Nhiều tỉnh, thành phố lớn đang đề xuất ban hành khung giá đất mới (giai đoạn 2020 – 2024) thay thế khung giá đất cũ, cho thấy mức tăng trung bình rất cao. Tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 – 30%; tại Bình Dương tăng 45 – 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ…

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đề xuất 3 phương án xây dựng khung giá đất mới. Theo đó, khung giá đất mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ tăng từ 30 – 200% so với khung giá cũ.

Người bán chưa vội

Mặc dù mới chỉ là các đề xuất tăng giá đất giai đoạn 2020- 2024 nhưng đang dần tác động tới thị trường, trước tiên là tác động về tâm lý người mua.

Phóng viên đóng vai một khách hàng đi mua đất thổ cư tại khu vực quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội). Một môi giới bất động sản (BĐS) trên đường Hồ Tùng Mậu chia sẻ giá đất gần đến Tết chuẩn bị có biến động, do nhu cầu khách hàng tìm mua nhà đón Tết và những người có tiền nhàn rỗi cũng tranh thủ đầu tư.

Nhân viên môi giới này khuyên khách hàng nên chốt sớm vì khung giá đất Hà Nội sắp tới sẽ tăng 30% giai đoạn 2020-2024.

“Giá đất khu vực quận Bắc Từ Liêm vẫn giữ từ giữa năm, nhưng sát Tết Nguyên đán, đặc biệt nếu khung giá đất được UBND TP. Hà Nội thống nhất thông qua thì giá nhà sẽ tăng”, nhân viên môi giới này nói.

Ghi nhận tại một số văn phòng nhà đất quận Cầu Giấy, số lượng người tìm kiếm nhà đất để mua đang có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian gần đây. Một nhân viên môi giới trên đường Trần Đăng Ninh cho biết người mua nhà thường có xu hướng đầu tư theo tin tức, nhất là đang có thông tin cuối năm Hà Nội sẽ ban hành khung giá đất tăng 30% cho giai đoạn 2020- 2024 nên đã ít nhiều ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà.

Tuy nhiên, với nhiều người dân, dù sốt sắng lo giá đất tăng càng khó mua nhà, thời điểm hiện tại vẫn chưa thể đủ tiền chốt căn hộ hay nhà đất.

Còn người bán vẫn ung dung, tin rằng giá đất tăng thì giá nhà sẽ tăng. Chính vì vậy, người cần tiền mới bán thời điểm này, còn người chưa cần tiền ngay thì “thong dong” chờ giá đất lên.

“Nhà tôi còn 80m2 đất thổ cư chưa có nhu cầu bán, mặc dù hiện nay rất nhiều người vào trả giá, mong mỏi mua được mảnh đất này. Tuy nhiên, các con tôi chưa cho bán vì cho rằng giá đất năm 2020 sẽ tăng, chờ sang năm được giá hơn sẽ bán”, bà Phạm Thị Diệp, Kiều Mai, Bắc Từ Liêm cho biết.

Tăng giá đất làm giảm đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng bảng giá đất tăng kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng.

Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Với thị trường BĐS, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 – 30% khung giá đất thị trường. Tại các địa phương, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30 – 60% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Tuy nhiên, việc tăng khung giá đất sẽ có mặt lợi cho nguồn thu tài chính của Nhà nước, công tác giải phóng mặt bằng có thể sẽ thuận lợi hơn, cơ chế thị trường có thể hình thành một giá.

Tuy nhiên, khi giá đất tăng thì tất yếu sẽ đẩy giá nhà tăng, ảnh hưởng rất lớn đến người dân và doanh nghiệp phát triển nhà ở, đặc biệt là khi thu nhập của người dân hiện tại còn chưa theo kịp giá nhà.

“Giá nhà hiện đang quá cao so với thu nhập của người dân. Nếu giá đất tiếp tục tăng thì cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp sẽ ngày càng xa vời”, ông Long nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Châu cũng cho rằng mức giá đất quá cao sẽ đẩy giá thị trường BĐS lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Các chuyên gia cảnh báo bên cạnh những điểm tích cực như Nhà nước tăng thu được thuế đất, nhưng tăng giá đất thì phải tính đến việc sẽ giảm đầu tư, làm chững thị trường, trong khi nhu cầu về nhà ở đang rất bức thiết.