Sự sụt giảm nguồn cung ở tất cả thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua đã khiến nhiều sàn giao dịch “lao đao”, lượng giao dịch sụt giảm, nhiều môi giới đã phải chuyển nghề khi thu nhập bấp bênh.

Sàn địa ốc “đói hàng”

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) mới đây, năm 2019, nguồn cung nhà ở liền kề, chung cư để bán, căn hộ dịch vụ và căn hộ BĐS du lịch trên cả nước đều giảm sút nguồn cung.

Tổng lượng cung đạt 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch tương ứng 72.828 sản phẩm và 64,7%.

Tại thị trường Hà Nội năm 2019 có 58 dự án với 26.809 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, so với năm 2018 giảm 3.019 sản phẩm (69 dự án, 29.828 sản phẩm). Số chung cư chào bán mới trong năm đạt 22.518 căn, lượng giao dịch đạt 14.722 căn, chiếm 65,4% số căn được tung ra thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng cung mới chào bán mới 25.106 sản phẩm, lượng cung đủ điều kiện bán hàng là 23.485 sản phẩm. Lượng giao dịch đạt 21.349 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 85%. Tính chung từ năm 2018-2019, cung giảm 43%, giao dịch giảm 33,1%.

Cũng theo VARS, đất nền các tỉnh, căn hộ nghỉ dưỡng tại các tỉnh ven biển cũng sụt giảm do pháp lý chưa rõ ràng, kinh doanh không hiệu quả, đặc biệt là việc Cocobay Đà Nẵng “xù” cam kết lợi nhuận với khách hàng, khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn khi “xuống tiền”.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam, cho biết trong năm 2019, thị trường ghi nhận sự sụt giảm rõ nét từ nguồn cung chào bán, dẫn đến sự thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn thị trường. Dự báo năm 2020, toàn thị trường cũng sẽ diễn biến tương tự.

Còn tại báo cáo công bố thị trường BĐS quý IV/2019 và cả năm 2019, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội, thông tin nguồn cung sơ cấp năm 2019 giảm 28% theo năm. Trong quý IV, nguồn cung sơ cấp đạt gần 1.300 căn, tăng 2% theo quý nhưng giảm 70% theo năm. Trong năm 2019, huyện Gia Lâm dẫn đầu với 38% tổng lượng giao dịch, tiếp đến là quận Hà Đông với 17%.

Một số chuyên gia cho rằng do ảnh hưởng từ chính sách vĩ mô nên nguồn cung bị thắt chặt trong năm 2020 sẽ tiếp diễn, tạo bước ngoặt lớn với các công ty môi giới, phân phối BĐS. Rổ hàng thu hẹp lại đồng nghĩa với việc các sàn địa ốc “đói hàng”, sụt giảm doanh số hoặc thu hẹp nhân sự, và chắc chắn thu nhập của nghề này cũng bị ảnh hưởng.

Bên cạnh việc khan hiếm nguồn cung, nhiều chủ đầu tư cũng đã có những bước đi riêng trong việc lấn sân sang mảng phân phối khiến thị phần môi giới trên thị trường có nhiều thay đổi.

Qua sàn tăng tính minh bạch

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS, cho biết năm 2019, thị trường diễn ra mất cân đối, nguồn hàng khan hiếm khiến cho tính cạnh tranh thị trường ngày càng lớn. Nhiều khả năng trong thời gian tới, không ít môi giới sẽ không trụ được với nghề. Đây là thử thách lớn nhưng cũng là cơ hội để nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường. Sự sàng lọc, đào thải của nghề này theo đó sẽ khốc liệt hơn. Do vậy, nhiều sàn giao dịch bắt đầu chuyển từ “lượng” sang “chất”, tìm các giải pháp tối ưu để “đẩy hàng”.

Trong thời đại công nghệ 4.0, bán hàng bằng công nghệ sẽ là một xu hướng lớn vì hiệu quả hơn, nhanh hơn, giúp người bán và người mua hiểu vấn đề dễ dàng hơn. Thế nhưng, rủi ro cũng cao hơn do môi giới dễ bị mất thông tin từ chính những công nghệ, trong khi thông tin lại là yếu tố quan trọng nhất của nghề môi giới BĐS.

Nhiều giải pháp bán hàng được các chủ đầu tư áp dụng nhằm giảm thiểu các chi phí trong bối cảnh giá cả bị đẩy lên.

Có những chủ đầu tư bán, thuê môi giới hay thành lập sàn giao dịch để giảm chi phí. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu tự thấy việc tự bán hàng không hiệu quả thì chủ đầu tư phải tính toán lại.

Nhiều sàn giao dịch hiện đang phải cạnh tranh rất quyết liệt. Một số đơn vị dùng công cụ để giảm thiểu chi phí bán hàng nhằm lôi kéo các nhà môi giới tham gia, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh trên thị trường. Như vậy, để giải quyết vấn đề, bản thân môi giới phải thay đổi, chuyên nghiệp, hiệu quả và nâng cao trình độ.

Ông Đính cho biết VARS đã có đề xuất Chính phủ, Bộ Xây dựng ban hành lại quy định giao dịch các sản phẩm BĐS phải qua sàn giao dịch như trước kia, sau vụ việc Alibaba giao dịch không qua sàn nên khách hàng không có cơ sở thẩm định, kiểm tra thông tin về dự án.

“Tuy nhiên, các sản phẩm đã đưa vào sàn bán thì chất lượng phải tốt, được kiểm chứng, bảo đảm lợi ích cho khách hàng để tránh dẫn đến tình trạng như Alibaba. Những đơn vị bán hàng không qua sàn đều không được chấp nhận, vì như vậy là trái quy định”, ông Đính nói.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng hiện đang rất ủng hộ đề xuất này. Tất nhiên, ông Đính khẳng định mục đích của đề xuất không nhằm tạo sự độc quyền trong bán hàng của môi giới, mà chỉ nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường.