Phóng viên: Ông đánh giá như nào về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam, những diễn biến thị trường như thế nào trong năm 2019 ?

GS. Đặng Hùng Võ: Về thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2019 có thể đưa ra các ý kiến như thế này. Phân khúc condotel đang đi xuống, nhiều dự án loại bỏ, nhiều nhà đầu tư thứ cấp không muốn bỏ tiền đầu tư vào condotel. Chính vì vậy coi như nó bị thu hẹp lại ở mức độ nhất định nó chỉ còn hình thức gọi là các vilar, biệt thự, resort gắn với hình thức shophouse, tức là những nhà dãy phố, nhà liền kề thì vẫn còn phát triển tương đối tốt.

Tôi cho rằng mức độ phát triển của thị trường condotel vẫn còn nhưng nó thấp hơn rất nhiều so với những năm trước. Cụ thể, những năm đỉnh cao của phân khúc này là 2017 và sang đầu năm 2018. Lý do về pháp lý là chính. Hiện nay, chúng ta chưa có định hình khung pháp luật về đất đai cũng như là bất động sản về hình thức du lịch nghỉ dưỡng.

Vẫn còn lấn cấn giữa nhà ở và bất động sản du lịch phân biệt như thế nào. Rồi bất động sản đa công năng có nghĩa là dùng làm căn nhà nghỉ thứ hai của một người, nó có thể dùng cho thuê lưu trú, cho thuê dài hạn, có thể cho thuê làm văn phòng, cho thuê làm văn phòng của một công ty.

Những loại bất động sản đa công năng như vậy trên nền tảng của kinh tế chia sẻ lại chưa được định hình ở Việt Nam. Bên cạnh đó, cách thức quản lý, thể chế quản lý của nó như thế nào. Chính vì vậy nên hình thức này mới mở ra cơ hội nhưng cơ hội lại đang khép lại nếu chúng ta không có xử lý tốt về mặt quản lý Nhà nước.

Hiện một số chủ đầu tư đưa ra một mô hình nghỉ dưỡng mới như prat hotel chẳng hạn, theo ông mô hình này có gì mới so với mô hình codotel, shophouse trước đây hay không?.

Vấn đề này có thể khẳng định nó chỉ tập trung ở hai điểm. Một là tính tổ hợp, nó chỉ tập trung ở một cái khu hình thành bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nó có rất nhiều thứ trong đó: Có vui chơi giải trí, có thể thao, có bệnh viện, … có trải nghiệm về cuộc sống gia đình, … có thể gắn với rừng, tuyến du lịch ra biển, … đó là tổ hợp.

Ta cũng bắt đầu có những tư duy nhất định về những tổ hợp đó ở mức độ này mức độ kia. Nhưng mà đã có những tổ hợp cực lớn chưa thì chắc chắn là chưa. Đấy là một hình thức mới. Hai là chúng ta đang hướng tới đó chính là mô hình kinh tế chia sẻ ở trong việc khai thác bất động sản du lịch. Tức là một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục tiêu khác nhau.

Chẳng hạn một căn hộ codotel có 3 phòng thì mỗi phòng sử dụng mục đích khác nhau. Đấy người gọi là bất động sản đa công năng. Nguyên tắc sử dụng của nó có thể là người có một căn hộ này nhưng có thể dùng mỗi một phòng vào việc khác nhau nó sẽ tạo ra cái tận dụng nguồn lợi thật tốt.

Ngoài 2 điểm mới mà Việt Nam chưa có nhưng trên thế giới đã có. Bây giờ ở nước ta phát triển loại hình bất động sản này như thế nào để đáp ứng việc tăng trưởng du lịch thì ta vẫn còn bỡ ngỡ, hơi chệch choạch về mặt tư duy. Chính vì vậy cơ hội phát triển du lịch ở nước ta hoàn toàn phụ thuộc vào điều này.

Theo thống kê mức tăng trưởng du lịch của ta tăng đều trong các năm qua, ông đánh giá thế nào về sự tăng trưởng này?

Như chúng ta thấy, Việt Nam đang tăng trưởng mà nhiều khi cũng được sử dụng mô tuýp. Hình ảnh như tăng trưởng rất ngoạn mục. So với các nước châu Á, tính theo phạm vi châu Á, khu vực châu Á Thái Bình Dương và toàn thế giới.

Thế nhưng có thể thấy rằng, về mặt tăng trường có thể là rất đẹp, 20%, 38% nhiều nơi còn có thể tăng cao hơn. Ví dụ như Phú Quốc còn tăng hơn 30%. Nhưng chúng ta phải hiểu đây là tăng trong giai đoạn đầu khi mà du lịch của chúng ta vẫn còn yếu kém. Trong con số có vẻ rất lớn nhưng nó cũng chỉ tăng trong giai đoạn đầu. Thế còn tiếp tục như thế nào thì cả câu chuyện lớn.

Để trở thành một quốc gia du lịch, chúng ta phải hoàn thiện về khung pháp luật để xây dựng đế chế chế quản lý cho tới gọi là đưa người dân tham gia vào du lịch. Một câu chuyện ở Thái Lan phải mất hàng chục năm mới tạo dựng được và họ làm rất tốt việc này. Người dân có Thái Lan ý thức được và làm mọi cách để du lịch của đất nước này hiện lên hàng đầu ít nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Tôi chỉ nói một câu chuyện, người dân tham gia vào du lịch đã, còn chưa kể để phát triển du lịch còn rất nhiều thứ: Hạ tầng du lịch phải đầy đủ, khu vực phát triển du lịch nó phải toàn diện và phải đồng bộ.

Ngoài ra, khung pháp luật phải rõ ràng và thuận lợi để phục vụ mục tiêu phát triển. Tất cả những việc đó, chúng ta còn đang tư duy để làm sao để thực hiện tốt. Tư duy tốt thì hậu quả với nó tốt. Nếu tư duy còn chậm, hay nói cách khác, chúng ta vẫn mang một tư duy kiểu truyền thống vào trong nhu cầu cần phải có động lực mới cho phát triển du lịch thì chắc chắn nó sẽ lại tiêu biến mất cái cơ hội phát triền du lịch cho Việt Nam.

Tôi cho rằng giai đoạn này rất quan trọng. Chúng ta đã bước vào giai đoạn phát triển đầu tiên thì lúc đó định hình để phát triển tiếp như nào là câu chuyện rất lớn mà chúng ta phải tính tới.

Vậy theo ông các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng cần hướng đến tiêu chí nào để thu hút khách du lịch, đặc biệt là khách du lịch quốc tế?

Tất nhiên chúng ta phải có những nghiên cứu về khách du lịch để có thể định hình được xem cách thức du lịch ở Việt Nam đang tổ chức như thế nào?, hay đảm bảo cho người ít tiền đến cũng vui người thu nhập trung bình đến cũng vui và người giàu có đến cũng vui.

Hoặc khách nào ở nước nào là quan tâm đến Việt Nam, tất cả những vấn đề này đều phải có nghiên cứu. Hơn nữa không phải chỉ phát triển du lịch là chúng ta chăm chăm dịch vụ này, mà cần phát triển cả văn học nghệ thuật. Một cái kinh nghiệm của Hàn Quốc là thương mại chưa phải thúc đẩy từ phát triển văn hoá trước. Hàn Quốc đã làm việc này rất tốt, kể cả âm nhạc, với họ văn hoá dẫn đường trước cho văn hoá du lịch phát triển.

Ở đây chúng ta muốn phát triển du lịch thì đừng nghĩ chăm chăm vào du lịch. Mà chúng ta phải tính đến cổ vũ cho du lịch và dẫn đường cho du lịch thì có cần nhiều thứ phải làm để đưa nó vào tiềm thức của từng con người. Ví dụ như: Quảng bá văn hoá Việt Nam, quảng bá ẩm thực Việt Nam…

Tất cả những điều đó chúng ta bắt đầu nghĩ tới. Nhưng có vẻ như hơi manh mún chứ chưa phải là một chính sách mang tính tổng thể có sự tham gia của Nhà nước, có sự tham gia của các nhà đầu tư lớn, hay sự tham gia của người dân. Đồng thời chưa đạt được tính đồng bộ và tính tổng hợp để nó tạo ra một xu hướng bền vững.

Xin cảm ơn ông!