, hàng tồn kho lớn, giao dịch hạn chế nhưng giá bán căn hộ không ngừng tăng cao, dẫn đến khan hiếm phân khúc giá rẻ. Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến thực tế này?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hàng tồn kho lớn nhưng giá bán vẫn không ngừng tăng là một thực tế đang diễn ra trên thị trường nhà ở hiện nay.

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM gần như không còn phân khúc căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2. Thậm chí căn hộ có giá 25 triệu đồng/m2 cũng tìm “đỏ mắt”.

Nguyên nhân dẫn đến nghịch lý này là vì trong năm 2021, giá vật liệu xây dựng liên tục tăng nóng, đặc biệt là giá thép “nhảy múa” trong quý II khiến chi phí đầu vào của ngành xây dựng tăng lên, tác động đến giá thành sản phẩm tăng theo.

Ngoài ra, việc hàng tồn kho lớn trên thị trường hiện nay không phản ánh được nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư của người dân. Có thể trong năm 2021, nhu cầu này bị kìm nén lại nhưng không có nghĩa những năm tới, nhu cầu không tăng cao. Đặc biệt, khi nhìn vào triển vọng thị trường, phân khúc căn hộ, nhà ở luôn là phân khúc đáp ứng được nhu cầu cơ bản và quan trọng nhất của người dân về an cư nên giá bán tăng là điều dễ hiểu.

Chưa kể, năm 2021 nguồn cung mới rất ít, dự án được cấp phép triển khai không nhiều khiến thị trường mất tính cạnh tranh. Từ đó, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư đang sở hữu nguồn hàng lớn đẩy giá bán.

Bước sang năm 2022, thị trường nhà ở sẽ khởi sắc và đầy lạc quan

PV: Theo ông, đâu là kịch bản cho thị trường nhà ở trong năm 2022?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Bước sang năm 2022, thị trường nhà ở sẽ khởi sắc nhanh chóng, bức tranh này sẽ có những điểm sáng rất tích cực. Đặc biệt là nửa cuối năm 2022, thị trường này sẽ lấy lại được phong độ về nguồn cung. Bởi vì, hiện tại không chỉ có 1 chủ đầu tư làm các siêu dự án mà đã xuất hiện rất nhiều chủ đầu tư lớn rục rịch triển khai những dự án tầm cỡ, được quy hoạch bài bản. Thị trường năm 2022 phải ghi nhận đến 10 “ông lớn” như vậy.

Với những siêu dự án này, không chỉ đảm bảo cung cấp ra thị trường một nguồn cung lớn mà còn giúp thị trường tạo tính cạnh tranh và giảm giá thành sản phẩm. Từ đó, giá nhà có xu hướng sẽ chững lại, hoặc nếu tăng thì rất ít, thể hiện đúng sức mua của thị trường.

Về tỷ lệ giao dịch, ngay từ những tháng đầu năm 2022 sẽ được cải thiện rõ rệt. Do 2022 là năm thứ 3 sống chung với dịch COVID-19 nên tâm lý của người dân đã dần thích nghi, vì vậy dịch có diễn biến phức tạp thì các hoạt động giao dịch của người dân vẫn sẽ diễn ra. Chưa kể, đến cuối năm 2021, với chiến dịch tiêm phòng vắc-xin toàn dân nhằm đạt tỷ lệ miễn dịch cao sẽ tạo điều kiện lớn cho các hoạt động, sản xuất được diễn ra bình thường. Từ đó giao dịch trong thị trường nhà ở cũng sẽ đảm bảo được thực hiện.

PV: Theo ông, những yếu tố nào sẽ tác động đến thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Khi các doanh nghiệp được tôi luyện qua cuộc sàng lọc COVID-19 với những bước đi vững chãi hơn cũng là động lực lớn giúp thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ chuyển mình đầy mới mẻ, trong đó có thị trường nhà ở. Đây chính là yếu tố đầu tiên, yếu tố nội tại góp phần tác động đến sự hồi phục cũng như phát triển của phân khúc này.

