Trên thực tế của thị trường bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai đã từng được đưa vào giao dịch làm vật thế chấp, nhưng chưa có một “ba-rem” pháp lý cụ thể cho vấn đề này. Bởi thế, các bên liên quan vẫn “ứng dụng” tùy hoàn cảnh, chẳng hạn như trong thực hiện một giao dịch “ba bên”, ngân hàng chấp nhận thế chấp bằng căn hộ hình thành trong tương lai mà khách hàng mua tại một dự án xác định nơi ngân hàng và chủ đầu tư dự án đã có thỏa thuận với nhau.

Từ đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam nơi nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng, “thế chấp nhà ở dự án hình thành trong tương lai” đã từng được thừa nhận tại khoản 2 điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”.

Tuy nhiên, trong một thời gian dài, quy định này chỉ mang tính hình thức, bởi, nó “tréo ngoe” với chính các quy định khác trong Luật Nhà ở. Cụ thể, tại Điều 91 Luật Nhà ở quy định, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật” – đây là điều kiện không thể có được ở nhà ở hình thành trong tương lai.

Điểm bất cập này của chính sách chính là một điểm nghẽn khiến không ít giao dịch nhà ở không thực hiện được do không “khơi thông” được nguồn tiền cho thị trường, trong đó, thực tế thực hiện tín dụng cho nhà ở xã hội là một ví dụ điển hình. Trong các nguyên nhân khiến nhà ở xã hội bán hàng chậm, đặc biệt là gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng khó giải ngân, thiếu sự minh bạch chính sách cho thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được cho là một nguyên nhân không nhỏ.

Có hợp đồng mua bán là được thế chấp nhà?

Qua thực tế phát triển nhanh của thị trường bất động sản, đặc biệt trong điều kiện phải tìm các biện pháp để “giải cứu” thị trường bất động sản khỏi “điểm trũng” khủng hoảng hiện nay, trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, yêu cầu luật hóa quy định “thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” được đặt ra cấp thiết. Do đó, điều 47 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho phép chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng theo hướng chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.

Không vì nóng vội mà chấp nhận rủi ro

Dù quy định “thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” đang được kỳ vọng sẽ “khơi thông” điểm nghẽn về vốn và thủ tục cho thị trường bất động sản, thúc đẩy lượng giao dịch thành công, làm “ấm” thị trường bất động sản đang trong giai đoạn ngưng trệ khiến bao của cải của người dân, doanh nghiệp và xã hội bị “chôn” cứng, trong khi hàng vạn hộ gia đình muốn an cư vẫn chưa có nhà ở, song chính yếu tố "hình thành trong tương lai" của loại tài sản này lại đang đặt ra những băn khoăn về độ rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.

Một cán bộ từ Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) nhận định, dự thảo Luật cho phép chủ dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng thì tài sản của khách hàng tại dự án (cụ thể là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ) sẽ đương nhiên nằm trong tài sản mà chủ dự án đã đi thế chấp. Vậy là, chưa được sở hữu hoàn toàn tài sản, khách hàng của các dự án đã bị thế chấp cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng sẽ phải xử lý tài sản bảo đảm là dự án phát triển nhà ở (trong đó có các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) đã được thế chấp.

Các chuyên gia ngân hàng cũng chỉ ra hàng loạt rủi ro mà ngân hàng có thể phải gánh chịu, ví như nếu không có thông tin tín dụng đầy đủ, khi dự án đã được chủ đầu tư thế chấp, khách hàng lại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro nhất. Mà giới hạn quyền lựa chọn ngân hàng lại thiệt thòi cho khách hàng vì khi đó khách hàng chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho ngân hàng nơi đã nhận thế chấp dự án chứ không được lựa chọn tổ chức tín dụng khác dù có nhiều lợi ích hơn. Vì thế, đặt ra yêu cầu phải chuẩn bị quy trình, thủ tục chi tiết, chu đáo cho hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Lúc này, Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được các cơ quan hữu trách hoàn chỉnh, chuẩn bị trình Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp cuối năm 2014. Trong một động thái “đón đầu”, các Bộ Tư pháp, Xây dựng, Tài nguyên – Môi trường và Ngân hàng Nhà nước đang xúc tiến ký kết một Thông tư liên tịch hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đại diện Bộ Xây dựng, Thông tư liên tịch này sẽ là “bước đột phá” quan trọng trong các quy định về điều kiện, thủ tục cho người thu nhập thấp khi vay gói 30.000 tỷ để mua nhà, bởi trước đó, để có thể vay được, các ngân hàng buộc người vay phải chứng minh được khả năng trả nợ hoặc phải có tài sản khác thế chấp – một điều kiện “bất khả thi” đối với người thu nhập thấp.