Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) để làm rõ vấn đề này.

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về việc điều chỉnh bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mà UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành?

Ông Lê Hoàng Châu: Trước hết phải nhìn nhận, đây là hành động hợp pháp hoá quyền sở hữu nhà của người dân, vì khi hợp thức hoá quyền sở hữu nhà của người dân thì giá trị tài sản đó phải tính lệ phí trước bạ. Bảng giá là cơ sở để nhà nước tính lệ phí trước bạ cũng như cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường nhà ở vẫn còn méo mó, nhà nước đang sử dụng những biện pháp để đảm bảo các bên mua bán khai đúng như giá bán thực, góp phần xây dựng một thị trường minh bạch. Việc ban hành bảng giá mới cũng chỉ là một trong những biện pháp đó.

Trong thực tế chuyển nhượng bất động sản nhiều năm qua, bên bán và bên mua đều “bắt tay” nhau, khai giá trị nhà, đất thấp hơn so với giá trị thực tế giao dịch để giảm thiểu mức thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp. Nên Bảng giá ban hành lần này cũng có thể xem là công cụ để tránh thất thoát lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong giao dịch bất động sản.

Việc điều chỉnh giá nhà lần này sẽ kéo giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh tăng trong thời gian tới?

Về mặt toán học khi mà chi phí đầu vào tăng chắc chắn có tác động đến giao dịch nhưng thực ra tác động không đáng kể. Bảng giá nhà trước đây ban hành năm 2012, sau bảy năm TP mới ban hành bảng giá mới, mức tăng 5%-10% là không nhiều. Hơn nữa, giá nhà thực tế trên thị trường hiện nay đã tăng rất cao so với bảng giá nhà mà TP ban hành.

Do bảng giá sàn vẫn thấp hơn giá thị trường, nên khó có thể tác động trực tiếp đến giá nhà ngay. Thị trường hoạt động theo quy luật khách quan, đây cũng chỉ là một nhân tố của thị trường nên chi phối không quá lớn.

Theo ông đâu sẽ là đối tượng chịu tác động của việc điều chỉnh giá nhà lần này?

Giá sàn tác động đến những người hợp pháp hoá tài sản để làm sổ đỏ, tác động đến những đối tượng chuyển nhượng.

Chúng ta đều biết nếu người mua là doanh nghiệp họ thường khai đúng mức giá giao dịch để tính chi phí khấu trừ thuế. Tương tự với người nước ngoài cũng vậy. Chỉ có cá nhân trong nước là hay xảy ra tình trạng “bắt tay” nhau, khai giá trị nhà, đất thấp hơn so với giá trị thực tế để giảm thiểu mức thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp.

Do vậy, với những đối tượng khai mua bán đúng giá thị trường, thì mức giá đó cao hơn mức giá sàn nên hầu như không bị ảnh hưởng.

Với cá nhân trong nước có thể khai thấp giá giao dịch, thậm chí bằng giá sàn thì mức tăng vừa rồi cũng chỉ ảnh hưởng rất nhỏ.

Đối với các chủ đầu tư, là người bán, giá sản phẩm của dự án là giá thị trường thông thường đã cao hơn giá sàn nên cũng không có tác động tiêu cực đến chủ đầu tư.

Còn với các bên môi giới bất động sản thì họ đã được hưởng chi phí môi giới 1-2%, thậm chí 5-7% nhưng không liên quan trực tiếp đến chuyện giá sàn này.

Có nhiều ý kiến lo ngại về việc giá nhà tăng sẽ khiến lượng người dân khó có thể mua nhà sẽ tăng cao. Điều này có thể dẫn tới bong bóng giá nhà trong thời gian tới?

Nói như vậy là không chính xác, bởi bong bóng bất động sản xảy ra phải có điều kiện làm phát sinh bong bóng, chứ không chỉ bởi một tác động như trên.

Điều kiện đầu tiên là có sự lệch pha về cung cầu trên thị trường bất động sản, mà chủ yếu sự lệch pha này nằm ở phân khúc cao cấp.

Thứ hai là khi có tình trạng tăng giá do đầu cơ, do phát sinh nhiều đầu tư thứ cấp, trong đó có nhà đầu cơ cầm trịch cho những đợt làm giá, tăng giá.

Thứ ba là có nguyên nhân xuất phát từ chính sách của nhà nước, mà thông thường là do việc buông lỏng chính sách tín dụng, không kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn vay. Như hiện nay khoảng trên dưới 15% tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích sang kinh doanh bất động sản chứ không phải mua nhà ở hay xây nhà, sửa nhà. Vừa rồi, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có chỉ đạo và đang dự thảo thông tư, để thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có hướng kiểm soát tín dụng tiêu dùng chặt chẽ hơn.

Một nguyên nhân khác là Nhà nước chưa sử dụng thuế như một công cụ linh hoạt để điều tiết thị trường. Như việc đánh thuế căn nhà thứ 2, người có nhiều nhà, hoặc đánh thuế với trường hợp thu mua chuyển nhượng ngay, đây là kinh doanh chứ ko phải để ở.

Còn nguyên nhân nữa là quy hoạch. Như từ đầu năm đến nay chúng ta chứng kiến việc Đà Nẵng chủ trương dìm thị trường bất động sản, hay Quảng Ninh không chấp nhận phát triển thêm dự án bất động sản mới bởi cung đã vượt quá cầu. Điều này cho thấy Nhà nước đã chấp nhận kiến nghị của Hiệp hội sử dụng quy hoạch, kế hoạch như một công cụ để phát triển nhà ở nhằm đảm bảo cân đối về mặt cung cầu. Công cụ này thời gian qua chưa được sử dụng tốt, nhưng qua tuyên bố của lãnh đạo TP. Đà Nẵng hay tỉnh Quảng Ninh bước đầu cũng cho thấy sự thay đổi.

Phân tích các điều kiện trên để thấy, không phải tự dưng có thể phát sinh bong bóng bất động sản, hay chỉ phụ thuộc vào một yếu tố điều chỉnh sàn giá nhà như trên.

Xin cảm ơn ông!