Nhìn lại thời điểm "sốt đất" gần đây nhất (cuối 2017, đầu 2018), Bộ Xây dựng nhận định: Nguyên nhân chủ yếu là do một số nhà đầu tư lợi dụng thông tin về chủ trương thành lập 3 đặc khu (Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn); việc quy hoạch mở rộng đô thị hay phát triển các công trình hạ tầng như cầu, đường, sân bay… tại một số địa phương để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá để bán lại, tạo ra cơn sốt ảo tại những khu vực này.

Không như lời đồn

Sau thời gian lắng xuống nhờ những chính sách can thiệp của chính quyền một số địa phương, đến nay, tình trạng "sốt" đất nền lại tái xuất ở một số nơi.

Nhiều người truyền nhau thông tin, tại Vân Đồn, giá đất lên hàng ngày, giao dịch nhiều đến mức "có môi giới phải nhập viện vì làm việc kiệt sức"...

Nói về điều này, ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thanh Tùng Vân Đồn nhìn nhận, đúng là tình trạng giao dịch đất tại Vân Đồn mỗi ngày một ấm, văn phòng bất động sản mọc lên khắp nơi, số lượng khách đổ về đây tương đối đông, gồm cả khách hàng trong nước lẫn Việt kiều.

"Ở một vài dự án như Phương Đông, đã có hiện tượng tăng giá đột biến trong một thời gian ngắn, song đây chỉ là cá biệt chứ nhìn chung, trên toàn thị trường khu vực này, việc tăng một vài giá trong một vài ngày là không có. Hơn nữa, khách mua chủ yếu là các nhà đầu tư nên việc tăng giá cũng không loại trừ nguyên nhân thổi giá. Hiện, giá trung bình mỗi m2 đất nền ở Vân Đồn vào khoảng 25-35 triệu đồng/m2, tăng 10 -15% so với cuối năm 2018.

Dự kiến đến cuối 2019 sẽ còn có thể "ấm" hơn nhờ cơ sở hạ tầng ngày càng đồng bộ; nhiều chủ đầu tư lớn đang nỗ lực triển khai dự án tại đây; quyết định phê duyệt quy hoạch tổng thể khu kinh tế Vân Đồn đến 2030 tầm nhìn 2050... Song, đến ngưỡng nào đó, mức tăng giá đất sẽ chậm dần và dừng lại", ông Tùng nhận định.

Tương tự, tại Đà Nẵng, nhiều khu vực tại quận Liên Chiểu, quận Ngũ Hoành Sơn, đặc biệt là huyện Hòa Vang…, giá đất tăng 40% đến vài trăm %. Nhiều mảnh đất thổ cư tại Hòa Vang đã được mua đi bán lại với giá cao gấp nhiều lần giá gốc.

"Nguyên nhân là do những người hành nghề môi giới, "cò" đất tự tung tin có dự án trên địa bàn, rồi lân la tới khu vực, giả vờ nói chuyện với nhau về thông tin đất tăng giá, đẩy giá bán đất lên cao", một lãnh đạo xã Hòa Tiến, huyện Hòa Vang lý giải.

Về việc tăng giá hàng chục % ở một số dự án thuộc khu vực có hạ tầng đồng bộ giáp đường Huỳnh Thúc Kháng, Võ Nguyễn Giáp, Nguyễn Đình Chiểu tại Mũi Né…, nhiều khách hàng cho biết, chủ yếu là do các sàn, môi giới "ôm hàng" để tạo khan hiếm giả tạo nhằm đẩy giá lên kiếm chênh lệch…

Phân tích về thực trạng trên, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Phó Tổng giám đốc Danko Group nhìn nhận: Đất nền luôn được xem là "của để dành" đối với giới đầu tư và cả những người có tiền vì tính chất bảo toàn giá trị ở bất cứ giai đoạn biến động nào của thị trường. Song hiện nay quỹ đất dành cho phát triển dự án bất động sản ở các thành phố lớn ngày càng eo hẹp, giá đất lại tăng cao làm khả năng tiếp cận đất đai ngày càng khó khăn, tổng vốn đầu tư cũng tăng lên.

Vì thế, nhiều chủ đầu tư và cả các nhà môi giới đã chuyển hướng sang các thị trường mới ở các địa phương có sự đột phá về hạ tầng hoặc tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng, công nghiệp… Nhờ đó, thị trường những khu vực này nóng lên từng ngày theo đà phát triển kinh tế chung cùng tiến độ hoàn thành hạ tầng và các tiện ích, cảnh quan cũng như theo khả năng "làm thị trường" của các môi giới bất động sản.

