Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản góp ý kiến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 luật, trong đó có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

"Đũa thần" chưa thể vung

Theo HoREA, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, thi hành từ ngày 1/1/2021 là một trong những điểm mới từng được kỳ vọng gỡ vướng cho các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp khi bỏ quy định yêu cầu dự án có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư.

Tuy nhiên, hơn 11 tháng qua, TP chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án tồn đọng trước đây và chưa áp dụng được khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn, nên vẫn “ách tắc” khoảng 150 dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đề nghị “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Theo HoREA, do không được công nhận chủ đầu tư nên gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Cũng theo HoREA, điều này đã đẩy giá nhà tăng cao trong hơn 05 năm qua, làm hụt nguồn thu ngân sách nhà nước, làm cho việc sử dụng đất kém hiệu quả do chậm đưa đất vào sử dụng và làm cho môi trường đầu tư kinh doanh thiếu tính minh bạch, công bằng, lành mạnh, tạo lợi thế không chính đáng, không công bằng cho một số chủ đầu tư “may mắn” có dự án đã được duyệt.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA lấy dẫn chứng, nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 150 dự án lên đến 150.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 15.000 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%). Nếu các dự án có lợi nhuận 20% bằng 30.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 6.000 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%) và không thu được các nguồn thuế phái sinh khác nếu dự án được đưa vào kinh doanh.

Các chủ đầu tư nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm thì trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 52.500 tỷ đồng, nên các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn và bị mất cơ hội kinh doanh.

Tác động tiêu cực đến thị trường

Cũng theo HoREA, hệ lụy thiếu nguồn cung dự án, thiếu sản phẩm nhà ở nên đã xuất hiện các tác động tiêu cực.

Một là, chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch COVID-19.

Hai là, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu - khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đối với các dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Các dự án nhà ở thương mại chỉ có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chiếm khoảng trên dưới 10% trong tổng số dự án nhà ở thương mại nhưng là các dự án lớn, hoặc rất lớn.

Do vậy, rất cấp thiết, cấp bách phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, cho doanh nghiệp và người tiêu dùng, đồng thời góp phần xây dựng hoàn thiện môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.     

Theo đó, HoREA cho rằng cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Trong đó, các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất quy định tại các điểm a, b và c khoản này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn.

"Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất không phải là đất ở thuộc dự án đầu tư và hoàn thành nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" - Chủ tịch HoREA nêu rõ.