Lý giải về nguyên nhân của thực trạng này, nhiều chuyên gia trên thị trường cho rằng, bốn năm vừa qua là khoảng thời gian thị trường văn phòng cho thuê có sự canh tranh gay gắt nhất, khi các chủ đầu tư hai khu vực trung tâm và phía Tây luôn tạo ra những “chiêu” kích cầu nhằm thu hút lượng khách thuê. Đến giữa năm 2012, thị trường văn phòng nghiêng về khu vực phía Tây vì nhiều doanh nghiệp, đơn vị muốn cắt giảm chi phí bằng các chuyển gia khu vực có giá thuê văn phòng vừa phải. Điều này đã khiến cho chủ đầu tư nhiều tòa văn phòng cho thuê trong trung tâm gặp khó khăn.

Tuy nhiên, sự “kéo quân” ra khu vực hía Tây khiến tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà ngày càng giảm đi là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư buộc phải tăng giá vì lợi nhuận. “Đây chính là một yếu tố để các chủ tòa nhà cho thuê khu vực trung tâm kéo khách hàng trở lại khi nền kinh tế dần phục hồi”, chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định.

Theo khảo sát, mức giá chào thuê trung bình của tòa nhà hạng A ngoài khu vực trung tâm hiện khoảng 22 USD/m2/tháng so với mức giá cách đây 5 năm là 15 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, ngược lại, khu vực trung tâm thành phố giá chào thuê vẫn tiếp tục ổn định so với 5 năm trước, dao động từ 32-35 USD/m2/tháng. Tại khu vực Đống Đa, Ba Đình, nhiều tòa nhà đã giảm giá cho thuê để hút khách. Theo khảo sát, giá chào thuê trung bình của hạng A và B đều cho thấy mức giảm nhẹ 1,2% và 0,3% so với quý trước, đạt mốc 30 USD/m2/tháng và 18 USD/m2/tháng.

Các tòa nhà cho thuê trong khu vực trung tâm như Hanoi Towers, Pacific Place và Central Building đã và đang tiến hành nâng cấp cơ sở vật chất nhằm cung cấp không chỉ các không gian văn phòng hiệu quả hơn mà các dịch vụ tiện ích cũng được cải thiện nhằm giữ và thu hút khách thuê theo kịp với xu hướng toàn cầu. Mức giá chào thuê trung bình hiện nay tại các tòa nhà hạng A ở khu vực trung tâm Hà Nội vào khoảng 32 USD/m2/tháng (vẫn giữ mức giá ổn định so với 5 năm trước). Trong khi đó, mức giá chào thuê văn phòng tại khu vực ngoài trung tâm vào khoảng 22 USD/m2/tháng (trong khi mức giá 5 năm trước là 15 USD/m2/tháng).

Ông Nigel Smith, Giám đốc điều hành CBRE khối Văn phòng khu vực châu Á, cho biết: "Đây là một xu hướng mà đang diễn ra ở nhiều thị trường như Hồng Kông và Bangkok, khi các dự án cơ sở hạ tầng được hoàn thành". Các công ty quốc tế và doanh nghiệp Việt Nam ở thị trường hiện nay sẽ tận dụng "sự phục hưng của khu vực trung tâm" này để đánh giá lại chiến lược hoạt động của họ, không chỉ tập trung vào mức giá thuê thấp mà còn coi đó là một giải pháp hoạt động hiệu quả.

Ông Greg Ohan, Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng CBRE, nói rằng, khách thuê văn phòng đang lên kế hoạch và trở lại khu vực trung tâm vì giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm bắt đầu tăng Khách thuê đang lên ngân sách trước chi phí thuê văn phòng trong khoảng 5 đến 10 năm với mức giá thuê của thị trường hiện tại. Nhiều khách thuê văn phòng diện tích lớn 5-8 năm trước đó đã phải chuyển ra khỏi trung tâm để tiết kiệm chi phí trong bối cảnh nguồn cung ở trung tâm hạn chế.

Thực tế, 3 năm qua, rất nhiều công ty đã chuyển về khu vực phía Tây của thành phố để có mức giá tốt hơn. Vì vậy, lần đầu tiên trong lịch sử, chủ đầu tư tại khu vực trung tâm Hà Nội gặp khó khăn. Giá mềm hơn và hiện đại hơn đã tạo ra một ưu thế lớn khiến cho các khách thuê không còn thích ở trong nội đô.

Để ngăn chặn và đảo ngược xu hướng này, các chủ đầu tư hiểu biết về thị trường của khu vực nội đô đã cố gắng cải tạo, cung cấp các dịch vụ mới đồng thời hạ thấp giá thuê để cạnh tranh. Điển hình như các tòa nhà lâu đời Pacific Place, Hanoi Towers và Central Building đang cấp tập sửa chữa, nâng cấp.

Với giá thuê hiện tại khu trung tâm được kì vọng sẽ ổn định tối thiểu cho đến cuối 2015 và hạ tầng đang được triển khai đồng bộ xu hướng quay lại khu trung tâm đang nằm trong chiến lược của nhiều khách thuê văn phòng đặc biệt khi khách thuê thường xây dựng chiến lược cho 5 đến 10 năm tới.

Theo kết quả khảo sát quý I/2015 của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ số hoạt động văn phòng cho thuê tại Hà Nội đạt 56 điểm, tăng 4,4 điểm theo quý và 6,3 điểm theo năm. Lý do khiến chỉ số này tăng là do công suất thuê đã tăng 4,9% và giá thuê trung bình tăng 1,6% theo quý. Chỉ số hoạt động văn phòng ở cả khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm đều tăng lên. Giá chào thuê trung bình vào khoảng 30 - 33 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm và khoảng 20 - 24 USD/m2/tháng với khu vực ngoài trung tâm.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định: “Các hiệp định thương mại được ký kết, nền kinh tế có những bước chuyển tích cực… là những tín hiệu cho thấy thị trường văn phòng cho thuê sẽ sôi động trở lại. Hiệp định Thương mại tự do Việt - Hàn (VKFTA) được ký kết hôm 5/5 vừa qua không chỉ đánh dấu bước ngoặt trong quan hệ song phương mà còn được dự báo là sẽ đem lại nhiều lợi ích kinh tế - xã hội cho cả hai bên. Đây cũng được xem như một yếu tố góp phần tăng khách thuê từ các công ty Hàn Quốc.