Hơn nữa, với mức giá trung bình 5- 20 triệu đồng/m2 đất tại các địa phương, đợt đầu thường chỉ phải đóng khoảng 30% thì chỉ cần có số tiền dưới 1 tỷ đồng là khách hàng đã có thể đầu tư một suất đất nền. Nhờ đó, nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã hưởng chênh lệch tốt. Điều này góp phần thúc đẩy nhu cầu đầu tư bất động sản tại một số khu vực giàu tiềm năng, làm cho thị trường đất nền ở nhiều địa phương sôi động và hấp dẫn hơn.

Cẩn trọng "bẫy đầu cơ"

"Tuy nhiên, như tôi đã nói, hiện nay, người mua chủ yếu là nhà đầu tư nên không tránh khỏi các trường hợp môi giới đưa ra những thông tin sai lệch về thị trường, tạo cơn sốt ảo. Bởi vậy, trước khi xuống tiền, người mua nên tìm hiểu kỹ về dự án, tránh rơi vào "bẫy đầu cơ" của các chiêu trò tung tin, thổi giá. Đầu tiên và quan trọng nhất là phải tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án. Bên cạnh vị trí đẹp, dự án phải được quy hoạch rõ ràng, có đầy đủ giấy tờ pháp lý, có giấy phép xây dựng, minh bạch; chủ đầu tư phải có uy tín, đủ năng lực thực hiện dự án", ông Tuấn nói.

Cũng bàn về điều này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch tập đoàn CEN Group cho rằng, đã là thị trường thì không tránh khỏi việc đầu cơ thổi giá. Vấn đề: ai là người "ra" sau cùng. Bởi vậy, các nhà đầu tư phải có quan điểm và chiến lược rõ ràng. Nếu là đầu tư dài hạn, đủ khả năng "ôm" hàng trong 5-10 năm thì có thể chọn mua dự án với giá hợp lý ở vùng xa hơn, còn mục đích là đầu tư ngắn hạn thì nên chọn những dự án có thanh khoản cao. Tuy nhiên, phải xác định: lợi nhuận luôn đi cùng rủi ro, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn…

Đồng tình với ý kiến trên, ông Đặng Đình Toàn, Chủ tịch Học Viện nhà môi giới, nhận định: khách hàng cần đặc biệt lưu ý tới hai yếu tố: một là, hiệu ứng Fomo; hai là giá trị thực của bất động sản. Trong đó, Fomo - tâm lý sợ bị lỡ cơ hội khiến nhiều người vội vàng tham gia giao dịch khi chưa kịp tìm hiểu kỹ về dự án và có thể sẽ chịu phải gánh chịu rủi ro. Trong thời đại bùng nổ của mạng xã hội hiện nay thì hiệu ứng Fomo rất dễ lan toả.

Về giá trị thực của bất động sản, cần được phân tích dựa trên các tính toán: Giá có hợp lý với thời điểm hiện tại, với bất động sản trong khu vực, cùng phân khúc và có tiềm năng tăng giá trong tương lai không? Người sử dụng cuối cùng là ai? Loại sản phẩm bất động sản đó phục vụ cho mục đích sử dụng nào?

Nếu để ở thì dự án đó phải đáp ứng được các tiêu chí cho người để ở như: hạ tầng, kết nối giao thông, nguồn nước sinh hoạt, điện, trường, chợ, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, khả năng di dân cơ học... đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân.

Nếu để kinh doanh, cần xác định kinh doanh mặt hàng gì? Đối tượng phục vụ là ai? Quy mô thị trường lớn không? Có lượng lớn phương tiện giao thông di chuyển qua lại liên tục trong khu vực dự án không?

Nếu để xây bất động sản nghỉ dưỡng thì phải tính kỹ xem vị trí có thể kinh doanh loại hình căn hộ dịch vụ, homestay, Bungalow không? Có gần các địa điểm du lịch, danh lam thắng cảnh, khu vui chơi giải trí... không.

"Phân tích được giá trị thực và người sử dụng cuối cùng kết hợp thêm các yếu tố: khi nào dự án có thể đi vào hoạt động hoặc ước tính được khả năng tăng giá kỳ vọng trong tương lai dựa trên các yếu tố quy hoạch, di dân cơ học, hạ tầng, dịch vụ tiện ích, tiến độ dự án; nguồn cung hiện tại và trong tương lai…, nhà đầu tư sẽ tính toán được khoảng thời gian nắm giữ bất động sản, dòng tiền để đầu tư và xác định được thời điểm thanh khoản hợp lý", ông Toàn phân tích.