Thị trường dần “rã băng”

Theo Trung tâm Phân tích Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV Research), thị trường BĐS đã sôi động hơn từ cuối quý I/2024 với nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao. 

Hình 1: Lợi nhuận của một số doanh nghiệp BĐS

Sau năm 2023 và 2 tháng đầu năm 2024 trầm lắng bởi Tết, kể từ tháng 3/2024, thị trường đã sôi động hơn với nhiều dự án được khởi công, giới thiệu và mở bán. KBSV Research cho biết, một số dự án được giới thiệu ra thị trường trong tháng 4 và tháng 5 đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt có thể kể đến như: Lumi Hà Nội của CapitaLand (mở bán khoảng 2.000 căn hộ với tỷ lệ hấp thụ 100%); dự án The Canopy – TC2 của Vinhomes và GIC Singapore (mở bán khoảng 390 căn với tỷ lệ hấp thụ 90%); The Zurich 3 của CapitaLand (mở bán 2.000 căn – tỷ lệ hấp thụ 100%); dự án The Canopy – TC2 của Vinhomes và Mitsubishi (mở bán 425 căn – tỷ lệ hấp thụ 95%) và Eaton Park của Gamuda Land (mở bán 840 căn – tỷ lệ hấp thụ 70%).

“Các dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt do nguồn cung mới khan hiếm, các dự án mở bán có vị trí thuận lợi, đến từ các chủ đầu tư uy tín, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi và chiết khấu cao. Kết quả bán hàng tích cực cho thấy niềm tin thị trường có dấu hiệu cải thiện tích cực hơn”, KBSV Research nhận định trong báo cáo thị trường mới đây.

Số liệu trong Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, xu hướng phục hồi của thị trường BĐS tại các thành phố cấp I (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh) còn tiếp tục, tuy nhiên chủ yếu ở phân khúc chung cư và có sự phân hóa giữa 2 thị trường lớn. Thị trường chung cư Hà Nội phục hồi rõ ràng hơn, với 12.208 căn hộ được mở bán thành công, tăng 185% so với cùng kỳ), đóng góp bởi các dự án từ các chủ đầu tư có tiếng (Lumi Hanoi, Sola Park). Thị trường TP. Hồ Chí Minh tương đối trầm lắng hơn, với 1.741 căn hộ được mở bán thành công giảm 31% so với cùng kỳ năm 2023, đóng góp bởi các dự án như Privia (KDH) hay Eaton Park (Gamuda Land, phân khúc cao cấp).

Theo CBRE, người mua nhà được hỗ trợ bởi mức mức lãi suất cho vay thấp. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng của chủ đầu tư cho người mua cũng là một trong những động lực kích cầu BĐS. Nhiều chủ đầu tư dự án cho phép người mua thanh toán 30-40% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, hỗ trợ một phần lãi suất cho vay, ân hạn gốc và lãi vay trong vòng 2 năm đầu tiên.

Sẵn sàng bước vào chu kỳ hồi phục

KBSV Research cho rằng, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp BĐS sẽ hồi phục vào nửa cuối năm 2024 khi niềm tin thị trường cải thiện.

Nhiều doanh nghiệp niêm yết có kế hoạch mở bán dự án mới hoặc tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ tập trung vào nửa cuối năm 2024 như Wonder Park và Cổ Loa (Vinhomes), Clarita và Emeria (Khang Điền), Gem Sky World và Gem Riverside (Đất Xanh), Akari City, Mizuki Park, Southgate và Central Lake (Nam Long). Các doanh nghiệp đều đặt kế hoạch doanh số bán hàng tương đối cao cho năm 2024.

Hình 2: Doanh số ước tính của KBSV và kế hoạch của doanh nghiệp

Tuy nhiên, KBSV Research vẫn khá thận trọng khi nhận định, các phân khúc còn lại (không phải chung cư) cần thêm thời gian để phục hồi do thiếu hụt sản phẩm thấp tầng tại các dự án khu đô thị.

Điểm sáng của thị trường BĐS nửa cuối năm nay đến từ trợ lực pháp lý. Tại kỳ họp thứ 6 và kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Tuy nhiên, Chính phủ đã đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép 3 Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc dời thời điểm có hiệu lực của Luật sớm hơn đã cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ những khó khăn và vướng mắc của thị trường BĐS, tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Ba bộ luật mới có nhiều quy định mới, góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư, giúp cải thiện nguồn cung. KBSV Research cho rằng, đây là cơ hội cho các chủ đầu tư có sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án tốt; tuy nhiên cần có thời gian để các chính sách thực sự phát huy tác động và một số vướng mắc về pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn.

Xét 15 doanh nghiệp BĐS trong danh mục đầu tư của KBSV, định giá P/B trung bình ở mức 15,7 lần, thấp hơn trung bình P/B trung bình 10 năm. KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn nhờ tâm lý người mua nhà được cải thiện và nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

KBSV khuyến nghị nhà đầu tư có thể xem xét và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai dự án mạnh và cơ cấu tài chính an toàn. Một số cơ hội đầu tư đáng chú ý là các cổ phiếu VHM, KDH và NLG.