Theo báo cáo, tổng kết của Bộ Xây dựng, kết quả, chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn cả nước mới chỉ đạt khoảng hơn 40% so với mục tiêu đặt ra mà nguyên nhân quan trọng nằm ở những hạn chế trong các quy định pháp luật về nhà ở xã hội cũng như những khó khăn trong triển khai thực hiện, đưa chính sách vào thực tế cuộc sống.

Do việc phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều vướng mắc, Chính phủ đã có những chỉ đạo đối với Bộ Xây dựng để tập trung nghiên cứu chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” (hoặc các tên gọi khác: “nhà ở thương mại giá rẻ”, “nhà ở thương mại giá phù hợp”…)

Cụ thể, tại Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020, Chính phủ giao Bộ Xây dựng: “Chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2)”.

Hay gần đây nhất, tại Nghị quyết số 127/NQ-CP ngày 08/10/2021, Chính phủ tiếp tục giao Bộ Xây dựng “nghiên cứu, đề xuất thí điểm ban hành chính sách phát triển nhà ở thương mại phù hợp với đối tượng thu nhập thấp và trung bình để góp phần phục hồi kinh tế trong điều kiện bình thường mới”.

Triển khai chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tập trung nghiên cứu, đề xuất hướng phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Tại văn bản số 3685/BXD-QLN ngày 31/7/2020 gửi xin ý kiến Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đã dự thảo Đề cương cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, trong đó đề ra một số cơ chế dự kiến áp dụng để thúc đẩy loại hình này.

Việc Chính phủ và Bộ Xây dựng quan tâm, nghiên cứu cơ chế khuyến khích phát triển loại hình nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp là hết sức cần thiết và phù hợp với nhu cầu thị trường. Tuy nhiên nội dung cơ chế, chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” cần phải được xem xét cẩn trọng, thấu đáo ở nhiều khía cạnh: từ tên gọi, nội dung cho đến các tác động của nó.

Về tên gọi “nhà ở thương mại giá thấp”

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Khái niệm này phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013: “Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” (Điều 51); “Nhà nước xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết nền kinh tế trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường” (Điều 52).

Trong một quốc gia có nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh tế phải tuân theo các quy luật vận động khách quan: Quy luật cung cầu, Quy luật giá trị… Theo đó, giá cả của hàng hóa do thị trường quyết định. Nếu như nhà ở xã hội là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở” theo quy định của Luật Nhà ở thì nhà ở thương mại phải vận động theo quy luật khách quan của thị trường, quy luật thuận mua - vừa bán, lời ăn - lỗ chịu.

Giá nhà ở thương mại phải do thị trường quyết định. Do đó, việc ấn định một loại hình nhà ở thương mại phải có giá thấp/giá rẻ là không phù hợp với yếu tố khách quan của thị trường.

Về nội dung chính sách “nhà ở thương mại giá thấp”

Việc ấn định giá bán căn hộ không vượt quá 20 triệu đồng/m2 (theo nội dung Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020) cần phải được nghiên cứu thấu đáo bởi như đã phân tích ở mục 1, giá nhà ở thương mại phải do thị trường quyết định.

Việc khống chế diện tích căn hộ dưới 70m2 cũng cần phải được xem xét thêm bởi diện tích căn hộ được quyết định bởi thị hiếu, nhu cầu của khách hàng - cũng là những yếu tố khách quan của nền kinh tế thị trường.

Việc giảm tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án “nhà ở thương mại giá thấp” (giảm 50% theo đề xuất tại văn bản số 3685/BXD-QLN ngày 31/7/2020) là không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Bộ Xây dựng trích dẫn điểm g khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại “Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ”. Tuy nhiên, điểm a khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai và khoản 5 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

“Nhà ở thương mại giá thấp” cũng là nhà ở thương mại (không phải nhà ở xã hội) nên không được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Do đó nếu ban hành chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” theo hướng này sẽ không đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Về lựa chọn chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đề xuất: “Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp trong trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất”. Quy định này chưa phù hợp với các quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo pháp luật về đầu tư (Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020), pháp luật về đấu thầu (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư), pháp luật về đất đai (Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định giao đất để xây dựng nhà ở thương mại phải qua đấu giá) và chính pháp luật về nhà ở (Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo Luật Đầu tư năm 2020).

Do đó, nếu đề xuất nội dung chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” theo hướng này phải sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để đảm bảo thống nhất, đồng bộ. Trong khi đó, Bộ Xây dựng chỉ đề xuất hình thức của chính sách là một “Nghị định của Chính phủ về việc ban hành thí điểm một số cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp” là chưa phù hợp.

Về tác động của chính sách “nhà ở thương mại giá thấp”

Qua nghiên cứu nhận thấy chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập qua ví dụ như sau: Giả định tại thành phố X có dự án 1 là dự án được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá thấp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là nhà ở thương mại thông thường, không được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.

Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên do dự án 1 là “nhà ở thương mại giá thấp”, được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 19 triệu đồng/m2 căn hộ, dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá thấp” nên có giá bán 30 triệu đồng/m2 căn hộ. Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện ích… ở hai dự án là tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1.

Kết quả: chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ khi chủ đầu tư B chỉ bán được 10% số căn hộ. Chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” bộc lộ hạn chế, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư (cùng là nhà ở thương mại nhưng có chủ đầu tư được giảm tiền sử dụng đất và cho phép chậm nộp 24 tháng, có chủ đầu tư phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể sát giá thị trường hoặc thậm chí phải đấu giá quyền sử dụng đất “sát ván”).

Mặt khác, chủ đầu tư B nhận thấy vấn đề nên ở các dự án sau, chủ đầu tư B tìm mọi cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản. Vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách “nhà ở thương mại giá thấp”, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Mặt khác, nếu chính sách “nhà ở thương mại giá thấp” áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất (do các dự án đều giảm 50% tiền sử dụng đất; trong khi giá đất không được xác định qua đấu giá quyền sử dụng đất do đã chỉ định chủ đầu tư).

Có lẽ do nhận thấy các vướng mắc nêu trên trong chính sách nhà ở thương mại giá thấp nên gần đây, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng tại văn bản số 4852/BXD-QLN ngày 24/11/2021, đề nghị dừng xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp và lồng ghép nội dung này vào sửa đổi, bổ sung đồng bộ vào Luật Nhà ở 2014.