Một số hộ dân mua căn hộ chung cư thương mại bàn giao thô tại địa bàn Quận Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Hà Nội do Công ty E làm chủ đầu tư đã gửi câu hỏi đến Trung tâm Tư vấn pháp luật – Học viện pháp lý: Xin Trung tâm Tư vấn pháp luật cho biết cách tính diện tích thông thuỷ làm cơ sở để tính diện tích căn hộ và cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở? Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các hộ chúng tôi với Công ty E xác định rõ đặc điểm của căn hộ khi bàn giao cho người mua nhà là tường được xây thô và trát phẳng bằng gạch, xi măng, cát nhưng khi đo diện tích căn hộ cho chúng tôi, Chủ đầu tư E không thống nhất cách đo, khi thì đo kích thước ngoài lớp vữa trát tường, lúc thì đo trong lớp vữa trát tường? Theo quy định tiêu chuẩn đo đạc của Bộ Xây dựng thì việc đo kích thước chiều dài được tính ngoài lớp vữa trát hay bên trong lớp vữa trát?

Trung tâm Tư vấn pháp luật – Học viện Tư pháp trả lời: Khoản 2 Điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng quy định như sau:

“Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên phải ghi rõ các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ...

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ".

Ví dụ căn hộ được tính theo kích thước thông thủy

Tại Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các hộ dân cư mua nhà của toà với Công ty E xác định rõ đặc điểm của căn hộ khi bàn giao cho người mua nhà là tường được xây thô và trát phẳng bằng gạch, xi măng, cát.

Áp dụng cách tính diện tích sử dụng căn hộ quy định tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD nêu trên thì diện tích sử dụng căn hộ tính từ mép trong của tường bao và tường phân chia căn hộ thì Công ty E khi đo đạc tính diện tích căn hộ và cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải tính từ mép trong của tường bao và tường phân chia căn hộ có trát vữa.

Trường hợp Công ty E không áp dụng cách đo từ mép trong tường chưa trát vữa là vi phạm hợp đồng và Thông tư số 03/2014/TT-BXD.