Kỳ vọng sinh lời từ Condotel: Hệ lụy từ sự nhầm lẫn
Khi thảo luận đến vấn đề Condotel mà Cocobay đang là ví dụ điển hình với một số chủ doanh nghiệp bất động sản sẽ thường cho rằng tỉ suất cam kết 12% là thấp so với con số có thể lên tăng đến hàng chục thậm chí 3 con số của các loại hình chuyển nhượng bất động sản. Nhưng sự thật thì có nhiều sự nhầm lẫn về loại hình sở hữu kinh doanh và những cảm tính quá lạc quan về thị trường.
Đây có thể là một vấn đề về mặt nhận thức kinh doanh không chỉ với các nhà đầu tư chuyên nghiệp mà ngay cả bởi những người làm bất động sản truyền thông lâu năm cũng không hiểu rõ, bởi hai lẽ: thứ nhất là condotel chỉ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm và thường nếu giữ càng lâu thì giá của condotel đó sẽ càng giảm vì số năm khấu trừ càng gần về 0; và thứ hai là do sự nhầm lẫn giữa việc sở hữu tài sản có thể chuyển nhượng hợp pháp và giữa một tài sản chỉ có thể sỡ hữu nhưng không được luật hóa có tính rủi ro cao như thế nào.
Trong những lần tham gia giảng dạy, tôi thường chia sẻ sinh viên rằng: "Khi một khoản đầu tư nào có cam kết lợi nhuận nhiều hơn lãi suất ngân hàng thì đều nên cân nhắc kĩ lưỡng” là chưa đúng với thực tế thị trường.
Trên thực tế thì dòng tiền có được từ mô hình condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận cho mình chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều.
Tiếng Anh có thành ngữ “too good to be true” (tốt đến mức không thể tin được). Với tất cả mọi người, khi có cơ hội đầu tư với suất sinh lời 12% và có thể vay nợ với lãi suất thấp hơn đó (9% chẳng hạn) đều biết có thể làm giàu bằng cách vay nợ thật nhiều để đầu tư. Khi đó, họ có thể kiếm lời giữa khoảng chênh lệch tỉ lệ phần trăm lợi nhuận đầu tư so với khoản lãi vay. Nếu tất cả mọi người đều có cơ hội tốt đến mức như thế thì chắc hẳn người ta sẽ có thể thốt lên “too good to be true”.
Tuy nhiên, trên thực tế thì dòng tiền có được từ mô hình condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận cho mình chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều.
Ví dụ, để có thể trả lãi 240 triệu đồng cho căn hộ có giá 2 tỷ đồng thì mỗi tháng tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư thì hàng tháng số tiền thuê phải lớn hơn rất nhiều.
Trong thực tế, giai đoạn 2018-2020 TP. Hồ Chí Minh dự kiến tiếp nhận 40.000 căn được bàn giao, trong đó có tới 60-70% thuộc phân khúc cao cấp. Trong rổ hàng căn hộ cao cấp lại có đến 60-70% cho thuê. Tình trạng này ảnh hưởng đến kỳ vọng về lợi tức cho thuê nhà. ưCụ thể, những cam kết cho thuê 7-8% từng đạt được trong năm 2017 đã không tái diễn trong năm 2018. Quận 2, khu vực có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất thị trường TP. Hồ Chí Minh ghi nhận giảm từ 7,5% xuống khoảng 6,5-6,7%. Tại quận Bình Thạnh, hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ cao cấp từ mức 6,8% hiện sụt giảm khá mạnh, chỉ còn khoảng 5,5%. Vậy là ngay tại thị trường căn hộ cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh - nơi được xem là sôi động nhất cũng không thể có được tỷ suất 12% của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.
Trên thực tế, cho dù ngành du lịch có sự bùng phát trong mấy năm gần đây, nhưng kết quả kinh doanh ngành này là rất thấp. Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. Và hệ lụy dẫn đến thất bại của thị trường và sự mất mát đến cho các chủ đầu tư là điều không thể tránh khỏi với loại hình đầu tư này.