Thứ hai, như tôi đã chia sẻ, nhiều thành phố lớn và địa phương trên cả nước hoàn thành cơ bản tiêm vắc-xin COVID-19 cho đối tượng từ 18 tuổi, cùng với việc cách ly người lây nhiễm đã tạo ra nhiều vùng xanh an toàn, có vai trò kích hoạt trở lại các hoạt động sản xuất và phát triển kinh tế, là tiền đề để bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng khởi động mạnh mẽ.

Thứ ba, bước sang năm 2022 nền kinh tế sẽ dần được ổn định, mặt bằng giá cả cũng được thiết lập lại trạng thái bình thường, kéo theo nguyên vật liệu tăng nóng trong 2021 sẽ có xu hương bình ổn. Điều này góp phần ổn định giá bán căn hộ, nhà ở trong năm 2022. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần minh bạch hơn nữa để tạo ra sự ổn định va mức giá phù hợp với thu nhập của người dân.

Thứ tư, những đề xuất sửa đổi luật như Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020,… cũng là một yếu tố quan trọng góp phần tác động đến thị trường nhà ở trong thời gian tới.

PV: Cụ thể, việc sửa đổi những vướng mắc trong Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tác động ra sao đến việc khơi thông nguồn cung cho thị trường nhà ở?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Trong thời gian qua, cùng việc thanh tra, kiểm tra và rà soát các dự án với quy mô trên diện rộng, cơ quan Nhà nước cũng nhận thấy còn nhiều điều khoản của các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản chưa phù hợp với thực tế, tạo nhiều “nút thắt” cản trở quá trình thực thi theo phát luật của doanh nghiệp, gây ách tắc tài nguyên đất, các dự án bất động sản.

Vì vậy, những “nút thắt” này được tháo gỡ sẽ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng cho thị trường, niềm tin cho nhà đầu tư. Các dự án được cấp phép triển khai một cách nhanh chóng khiến nguồn cung được khơi thông, cân bằng cung cầu trên thị trường. Từ đó, cũng góp phần bình ổn giá bán.

PV: Phân khúc căn hộ giá rẻ liệu có được cải thiện về nguồn cung trong năm 2022?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay chính phủ và Bộ Xây Dựng đang rất quyết liệt về việc triển khai xây dựng căn hộ giá rẻ, nên chắc chắn trong năm 2022 sẽ có khởi sắc.

Mọi kế hoạch để triển khai được đều cần có tài chính, tiền và hiện nay Bộ Xây dựng cùng sự hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ đã có một nguồn quỹ nhất định cho việc phát triển nhà ở giá rẻ.

Ngoài ra, rút kinh nghiệm từ các dự án trước, các dự án nhà ở giá rẻ sắp tới sẽ được làm theo hướng quy mô lớn, có quy hoạch rõ ràng, chứ không phải vừa xây xong đã cũ. Vì vậy, trong năm 2022, hứa hẹn sẽ mới tạo được những sản phẩm nhà ở giá rẻ chất lượng, có hạ tầng đồng bộ, lâu dài nhưng vẫn đảm bảo giá cả hợp lý, giải quyết bài toán an cư cho người có thu nhập thấp.

PV: Theo ông, đâu là thời điểm hợp lý để người mua nhà ở thực và nhà đầu tư xuống tiền trong năm 2022?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Theo tôi, vào thời điểm cuối năm 2022, khi các dự án mới được hoàn thành, nguồn cung căn hộ, nhà ở được cải thiện, thị trường có sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư thì người mua nhà ở thực hãy xuống tiền. Bởi vì lúc này, không chỉ có nhiều dự án cho người mua có sự lựa chọn đa dạng mà còn sẽ có nhiều chương trình khuyến mãi, hay giảm giá do các chủ đầu tư tung ra để cạnh tranh nhau, vì vậy rất thích hợp để mua nhà.

Còn đối với nhà đầu tư thì lúc nào cũng là cơ hội để xuống tiền nhưng song song với đó sẽ tiềm ẩn ít nhiều rủi ro. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là nếu mức giá căn hộ, nhà ở quá cao thì phải là những nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính đầu tư dài hạn thì mới sinh lời, còn những nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn “lướt sóng” thì sẽ có rất nhiều rủi ro.

- Xin cảm ơn ông!