Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua quy định trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn thì bên mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận.

Khi hết thời hạn, quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu đã bán nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp bên bán không muốn nhận lại nhà ở thì giải quyết theo quy định tại điều 166 của Luật Nhà ở và các quy định khác của pháp luật hiện hành có liên quan.

Kỳ vọng giải “cơn khát” nhà ở

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua. Trường hợp giao dịch mua bán nhà ở có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong sổ hồng.

Nhà ở có thời hạn là vấn đề được đưa ra và nảy sinh ý kiến trái chiều nhiều năm qua. Vì vậy, việc quy định phát triển song song và cấp sổ hồng cho cả 2 loại hình nhà ở không thời hạn và có thời hạn phần nào giải tỏa những lo ngại trước đó, đồng thời mở ra kỳ vọng khơi thông nguồn cung thị trường.

Thực tế, nhà ở có thời hạn là loại hình không hiếm ở nhiều nước. Điển hình, tại Trung Quốc, việc quy định thời hạn sở hữu nhà từng dấy lên làn sóng phản đối, song cuối cùng vẫn được triển khai.

Anh Vũ Quốc Việt, một “siêu cò”, từng kết nối nhiều thương vụ tại Việt Nam, Trung Quốc, Singapore… cho hay, trong những năm qua, để giảm áp lực về nhà ở, Trung Quốc đã thực hiện nhiều giải pháp. Một trong số đó là phát triển căn hộ cho thuê có thời hạn 50 - 70 năm.

Hết 50 - 70 năm, các căn hộ sẽ được thu lại, hoặc gia hạn tùy theo điều kiện thực tế, quy hoạch chung. Kết quả là giá căn hộ hoặc nhà so với thu nhập của người dân có xu hướng “mềm” hơn trước, vì giá nhà sử dụng lâu dài rõ ràng khác với giá nhà thuê.

Tương tự, ở Singapore, hiện có ba quyền sở hữu bất động sản, gồm sở hữu vô thời hạn, sở hữu có thời hạn 999 năm (gần như vĩnh viễn) và sở hữu có thời hạn 99 năm. 80% người dân đang ở trong những tòa nhà niên hạn 99 năm do cơ quan nhà nước xây dựng (gọi là khu HDB).

“Bài toán” quyền lợi cho các bên

Đáng chú ý, người dân Singapore mua căn hộ HDB đang được Chính phủ hỗ trợ rất mạnh. Chẳng hạn, một gia đình trẻ, thu nhập dưới 14.000 SGD/tháng (khoảng 245 triệu đồng) sẽ được hỗ trợ mua căn hộ 2 phòng ngủ rộng 65 - 70m2, với giá 200.000 - 300.0000 SGD/căn (hơn 3,5 - 5,3 tỷ đồng).

Người mua có thể lựa chọn vay của ngân hàng hoặc vay với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%), trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất khoảng 2,6%/năm.

Quay trở lại thị trường Việt Nam, việc phát triển nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư có thời hạn rõ ràng là lối mở cho những gia đình trẻ có thu nhập thấp hoặc trung bình, vốn đang ngày càng xa vời giấc mơ có nhà vì giá cả leo thang.

Có thống kê chỉ ra với thu nhập bình quân hiện tại, người Việt có thể mất 100-120 năm để mua được nhà. Vì vậy, nếu các khu chung cư có thời hạn được xây dựng với giá cả mềm hơn, lại được hỗ trợ lãi suất vay 2 - 3% (như Singapore) rõ ràng là lựa chọn không tồi.

Một ví dụ cụ thể là nếu một người mua một căn nhà 2 tỷ đồng, sống trong vòng 50 năm, thì tính ra mỗi tháng chỉ phải trả tiền thuê hơn 3,3 triệu đồng. Một mức giá “hời”, chưa kể các chính sách hậu mãi sau khi hết hạn (điều này cần được tính toán kỹ lưỡng khi quy định được triển khai).

Anh Phùng Thanh Lâm, CEO của một sàn môi giới tại Thanh Xuân (Hà Nội), đánh giá việc bỏ ra 2 tỷ đồng và được sở hữu nhà mãi mãi là tối ưu và ai cũng thích. Nhưng có một thực tế là nhà ngày càng đắt đỏ, và nhiều người trẻ dần chuyển sang thuê thay vì cố mua. Điều này mở ra dư địa cho loại hình căn hộ có thời hạn.

Đặc biệt, theo anh Lâm, dù không chính thức, nhưng căn hộ có thời đã tồn tại ở Việt Nam nhiều năm qua. Chung cư mini là một loại như vậy. Nhà loại này giá rẻ hơn, thường chỉ mua bán qua giấy tờ viết tay, không có sổ hồng, thích hợp cho người có thu nhập thấp và trung bình.

“Từ loại hình “vô danh” nay được luật hóa, có sổ hồng thì đương nhiên là tin vui. Trong bối cảnh xu hướng chọn thuê thay vì mua ngày càng phổ biến, loại hình căn hộ có thời hạn với mức giá mềm hơn sẽ có nhiều dư địa để phát triển trong tương lai”, anh Lâm nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, nhiều nhà phân tích cũng kỳ vọng các dự án nhà ở có thời hạn được cấp sổ hồng sẽ giúp thị trường thông nút thắt nguồn cung, giúp khách hàng mua được nhà với giá rẻ hơn, đảm bảo an toàn và quyền lợi tốt hơn. Đơn cử như có sổ để vay vốn ngân hàng, việc trước đây không thể.

Có thể thấy, điểm khác lớn nhất giữa căn hộ 50 - 70 năm và căn hộ vô thời hạn là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn (chế độ hậu mãi sau hết hạn). Vì vậy, để chung cư có thời hạn trở thành một giải pháp giảm áp lực nhà ở trong tương lai, đây sẽ là vấn đề cần được cơ quan chức năng tính toán kỹ.

Còn với người dân, việc có khả năng sở hữu nhà ở trên đất thổ cư hoặc căn hộ vô thời hạn (nếu có) rõ ràng là điều tối ưu nhất. Song, nếu không thể (trong trường hợp quy định niên hạn sở hữu được thực thi), thì việc sở hữu một căn hộ có thời hạn, dù là chuyện “cực chẳng đã”, cũng vẫn là một lựa chọn.