Người mua căn hộ chung cư hỏi: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của gia đình tôi được ký với chủ đầu tư trước ngày 01/7/2015 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực). Phụ lục hợp đồng về lịch thanh toán giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ có nội dung người mua căn hộ phải đóng tiền đợt 6 là 30% giá trị hợp đồng (hoàn thành việc thanh toán 100% giá trị hợp đồng) khi các bên ký biên bản nghiệm thu căn hộ.

Hợp đồng có điều khoản bên Bán có nghĩa vụ xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng theo đúng quy hoạch, nội dung hồ sơ dự án và tiến độ đã được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao bên Mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường. Tuy nhiên, tại thời điểm bàn giao nghiệm thu căn hộ thì chủ đầu tư chưa hoàn thành thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu theo nội dung dự án và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Chúng tôi xin hỏi, chúng tôi có phải đóng hết 100% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ trước khi đến nghiệm thu căn hộ hay không?

Trung tâm Tư vấn pháp luật - Học viện Tư pháp trả lời:

Quy định của pháp luật về điều khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước ngày 01/7/2015 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực):

Khoản 1 Điều 453 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định bên mua nhà có nghĩa vụ “trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nếu không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà và tại nơi có nhà”. Ngoài ra, Khoản 1 Điều 290 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng thời điểm và phương thức đã thỏa thuận”.

Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Thời hạn thanh toán trong Hợp đồng mẫu về mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng như sau: “Thời hạn thanh toán tiền mua căn hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%): Các bên thỏa thuận cụ thể tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ, kể cả thời hạn thanh toán trong trường hợp có chênh lệch về diện tích sàn thực tế khi bàn giao căn hộ, nhưng việc thanh toán trước khi bàn giao căn hộ phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở; Thời hạn thanh toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%: Bên Mua có trách nhiệm thanh toán cho Bên Bán trước thời điểm ký biên bản bàn giao căn hộ”.

Khoản 1 Điều 27, Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà như sau: “Thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng theo hình thức trả một lần, trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần”.

Ý kiến trả lời về câu hỏi:

Theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008 (được thay thế bằng Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 có hiệu lực từ 01/7/2016), Hợp đồng mua bán căn hộ của gia đình và chủ đầu tư thuộc sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Như dẫn chiếu ở trên, Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Phụ lục kèm hợp đồng của gia đình và chủ đầu tư về lịch thanh toán giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ có nội dung người mua căn hộ phải đóng tiền đợt 6 là 30% giá trị hợp đồng khi các bên ký biên bản nghiệm thu căn hộ hoàn thành. Hợp đồng có điều khoản bên Bán có nghĩa vụ xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng theo đúng quy hoạch, nội dung hồ sơ dự án và tiến độ đã được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao bên Mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường. Tuy nhiên, tại thời điểm bàn giao nghiệm thu căn hộ thì chủ đầu tư chưa hoàn thành thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu.

Theo Khoản 4 Điều 4 hợp đồng mẫu về mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định bên Bán phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của bên Mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày bên Bán bàn giao căn hộ cho bên Mua.

Như vậy, nếu chủ đầu tư yêu cầu người mua căn hộ phải thanh toán đợt đợt 6 là 30% giá trị hợp đồng còn lại khi bàn giao thi công trong khi chủ đầu tư chưa hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của bên Mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt là không tuân thủ quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và Thông tư số 03/2014/TT-BXD.

Nghĩa vụ thanh toán 30% giá trị hợp đồng còn lại của người mua căn hộ cho bên bán chỉ phát sinh sau khi bên bán bàn giao căn hộ và đã hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của bên Mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt.