COVID-19 - "cú đấm" trực diện vào bất động sản

Bước sang năm 2021, không chỉ bất động sản mà tất cả các ngành nghề đều được kỳ vọng sẽ phục hồi và phát triển trở lại, tuy nhiên, liên tiếp 2 đợt dịch, đặc biệt là đợt dịch thứ 4 đang bùng phát tại nhiều tỉnh, thành đã khiến cho nền kinh tế, trong đó bao gồm cả bất động sản đang gặp khó khăn nay càng khó khăn hơn.

Số liệu tham khảo qua các báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng năm 2021, ở thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam (TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương) gần như chỉ có vài dự án mới được thực hiện, hầu hết là những dự án cũ tiếp tục mở bán.

Chỉ tính riêng phân khúc căn hộ, ở quý I/2021, thị trường đón nhận 5 dự án được mở bán (bao gồm 4 dự án mới và 1 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 346 căn.

Bước sang quý II, cũng là thời điểm có nhiều biến động nhất, trong tháng 4/2021, thị trường ghi nhận có 12 dự án mở bán (2 dự án mới và 10 giai đoạn tiếp theo), với nguồn cung khoảng 3.620 căn, nhưng ở tháng 5 đã có sự sụt giảm mạnh chỉ ghi nhận 2 dự án mở bán (1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo) cung cấp ra thị trường khoảng 374 căn.

Đặc biệt, trong cuối quý II/2021, thì trường gần như chững lại, bởi đây cũng là thời điểm dịch COVID-19 bùng phát mạnh mẽ tại một số tỉnh thành phía Nam, do đó, không chỉ phân khúc căn hộ, mà tất cả các phân khúc BĐS đều bị ảnh hưởng, nhiều dự án có kế hoạch ra mắt đã phải điều chỉnh lại thời gian triển khai.

Về những khó khăn của thị trường BĐS thời gian qua, chia sẻ với Nhadautu.vn, TS. Lê Bá Chí Nhân – Chuyên gia kinh tế cho rằng, trên thị trường hiện nay đã chia ra nhiều nhóm, hình thức để đầu tư, kinh doanh như: Mua để ở, mua để đầu tư, đầu cơ, mua cho thuê, mua để dành,…

Trong đó, mua để đầu tư, đầu cơ chiếm hơn 70%, còn lại là mua ở thực và cho thuê. Thời gian qua, nhà đầu tư, đầu cơ chủ yếu chạy theo thị trường bằng hình thức “lướt sóng” tức tìm đến những khu vực "nóng sốt" khi có các chính sách, quy hoạch để đầu tư, tuy nhiên, trước ảnh hưởng của dịch COVID-19 thị trường đã phải chững lại các nhà đầu tư hình thức này cũng đang bị “tê liệt”.

Mặt khác, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, sản phẩm tiêu thụ trên thị trường đã giảm mạnh, thậm chí có doanh nghiệp còn không bán được sản phẩm nào, chưa kể, chủ đầu tư còn gặp khó khăn trong việc trả lãi của ngân hàng, bởi để thực hiện được dự án các chủ đầu tư đều phải vay vốn ngân hàng.

“Đặc biệt, vướng mắc hiện nay, đối với các doanh nghiệp BĐS là cơ chế, chính sách chưa thật sự thông thoáng, để thực hiện một dự án chủ đầu tư phải mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục, trong đó, chủ đầu tư còn gặp thêm nhiều khó khăn khác như, vướng đất công, vướng đền bù, giải tỏa,… khiến nguồn cung các phân khúc BĐS, dự án mới đưa ra thị trường đang ngày càng ít dần”, TS. Lê Bá Chí Nhân nhận xét.

Còn ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định, 6 tháng năm 2021 đã trôi qua khá nặng nề với thực trạng khác hẳn so với các dự đoán lạc quan của các doanh nghiệp vào hồi đầu năm, 2 đợt dịch xảy ra liên tiếp và kéo dài đã làm đảo lộn mọi kế hoạch dự định của các công ty BĐS.

“Đến đợt dịch lần 4, thị trường gần như ngưng trệ hẳn, tạo ra một rào chắn buộc tất cả phải dừng lại vì an toàn sức khỏe. Nó là cú đánh trực diện vào thị trường không có cách nào né tránh được, công ty nào nhanh chân thì giữa 2 đợt dịch còn tranh thủ được đôi chút, còn không thì đành phải bó tay, bó chân ngồi chờ cơ hội khi dịch bệnh qua đi”, bà Hương chia sẻ.

Kịch bản cho 6 tháng cuối năm

Nhìn nhận về thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm 2021, các chuyên gia đều cho rằng, yếu tố tác động lớn nhất là dịch bệnh COVID-19, do đó, không chỉ BĐS mà các lĩnh vực kinh tế có thể khôi phục và phát triển tốt hay không còn phụ thuộc vào việc dịch bệnh có được kiểm soát. Mặt khác, sự hỗ trợ từ chính quyền, nhà nước về các cơ chế, chính sách phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp có thêm trợ lực vượt qua những giai đoạn khó khăn.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, thị trường BĐS từ nay đến cuối năm 2021 sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá, vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường không có nhiều biến động.

“Phần lớn giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn, những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc nhiều nguồn khác để đầu tư, đây sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá BĐS liên tục tăng. Tuy nhiên, bộ phận này vẫn không thể đại diện cho toàn bộ thị trường BĐS nhà ở, căn hộ trong nước”, TS, Sử Ngọc Khương nhận định.

Bên cạnh đó, nhắc đến kịch bản khi thị trường hồi phục, TS. Sử Ngọc Khương, cho rằng BĐS nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu.

Với lĩnh vực BĐS du lịch nghỉ dưỡng, trong 6 tháng cuối năm, ảnh hưởng kéo dài từ 3 đợt dịch trước đến nay khiến phân khúc này vẫn chịu những ảnh hưởng nặng nề cho dù tình hình dịch bệnh có được kiểm soát hiệu quả.

“Còn thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại, siêu thị truyền thống cũng sẽ gặp khó khăn lớn khi phải cạnh tranh với những phương pháp bán hàng trực tuyến, các nền tảng công nghệ tiên tiến.Về BĐS cao ốc văn phòng, đây là phân khúc nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong nhiều năm nay. Tuy nhiên, thị trường hiện nay không có nhiều tòa nhà sẵn sàng để bán cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước’, TS. Sử Ngọc Khương dự báo.

Trong khi đó, nhìn nhận vào tình hình thực tế hiện nay, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land đánh giá, dịch COVID-19 có thể sẽ tiếp tục kéo dài và khó xác định thời điểm nào kết thúc, do đó, buộc phải luôn trong tâm thế chung sống với dịch bệnh ít nhất đến hết quý III, khi dịch bệnh được kiểm soát, trong đó, tối đa người dân được tiêm vaccine.

Theo bà Hương, thị trường BĐS vào 6 tháng cuối năm, ít nhất khả năng sẻ có 2 kịch bản xảy ra. Trong đó, ở kịch bản tích cực, thị trường sẽ phục hồi 1 phần ở giữa quý III và khởi sắc trở lại trong quý IV với giả thiết tối thiểu 50% người dân được triển khai tiêm vaccine và 100% nhân viên các công ty được tiêm vaccine, thị trường có khả năng tăng trưởng ít nhất 25-30%, nhờ các doanh nghiệp sẽ tăng tốc tối đa để bù lại thời gian bị chững lại ở 6 tháng đầu năm.

Còn ở kịch bản xấu hơn, lãnh đạo Đại Phúc Land cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục mất thêm quý III để dập dịch, khi vaccine không đủ để triển khai cho dân và chỉ đạt mức dưới 30%, các công ty có thể chưa đến 50% số lượng nhân viên được tiêm. Từ đó dẫn đến thị trường 6 tháng cuối năm khả năng tăng trưởng không cao do các doanh nghiệp sẽ dần bị đuối sức, gánh nặng thêm trong việc duy trì bộ máy hoạt động. Đồng thời, các kế hoạch sản xuất  cũng sẽ bị đỗ vỡ khiến doanh thu sụt giảm nghiêm trọng. Toàn thị trường chung sẽ khó tăng trưởng trên mức 20% so với 6 tháng đầu năm nếu không nhận được các sự trợ lực cần thiết và kịp thời.

“Tuy nhiên trong cả 2 kịch bản sẽ vẫn có những yếu tố ngoại lực tác động vào thị trường đó là trợ lực từ cơ chế, chính sách của nhà nước, các gói hỗ trợ doanh nghiệp, các gói kích cầu tiêu dùng, tiến độ giải ngân các gói đầu tư công, tiến độ tháo gỡ nút thắt pháp lý ... sẽ ảnh hưởng trực tiếp lẫn gián tiếp đến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và tâm lý thị trường chung theo chiều hướng lạc quan hay thận trọng”, Tổng giám đốc Đại Phúc Land kỳ vọng.

Phân khúc nào là tâm điểm?

Dự báo về phân khúc BĐS sẽ là tâm điểm cho các nhà đầu tư trong thời gian tới, TS. Lê Bá Chí Nhân – Chuyên gia kinh tế đánh giá, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của các chủ đầu tư, đặc biệt là căn hộ tầm trung và cận cao cấp, bởi nhu cầu ở thực hiện nay rất lớn.

“Tâm lý sở hữu nhà ở, căn hộ tức vấn đề “an cư lạc nghiệp” đã thâm nhập sâu vào người Việt. Do đó, nhu cầu về nhà ở mọi thời kỳ luôn hiện hữu. Tuy nhiên, người mua sẽ luôn có sự cân nhắc, lựa chọn đặc biệt, những dự án căn hộ đáp được các tiện ích, phù hợp với khả năng tài chính luôn là sự lựa chọn hàng đầu của khách hàng”, TS. Lê Bá Chí Nhân cho hay.

Đồng quan điểm trên, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn trên toàn quốc.

Bên cạnh đó, giao dịch đến từ các nhà đầu tư dài hạn, dù giá BĐS trên thị trường có sụt giảm như giai đoạn 2009-2010, thậm chí có những khu vực bị rớt giá từ 20-30% trong giai đoạn khó khăn, thì phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, sở hữu sự săn đón của nhiều nhà đầu tư với xu hướng giá BĐS liên tục tăng theo thời gian.

“Mỗi nhà đầu tư có nhu cầu khác nhau, kỳ vọng khác nhau, điều kiện tài chính khác nhau, nhưng đây vẫn là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vẫn là những yếu tố cần được cân nhắc khi quyết định đầu tư”, TS. Sử Ngọc Khương lưu ý.