Nhà nước góp  “vốn mồi”

Về chi tiết, kế hoạch của Bộ Xây dựng là chia gói tín dụng 65.000 tỷ đồng này làm hai phần. Phần đầu tiên có quy mô 15.000 tỷ đồng, nguồn từ kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025. 

Trong đó, 14.000 tỷ đồng sẽ được cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho cá nhân vay mua, thuê mua, hoặc cải tạo sửa chữa nhà. 

1.000 tỷ đồng còn lại dành cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội và cho các cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội vay.

Gói tín dụng thứ hai có quy mô 50.000 tỷ đồng, do Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại nhằm hỗ trợ một số đối tượng vay ưu đãi. Bao gồm công nhân, người lao động làm việc trong các khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp thuê, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội…

Như vậy, về thực tế, có thể thấy đề xuất của Bộ Xây dựng là Nhà nước sẽ đầu tư 65.000 tỷ đồng trả một phần lãi suất vay ngân hàng cho người mua nhà ở xã hội. Phần lớn nhất là cấp trực tiếp vốn qua các ngân hàng thương mại sử dụng cho vay đối với các đối tượng thuộc chương trình cho vay ưu đãi mua nhà.

Thông tin bổ sung, nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 là vào khoảng 220.000 tỷ đồng. Điều này có nghĩa, Bộ Xây dựng đang đề xuất ngân sách nhà nước sẽ chịu khoảng 25% tổng nhu cầu vốn xây dựng nhà ở xã hội trong 5 năm tới. 

Đương nhiên, phần vốn còn lại thực hiện chương trình nhà ở xã hội trong giai đoạn này sẽ là huy động từ các nguồn ngoài nhà nước, chủ yếu từ các ngân hàng thông qua hoạt động cho vay.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về nhà ở xã hội cho khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp khoảng 294.600 căn.  

Trong đó, nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị khoảng 131.100 căn, tổng mức đầu tư ước tính 138.000 tỷ đồng. Còn nhà ở cho công nhân khu công nghiệp là 163.500 căn với tổng mức đầu tư khoảng 82.000 tỷ đồng.

Giai đoạn trước, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã từng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, với đặc trưng tương tự như gói tín dụng được Bộ Xây dựng đề xuất lần này. Và đã được giải ngân hết. Qua đó giúp hàng trăm nghìn người mua được nhà, khuyến khích các ngân hàng cho vay, các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Thế khó của Bộ Xây dựng 

Bổ sung tính cấp thiết cho gói tín dụng 65.000 tỷ đồng đề xuất lần này, Bộ Xây dựng nhấn mạnh vào thực tế các khu nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp - nơi mật độ tập trung dân số cao - là khu vực chịu tác động lớn nhất trong đại dịch thời gian qua. 

Vì vậy, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, bảo đảm điều kiện vệ sinh môi trường và sức khỏe cho người lao động là giải pháp hết sức cần thiết nhằm phục hồi sản xuất và kinh tế.

Hiện, cả nước có 278 dự án nhà ở xã hội đang triển khai thực hiện, với quy mô xây dựng khoảng 274.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 214.000 tỷ đồng. Hầu hết các dự án đều chậm tiến độ do thiếu vốn, đặc biệt là sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã kết thúc. Điều này càng nhấn mạnh vào tính cấp thiết của hỗ trợ từ Nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, không quá khó để nhận thấy dù quy mô gói hỗ trợ đề xuất đã tăng gấp hơn hai lần, thì số nhu cầu nhà ở xã hội trong 5 năm tới không tăng nhiều so với trước. Điều đó có nghĩa, dù không nhắc tới, nhưng đề xuất của Bộ Xây dựng cho thấy Nhà nước đang phải chi “vốn mồi” nhiều hơn cho mỗi đơn vị nhà ở xã hội. Đó là một thực tế rất… hợp lý.

Vì lẽ, từ hai năm qua, giá bất động sản đã tăng mạnh, ở mức 15 - 25%. Giá bất động sản cũng không có dấu hiệu giảm, mà đang neo ở mức cao sau tăng. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng như thép, xi-măng cũng tăng rất mạnh…

Giá thành đầu vào tăng cao đương nhiên sẽ kéo giá sản phẩm - trong đó có giá nhà ở xã hội - phải tăng theo. Thực tế, tại các đô thị lớn, hiện căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã không còn xuất hiện, mà phải đi xa bán kính hơn 10 km. Trong khi đó, nhà ở ngay mức giá 20 triệu đồng/m2, thì vẫn vượt quá khả năng chi trả của số đông người nghèo đô thị, công nhân khu công nghiệp. 

Hệ quả khác từ thực tế này, khi chênh lệch giá nhà dãn rộng, thì càng có ít các chủ đầu tư chịu đầu tư nhà ở xã hội, kể cả khi được hỗ trợ lãi suất. Vì lợi ích từ lãi suất hỗ trợ cũng không thể theo kịp lợi ích thu được từ chênh lệch giá bán nhà ở thương mại - nhà ở xã hội. 

Mặt khác, thủ tục liên quan đất đai hiện vẫn chưa có dấu hiệu được giảm bớt, đồng nghĩa với thời gian thực hiện thủ tục của mỗi dự án kéo dài nhiều năm, khiến chi phí vốn của chủ đầu tư tăng cao tương ứng và sau đó phản ánh vào giá bán nhà. 

Điều này đã trở thành rủi ro thật sự với các chủ đầu tư nhà ở xã hội, khi biên lợi nhuận của loại hình nhà ở này luôn thấp, khó dự phòng cho các rủi ro pháp lý có thể gặp phải. Trong khi đó, bố trí vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội ngay trong thời gian thực hiện gói 30.000 tỷ đồng trước đó vẫn bị đánh giá là chậm trễ, khó thực hiện, khiến hàng loạt dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại các thành phố lớn chậm tiến độ và bị đội giá xây dựng cùng chi phí phát sinh khác.

Cũng cần nhắc tới thực tế, tại các địa phương, trong thực hiện dự án khu công nghiệp đều có phần đất dành cho phát triển nhà ở công nhân. Nhưng, phần lớn chủ đầu tư lựa chọn phát triển nhà ở phân lô, thay vì là nhà ở xã hội. Tất nhiên, điều này được sự cho phép của chính quyền địa phương. 

Khi quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội bị thu hẹp, giá ngày càng cao, thủ tục kéo dài với nhiều rủi ro, không hiểu gói tín dụng “gấp đôi gói cũ” mà Bộ Xây dựng đề xuất sẽ tác động thế nào tới chương trình nhà ở xã hội trong 5 năm tới. Kể cả khi mục tiêu vài trăm nghìn căn ấy, vẫn là rất thấp với nhu cầu nhà ở thực tế của người nghèo, công nhân.