Thanh khoản giảm sâu nhất thập kỷ qua

Báo cáo thị trường vừa công bố của Savills cho thấy, quý IV/2023, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung đạt 87 căn mở bán mới, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức.

Dù cải thiện về nguồn cung mới trong quý IV/2023, nhưng tổng cung mới cả năm 2023 vẫn ở mức rất thấp, chỉ đạt 272 căn, giảm tới 82% theo năm và ở mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây.

Nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt 710 căn, từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Trong phân khúc nhà liền thổ, liền kề là sản phẩm chính khi chiếm tới 44% thị phần. Cung giảm cũng khiến thanh khoản thị trường giảm sâu, về mức thấp nhất trong nhiều năm.

Về giao dịch, ghi nhận của đơn vị này cũng cho thấy lượng giao dịch quý IV/2023 giảm tới 37% theo quý và 67% theo năm, xuống mức 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%.

Tính chung, cả năm 2023, thị trường ghi nhận 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm tới 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.

Về diễn biến giá, theo Savills, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá, nhưng nguồn cung mới cùng lượng hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp trung bình tăng. Giá biệt thự sơ cấp tăng lên 160 triệu VNĐ/m2 đất (với nguồn cung biệt thự mới gia nhập thị trường trong quý IV/2023).

Giá liền kề duy trì mức tăng nhẹ 3% theo quý, lên 194 triệu VNĐ/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng cùng mức 3% theo quý, lên 328 triệu VNĐ/m2 đất.

Savills cho biết, việc giá sơ cấp neo ở mức cao sẽ khiến nhu cầu chuyển sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn 24%, đặc biệt shophouse có mức giá thấp hơn rất nhiều, hơn 40%.

Lối đi nào cho nhà liền thổ?

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, giá bán neo cao ngoài việc chủ đầu tư đặt kì vọng quá cao, cũng có những dự án rơi vào trường hợp do tiền sử dụng đất phải nộp bị cao, chi phí đầu tư cộng dồn dẫn đến giá bán sơ cấp cao hơn mặt bằng xung quanh.

"Hiện nay, khi giá của rất nhiều dự án bị đẩy lên hoặc bị chi phí đội lên dẫn đến câu chuyện bán ra vượt khả năng thanh toán của người mua" - bà Hằng nhận định.

Song, ở góc nhìn tích cực, theo Savills, sau giai đoạn “xuống trầm”, từ nay đến năm 2026, thị trường nhà liền thổ Hà Nội sẽ “lên bổng” với nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 14.000 căn mới, từ 37 dự án. Đông Anh sẽ là địa bàn tạo cung chủ lực, với 30% thị phần nguồn cung mới. Nguồn cung mới đến nhiều từ Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Wonder Park.

Riêng trong năm 2024, thị trường có thể có thêm 2.932 căn ở mới từ 13 dự án, trong đó 82% đến từ các dự án mới.

Việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội. Giai đoạn 2024 – 2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm tới 75% nguồn cung mới của thị trường.