Diễn biến trái chiều ở nhiều khu vực

Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh thời gian qua liên tục lập đỉnh với mức giá sơ cấp tăng mạnh ở tất cả phân khúc. Trong đó, báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield ghi nhận giá căn hộ hạng sang đã tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm 2021, còn giá cao nhất ở phân khúc siêu sang cũng đã vượt 15.000 USD/m2.

Dù vậy, xét chung toàn thị trường với cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, chuyên trang Chợ Tốt Nhà lại ghi nhận một số khu vực có tình trạng giảm mạnh giá bán.

Theo đó, kể cả trong khu vực đông dân cư như quận 11, nhiều căn hộ cũng đã có mức giá bán giảm bình quân khoảng 3 triệu đồng/m2, còn chưa đầy 41 triệu đồng/m2.

Dù không có dự án mới nào được mở bán, nơi đây vẫn ghi nhận làn sóng "ra hàng" mạnh mẽ của giới đầu tư khi số căn hộ được rao bán trên nền tảng Chợ Tốt Nhà tăng gần 60% so với giai đoạn 3 tháng đầu năm. Đây là mức tăng trưởng nguồn cung thuộc Top cao nhất nửa đầu năm qua tại TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài quận 11, quận Tân Bình và quận 4 cũng ghi nhận giá bán giảm lần lượt là 5 triệu đồng/m2 và 6,5 triệu đồng/m2. Riêng tại quận 4, nhiều chuyên gia cho rằng, do quy hoạch và tiện ích xung quanh các dự án chung cư hiện tại không được đánh giá cao, trong khi lại không có dự án nào được mở bán mới để hâm nóng thị trường nên giá bán căn hộ có chiều hướng giảm mạnh.

Trái ngược với diễn biến quận 11, quận 4 hay quận Tân Bình, tại Bình Thạnh nơi nguồn cung cuối quý II tăng đột biến đến 88%, giá bán trung bình vẫn tăng 12 triệu đồng/m2, đạt mốc 65 triệu đồng/m2. Đà tăng chủ yếu được đẩy mạnh trong tháng 5 và 6. 

Cùng diễn biến, tại quận 3, tính từ đầu năm đến nay mức tăng cũng lên đến 12 triệu đồng/m2, hiện các căn hộ tại khu vực đắc địa này được chào bán với giá bình quân trên 71 triệu đồng/m2.

Một số quận tập trung dân cư đông đúc khác như quận 1, 5, 10, Phú Nhuận cũng ghi nhận tình trạng tăng giá căn hộ. Lý do là dù nguồn cung tại các quận trung tâm thời gian qua tăng trưởng ấn tượng 50 - 88% nhưng mới chỉ chiếm khoảng 25% tổng số căn hộ trên toàn thành phố.

Ngoài những khu vực này, đa số quận, huyện khác chỉ có mức tăng nhẹ hoặc gần như ngang ngửa các tháng đầu năm. Nổi bật là quận 7 và quận 8 có mức giá chỉ tăng dưới 1 triệu đồng/m2 xuyên suốt quý II, với nguồn cung căn hộ dồi dào ở phân khúc giá "dễ chịu", lần lượt khoảng 44 triệu đồng/m2 và 33 triệu đồng/m2. Các căn hộ được mở bán tại quận 7 cũng tập trung quanh khoảng giá 40 - 60 triệu đồng/m2.

Xét chung toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh nửa đầu năm nay, đơn vị này đánh giá, nguồn cung tăng trưởng đều đặn tại tất cả khu vực, tổng cộng hơn 14.700 căn hộ mới được rao bán trên nền tảng. Với phân khúc giá chủ yếu trên 40 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ trung bình được ghi nhận khoảng 65 - 85%.

Tuy nhiên, các chỉ số quan tâm và tìm kiếm trong quý II giảm đồng loạt trên toàn bộ phân khúc từ bình dân đến trung cấp và cao cấp. Lý do được cho là các ngân hàng thắt chặt tín dụng, trong khi giá cả vẫn đang trên đà tăng hoặc duy trì ở mức cao, kèm theo đó là những nghi ngại về vấn đề sở hữu pháp lý từ đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư của Bộ Xây dựng.

Triển vọng thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh  trong thời gian tới

Trước diễn biễn có phần đa chiều ở nhiều khu vực tại TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia cho rằng, thị trường căn hộ nơi đây vẫn sẽ ổn định và tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Những khu vực tăng giá sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trong 6 tháng cuối năm, còn những khu vực đang ghi nhận giảm giá cũng sẽ nhanh chóng bình ổn và tăng trở lại. 

Lý giải nguyên nhân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, bối cảnh thị tường bất động sản cuối năm có khả năng sẽ tốt hơn so với với thời điểm hiện tại. Nhiều bất cập trong quy định pháp luật đang dần được tháo gỡ thông qua dự thảo sửa đổi một số luật sắp tới; tình trạng lạm phát giá cũng đang được Việt Nam kiểm soát tốt; mức tăng trưởng GDP đạt ngưỡng cao. Vì vậy, phân khúc căn hộ TP. Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung sẽ có cơ sở để hồi phục. Nguồn cung vào giai đoạn cuối năm cũng sẽ ghi nhận cao hơn so với 6 tháng đầu năm. 

“Giá bán có phần trái chiều ở nhiều khu vực tại TP. Hồ Chí Minh như hiện tại không phản ánh được tình trạng thiếu ổn định của thị trường và cũng không có nghĩa sẽ duy trì đến hết năm 2022. Bởi nhìn chung, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc có nguồn hàng khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu và đầu tư rất lớn. Nhu cầu của người dân ngày nay đã không còn quan tâm quá nhiều vào vị trí, xa hay gần trung tâm mà chỉ cần chất lượng và giá cả nằm trong khoảng cho phép là họ sẵn sàng mua. Do đó, với những khu vực đang ghi nhận mức giá chung cư giảm có khả năng là do chất lượng căn hộ không đảm bảo, hoặc quá cũ. Nếu tình trạng này được khắc phục thì giá sẽ nhanh chóng tăng trở lại”, ông Châu chia sẻ. 

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng nhấn mạnh, mức giá chung cư ở một số quận có giảm nhưng xét trên mặt bằng chung, mức giá này vẫn đang cao so với thu nhập trung bình của người dân và tăng so với bình quân hàng năm. Vì vậy, việc đánh giá giá bán căn hộ cao, thấp hay tăng, giảm không chỉ so sánh trong khoảng thời gian, không gian nhất định mà còn phải đặt trong khả năng sở hữu của đại bộ phận người dân.

Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine, lạm phát. Đây là những diễn biến trong thị trường thời gian qua, đặc biệt là bất động sản nhà ở. 

Điều đó có nghĩa giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước (tăng một lúc từ 10 - 15%) mà giá sẽ tăng vài % hàng tháng. Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì bất động sản tăng giá từ 20 - 25%. Từ đây đến cuối năm, thị trường được dự báo sẽ không thay đổi nhiều so với 6 tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên, có khả năng vẫn sẽ tích cực hơn so với giai đoạn đầu năm. Do đó, giá bán bất động sản, trong đó có phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục leo thang. Tình trạng giảm giá bán tại một số khu vực sẽ khó còn xuất hiện.