Trong cuộc trò chuyện mới đây, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property) cho biết, từ năm ngoái đến nay hoạt động M&A của các doanh nghiệp địa ốc vẫn liên tục diễn ra bất chấp dịch bệnh. Cuộc chơi lần này chủ yếu từ các “cá mập” trong nước và rất ít bóng dáng của khối ngoại như thời điểm trước năm 2020.

Dòng tiền chủ yếu đến từ huy động trái phiếu

Theo ông Toản, thị trường phía Bắc ngày càng chứng kiến sự hiện diện nhiều hơn của các chủ đầu tư miền Nam thông qua các hoạt động M&A thâu tóm dự án. Bởi lẽ, họ đánh giá thị trường phía Bắc tiềm năng, giá bất động sản cũng thấp hơn 30-50% so với khu vực Sài Gòn và còn nhiều dư địa phát triển, nhất là tại thị trường các tỉnh. Và hầu hết các dự án sau khi được mua bán sáp nhập đều là các dự án cao cấp, và thậm chí là siêu sang.

Ông Toản lấy dẫn chứng như Masterise Group thâu tóm khu đất rộng hơn 4.000m2 tại số 22 - 24 phố Hàng Bài của Tân Hoàng Minh. Sau khi về tay Masterise Group, dự án có tên gọi là The Grand HaNoi - Masterise D'. San Raffles, và hiện được rao bán với mức giá từ 25.000 - 30.000USD/m2.

CEO EZ Property cũng tiết lộ, đứng sau mỗi đại gia địa ốc đều ghi đậm dấu ấn của một “cá mập” ngân hàng như Techcombank - Masterise, VPBank - MIK, HDBank - Phú Long.

Theo tìm hiểu của phóng viên, từ đầu năm 2021, song hành cùng các hoạt động mua bán sáp nhập, thâu tóm, mở rộng quỹ đất của các ông lớn địa ốc, dòng vốn chảy vào bất động sản thông qua trái phiếu doanh nghiệp cũng ngày một phình to.

Có thể kể đến như “tay chơi” Masterise với các doanh nghiệp trong hệ sinh thái liên tục phát hành trái phiếu lớn. Đơn cử như Mediterranean Revival Villas (MRVC) đã có 3 đợt phát hành vào cuối tháng 7 với tổng giá trị là 7.200 tỷ đồng.

Mục đích của các đợt phát hành này nhằm nhận chuyển nhượng một phần dự án Dream City tại tỉnh Hưng Yên từ Vinhomes. Được biết, đây là dự án có quy mô gần 445 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến 37.994 tỷ đồng (tương đương hơn 1,6 tỷ USD).

Ông Toản lấy dẫn chứng như Masterise Group thâu tóm khu đất rộng hơn 4.000m2 tại số 22 - 24 phố Hàng Bài của Tân Hoàng Minh. Sau khi về tay Masterise Group, dự án có tên gọi là The Grand HaNoi

Bóng dáng của Masterise còn xuất hiện qua các đợt phát hành của 3 doanh nghiệp: CTCP Hoàng Phú Vương, Osaka Garden và Hoa Phú Thịnh với tổng dòng vốn huy động từ trái phiếu lên tới 11.000 tỷ đồng để thực hiện dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An của CTCP Đầu tư và phát triển Sài Gòn tại phường An Phú, TP.Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

Hay cuối tháng 6/2021, Kinh Bắc City đã phát hành huy động thành công 1.500 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 24 tháng, lãi suất chi trả cố định 10,8%/năm. Mục đích của đợt huy động nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, đầu vào các dự án KCN chuẩn bị triển khai tại Long An thông qua công ty con.

Trong năm 2021, ông lớn bất động sản Phát Đạt cũng đã thông báo phát hành 5 đợt trái phiếu với tổng giá trị khoảng 1.240 tỉ đồng. Mục đích phát hành là tài trợ vốn cho các dự án BĐS của công ty này và công ty con ở các dự án như: khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (tỉnh Bình Dương), dự án hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I (TP. Hồ Chí Minh)...

Miệt mài gom quỹ đất

Trong 6 tháng đầu năm 2021, thị trường địa ốc đã chứng kiến những thương vụ mua bán sáp nhập tầm cỡ. Trong đó, mới đây nhất, HĐQT Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa có quyết định thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng 99% phần vốn góp của Công ty Đầu tư Bắc Cường, công ty sở hữu Dự án tại quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng.

Công ty này đang đầu tư phát triển và kinh doanh dự án trên khu đất có diện tích 2.734,9m2, tọa lạc tại địa chỉ 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.

Hay trong tháng 7 vừa qua, công ty con của Vinhomes là Công ty CP Phát triển Thành Phố Xanh đã chuyển nhượng xong 2 lô đất có diện tích hơn 7ha thuộc một phần dự án có tên thương mại Vinhomes Grand Park tại TP. Thủ  Đức cho Công ty TNHH Phát triển BĐS Masterise Homes (thuộc Masterise Group).

Trong một diễn biến khác, một số doanh nghiệp địa ốc triển khai kế hoạch thâu tóm các dự án bằng cách mua cổ phần. Chẳng hạn, Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia) đang hoàn thiện pháp lý và lập quy hoạch tỷ lệ 1/2000 một quỹ đất đã mua xong của Công ty CP Năm Bảy Bảy.

Dự kiến, An Gia sẽ đưa ra thị trường 7.000 - 8.000 sản phẩm gồm căn hộ, shophouse, nhà phố thấp tầng vào nửa đầu năm 2022, với ước tính mang về lợi nhuận cho chủ đầu tư khoảng 4.000 tỷ đồng.

Hay Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) đã nâng tỷ lệ sở hữu lên gần 41% tại Công ty CP Đầu tư xây dựng Long An Idico (Long An Idico – sở hữu quỹ đất 130ha tại Long An), thông qua việc công ty thành viên Công ty May Tiến Phát đã mua thành công 11% vốn của Long An Idico. Ngoài ra, TTC Land còn hợp tác với Tổng công ty Tín Nghĩa để phát triển một dự án mới tại khu vực TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai với tổng quy mô hơn 160 ha.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, M&A được coi là phương thức hữu hiệu giúp những doanh nghiệp giàu tiềm lực có thể giảm bớt thời gian, chi phí trong việc tham gia thị trường hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản. Cuộc đua này tốt cho cả thị trường và các dự án đang gặp khó có thể sẽ được hồi sinh sau khi được M&A. Đồng thời cũng giúp gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần hồi phục và ổn định lại thị trường này.

Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, dù nhiều thương vụ M&A còn đang trong giai đoạn đàm phán và rà soát pháp lý, nhưng đây vẫn được xem là yếu tố tích cực đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Song, theo các chuyên gia tài chính đây cũng không phải là “miếng bánh ngọt” dễ xơi bởi để đạt được thành công trong các chiến lược M&A, vấn đề không hoàn toàn nằm ở việc doanh nghiệp có “tiền tươi” mà quan trọng là phải có khả năng quản lý dòng tiền và năng lực phát triển dự án.

"Nếu chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án thì rất khó để thực hiện M&A. Đó là chưa kể, sau khi hoàn tất M&A, nếu không khai thác được dự án và ra thành phẩm để bán hàng lợi thế quỹ đất sẽ biến thành gánh nặng tồn kho, chôn vốn" - một chuyên gia cho biết.