Nút thắt khó gỡ

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu lấy dẫn chứng tại dự án khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái, quy mô 254ha, đang trong tình trạng “treo xuyên thập kỷ” (gần 20 năm) chỉ vì không thể hoàn thành công tác bồi thường.

Hay tại một dự án bất động sản cao cấp, diện tích hơn 7ha tại TP. Thủ Đức chỉ vướng 2% diện tích đất do chủ đất gây khó mà đến nay, sau 9 năm mới bồi thường được với giá "khủng". Dự án “tê liệt” trong 9 năm đã ảnh hưởng không nhỏ đến chủ đầu tư và các nhà đầu tư góp vốn cũng rơi vào tỉnh cảnh “chôn tiền”.

Theo ông Châu, đây chính là lý do gần như 100% các nhà đầu tư đều muốn tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá, đấu thầu, bởi trong hơn 2 thập kỷ qua, doanh nghiệp ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cần nhấn mạnh, “nút thắt” trong bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề không của riêng địa phương nào. Trong báo cáo vừa phát đi của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về công tác tiếp dân năm 2022 cho thấy có đến gần 65% nội dung đơn khiếu nại thời gian qua liên quan đến đất đai.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhận định: “Điều này cho thấy việc sửa đổi, bổ sung các văn bản dưới luật có liên quan thời gian qua chưa hiệu quả, chưa tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập dẫn đến phát sinh khiếu nại trong lĩnh vực đất đai”.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến nút thắt trong công tác giải phóng mặt bằng, nhưng quan trọng nhất vẫn là mức giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, từ đó xảy ra những tranh chấp, khiếu kiện. Đặc biệt là ở những vùng đất có “đầu nậu”, “đầu cơ” đứng sau người sử dụng đất, việc thương lượng càng trở nên khó khăn.

Trong một sự kiện diễn ra hồi đầu tháng 9/2022, ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP. Hồ Chí Minh (TCIP), chỉ ra một thực trạng có dự án phải chờ đến gần 20 năm vẫn chỉ nằm trên giấy, có dự án có thời gian thi công rất ngắn nhưng công tác đền bù kéo dài 1 - 2 năm.

“Các dự án hạ tầng chậm tiến độ không chỉ cản trở phát triển của thành phố mà còn khiến chi phí giải phóng mặt bằng tiếp tục đội lên rất nhiều, kéo theo điệp khúc đội vốn do trượt giá, biến động tỷ giá, tăng chi phí dự phòng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân”, ông Phúc nói.

Cách nào hóa giải?

Có thể thấy, nút thắt trong bồi thường giải phóng mặt bằng đang là “tử huyệt” của các dự án. Hiện, Bộ TN&MT đang đẩy mạnh nghiên cứu, đề xuất sửa đổi 6 nghị định về đất đai để tháo gỡ vướng mắc.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giải pháp căn cơ giải quyết những điểm nóng khiếu kiện liên quan đến bồi thường đất hiện nay là cần khẩn trương, tập trung hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), từ đó kịp thời thể chế hóa Nghị quyết Trung ương 5 (khóa XIII) sớm trình Quốc hội xem xét.

Trong quá trình sửa đổi, cơ quan xây dựng Luật cần tổng kết thực tiễn, đánh giá tác động kỹ lưỡng, lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân, doanh nghiệp, đối tượng chịu sự tác động trực tiếp để các quy định của Luật sau khi được Quốc hội ban hành thực sự phù hợp với thực tiễn.

Những “lỗ hổng” cần nhanh chóng được lấp đầy bởi trong thời gian tới, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai. Chưa kể, các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao cũng sẽ có nhiều dự án phải thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Việc này có thể khiến các “điểm nóng” khiếu kiện tiếp tục bùng lên.

Nhận thức rõ điều này, mới đây, tại chương trình Dân hỏi - Chính quyền trả lời chủ đề "Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố", Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Phan Văn Mãi đã kêu gọi đẩy mạnh nghiên cứu thu hẹp khoảng cách giữa giá đất bồi thường sát với giá thị trường, điều tra xã hội học để tổ chức cuộc sống tái định cư cho người dân thật tốt.

Trước đó, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cao hơn hẳn trước đây, gấp 35 lần bảng giá đất và tiệm cận với giá thị trường. Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo thuận lợi lớn cho công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng tại các dự án giao thông.

Việc áp dụng hệ số K, với mức giá bồi thường được đánh giá khá sát với giá thị trường được kỳ vọng sẽ giúp TP. Hồ Chí Mnh đẩy nhanh được tiến độ các dự án trọng điểm. Nhiều công trình có thủ tục kéo dài 1 – 2 năm qua dự kiến sẽ được “hái trái ngọt” vào cuối năm 2022.

Rõ ràng, việc kéo sát khoảng cách khoảng cách giá đất đền bù và giá thị trường sẽ góp phần giải quyết hài hòa lợi ích của các bên từ nhà đầu tư bất động sản, người bị thu hồi đất, đến đảm bảo lợi ích cộng đồng và tránh thất thu ngân sách.

TS. Trần Xuân Lượng (Chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, để giải quyết triệt để vấn đề, thời gian tới, cơ quan chức năng cần làm rõ khái niệm “giá đất thị trường” là gì và được tính toán, xác định bằng các phương pháp nào? Nhà nước cần phải quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất.

“Cần nghiên cứu, đồng bộ hóa dữ liệu của các ban ngành các cấp từ trung ương đến địa phương để từ đó hình thành nên cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bất động sản. Đây sẽ là cơ sở để xác định giá bồi thường đất sát với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan, qua đó tháo nút thắt về giải phóng mặt bằng”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.