Như Thời báo Kinh Doanh đã thông tin, việc tiếp cận đất đai hiện nay rất khó với các doanh nghiệp (DN). Ngay cả với các DN đã có dự án, có đất trong tay thì cái khó vẫn chưa dừng lại. Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, cách tính giá đất hiện nay làm cho DN phải chờ đợi rất lâu. Mà thời gian đồng nghĩa với cơ hội, với chi phí gia tăng, thậm chí là sự thành bại của một dự án bất động sản (BĐS), hay sản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực khác.

Hệ số K cao, khách hàng chịu thiệt

Mỗi địa phương đều có bảng giá đất cơ bản được công bố. Nhưng trong quá trình vận dụng thì tùy từng địa phương, tùy từng khu vực sẽ áp dụng hệ số K riêng. Nhiều DN cho biết hệ số K liên tục tăng trong thời gian vừa qua, giá đất về cơ bản thì không tăng nhưng giá để áp dụng lại điều chỉnh liên tục qua việc áp hệ số K. Thời gian gần đây đã có những khu vực tính hệ số 2,5 lần, tức là từ giá công bố của tỉnh, thành phố nhân với hệ số K 2,5 lần.

Theo ông Đỗ Việt Dũng, cố vấn cao cấp công ty luật Bizlink Lawyers, vấn đề thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất trong những dự án xây dựng nhà ở để bán, thủ tục này rất nhiêu khê và dễ xảy ra tiêu cực, cuối cùng phải gánh chịu toàn bộ số tiền này là người dân.

Cơ chế tính và thu hiện rất bất cập và không hợp lý. Cơ quan nhà nước tính tiền sử dụng đất trước rồi DN mới cộng vào giá bán nhà cho khách hàng.

Ông Dũng cho biết trong một số dự án, tiền sử dụng đất được tính sao cho để đạt được hơn 10% giá thành xây dựng và giải phóng mặt bằng, khiến cho nhiều DN kinh doanh BĐS vô cùng bị động trong tính giá bán cho khách hàng. Thực tế là cách tính này đang gây khó cho DN trong việc thực hiện quyền tự chủ định giá theo cơ chế thị trường, gây ra nhiều tranh chấp không đáng có đối với khách hàng.

Hệ số K cao mới chỉ là một vấn đề mà DN phải đối diện, thời gian để tính giá cũng khiến nhiều DN đau đầu. Việc quyết định hệ số K bao nhiêu phải qua hội đồng với sự tham gia của các sở Sở Tài chính, Sở TN&MT, Sở Xây dựng…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho rằng để tính ra giá cho một dự án, từ lúc bắt đầu cho đến khi có quyết định giao đất, tính giá, lập hội đồng định giá, có thể phải mất từ 6 tháng đến 1 năm thì mới ra được biểu đồ định giá. Điều này khiến DN chờ đợi rất lâu và tốn kém, thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh của DN.

Tác động giá bán sản phẩm

Giá đất hiện nay đang là gánh nặng cho DN BĐS. Ở nhiều dự án, nếu làm xong mà không bán hết hàng ngay thì tiền đất là một áp lực rất lớn đối với chi phí của DN. Tiền sử dụng đất phải nộp trước khi làm dự án, thường thì chỉ được chia 2-3 lần và trước khi thi công xong phải nộp đủ. Tiền sử dụng đất phải nằm trong vốn tự có của DN nên ngân hàng cũng rất ngại cho vay. Đây là thử thách đối với DN, phải nộp nhanh, dồn dập, không đi vay được, trong khi hàng chưa bán được.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ có những dự án mà DN của ông đang làm chỉ tính có chút lãi, gần như hòa vốn, nhưng vẫn rất khó bán. Nguyên nhân chính là giá đất cao, giá phần xây dựng chỉ tính dịch vụ để đảm bảo công tác quản lý.

“Cho nên, có thể nói giá đất là nguyên nhân ảnh hưởng quyết định nhất đến giá BĐS”, ông Hiệp khẳng định.

Tuy nhiên, trong khi nhiều dự án DN khó khăn vì giá đất quá cao thì vẫn có những dự án tại vị trí vàng lại có được giá đất hời. Ở câu chuyện giá đất, nhiều DN nhỏ và vừa cho rằng đang có sự thiếu công bằng, không chỉ về khả năng, cơ hội tiếp cận với nguồn lực đất đai mà còn ở việc xác định giá đất, thủ tục, thời gian thực hiện thủ tục.

Để làm cho thị trường BĐS lành mạnh hơn, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, cần nghiên cứu về cơ chế giá đất như thế nào cho hợp lý, có chính sách để khuyến khích nhưng đồng thời chặn đà của giá BĐS không lên quá cao, tránh tình trạng bùng phát theo thị trường một số khu vực nóng sẽ rất ảnh hưởng đến người tiêu dùng.

Có thể nói, nhiều bất cập trong quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, trong quy định về thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi và giá đất; mâu thuẫn giữa pháp luật về đất đai với các pháp luật khác về xây dựng, giao thông, đấu thầu, đầu tư, DN, đã được nhận diện. Những bất cập này làm bó buộc các quyền của DN, giảm năng lực cạnh tranh của DN; đồng thời gây tình trạng lãng phí, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất.

Việc thay đổi, gỡ bỏ những bất cập liên quan đến lĩnh vực đất đai đang được đặt kỳ vọng vào sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên, Chính phủ đã có tờ trình gửi Quốc hội đề nghị rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019 do nội dung dự thảo còn một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn.