Hàng lanh pháp lý

Mới đây, Bộ Kế hoạch & Đầu tư đã đưa ra một số kiến nghị về chính sách pháp luật liên quan tới FDI cho BĐS như điều chỉnh danh mục lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư để áp dụng thống nhất các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư. Trong đó, có chính sách về thuế là một điển hình rõ nhất và về lâu dài, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan, khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS bao gồm Luật Doanh nghiệp (DN), Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch Đô thị, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở vốn dĩ đã giúp cho việc cấp phép và quản lý các dự án BĐS được chặt chẽ hơn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong phân tích: Cần một sự điều chỉnh mang tính vĩ mô để quản lý tốt hơn nhằm tránh hiện tượng chuyển vốn âm (chảy ngược vốn trong nước ra nước ngoài tại những dự án FDI do nhà đầu tư ngoại trục lợi bằng cách mồi vốn rất ít); Chuyển giá và trốn thuế, cũng như hạn chế những dòng sản phẩm BĐS không phù hợp với thị trường hiện nay, tạo ra sự trì trệ của dòng vốn trong nước.

Hơn nữa, để thu hút các nguồn vốn vào thị trường BĐS, một số kênh huy động vốn cũng nên được đưa vào "tầm ngắm", cụ thể hóa bằng chính sách như xây dựng hệ thống pháp lý cho vay thế chấp và tái thế chấp; Hình thành quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương, thành lập mô hình quỹ đầu tư tín thác BĐS. Hầu hết các chuyên gia đều đồng tình với quan điểm: Đối với việc thu hút thành công và bền vững nguồn vốn FDI cho BĐS thì việc hình thành một hành lang pháp lý nói chung áp dụng cho cả đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp từ nước ngoài là tối quan trọng.

Và hiệu quả thực tế

Nhiều nhà phân tích tài chính cho rằng các cơ quan quản lý nên xây dựng cơ chế quản lý hiệu quả nhất nhằm hạn chế tình trạng các dự án FDI đăng ký vốn cao nhưng thực hiện giải ngân thấp; Lợi dụng huy động vốn của khách hàng nội để đầu tư. Với Quyết định 1601 ngày 29/10/2012 được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành phê duyệt Đề án "Nâng cao hiệu quả công tác quản lý dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam", các giới, các cấp ngành đều hy vọng hiệu quả kiểm tra giám sát FDI nói chung và FDI cho BĐS nói riêng sẽ góp phần xây dựng cơ sở dữ liệu về FDI kịp thời, chính xác, đáp ứng tốt yêu cầu phân tích, dự báo cũng như hoạch định chính sách ổn định thị trường ngoại hối, cán cân thanh toán..

Có thể nói, bên cạnh những giải pháp mang tính cơ học như trên, thì công tác "trám lỗ hổng" về luật pháp cũng rất quan trọng - điều gây bức xúc với không chỉ nhà đầu tư trong nước. Công tác thanh kiểm tra, chế tài xử phạt rõ ràng phải được chặt chẽ hơn, nghiêm khắc hơn (có thể truy tố với những sai phạm gây tổn thất lớn về kinh tế và môi trường đầu tư). Đồng thời với việc phát hiện, xử phạt những sai phạm của DN FDI, là động tác đề xuất tháo gỡ khó khăn cho DN đó tới các cơ quan chức năng phù hợp. "Tạo thuận lợi trong khuôn khổ" - chính là điều nên hướng tới. Thêm vào đó, dẫn lời chuyên gia Nguyễn Minh Phong, cơ quan quản lý vĩ mô cần bóc tách tính chất sở hữu rõ ràng của từng dự án. Ai là chủ dự án, để phù hợp với cơ chế quản lý đất đai quốc tế cũng như nước ta.

Đã có nhiều dự án BĐS thông qua các công ty môi giới, đang được chào mời tới các nhà đầu tư trong khu vực châu Á như Nhật Bản, Malaysia, Thái Lan... Đại diện công ty Đầu tư Trinity (trụ sở tại Bangkok, Thái Lan) đang đầu tư tại Việt Nam cho rằng: Cơ hội dần rộng mở khi một số quỹ đầu tư đang tìm cách rút khỏi thị trường này do tới gần thời điểm đóng quỹ hoặc rút vốn tập trung cho dự án ở nước khác. Đáng chú ý, không chỉ có các nhà đầu tư nước ngoài, cũng có dấu hiệu nhiều nhà đầu tư trong nước tham gia các thương vụ thâu tóm dự án BĐS giá rẻ từ những nhà đầu tư rút lui. Vì vậy, điều kiện cần ở đây là có một cơ chế chuyển nhượng và giải quyết phát sinh sau đó một cách rõ ràng.