Tại Báo cáo này, TS. Cấn Văn Lực và nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV đã chỉ ra 10 điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) tác động đến người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế.

Một là, định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất (hiện nay đang được ban hành 5 năm 1 lần), thay bằng bảng giá đất được công bố hằng năm từ ngày 1/1/2026; chuẩn hóa 4 phương pháp định giá đất (Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất); đồng thời xác định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở quốc gia về giá là nguồn thông tin đầu vào được ưu tiên khi sử dụng để định giá đất.

Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hằng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương…

Hai là, mở rộng đối tượng sử dụng đất, tăng cơ hội tiếp cận, sử dụng hiệu quả từ nguồn lực đất đai.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp thì chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam).

Đồng thời, bổ sung một số quyền lợi đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao...

Đây là bước tiến quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi, tạo sự thống nhất với Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật nhà ở sửa đổi, góp phần tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.

Ba là, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng lên tới 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất; cho phép tích tụ, tập trung đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thuê, hợp tác kinh doanh quyền sử dụng đất.

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, góp phần thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn.

Bốn là, quy định rõ các trường hợp thu hồi đất gắn với đảm bảo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời Luật nêu rõ trách nhiệm phải hoàn thành phê duyệt và bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất, đảm bảo cho người có đất bị thu hồi có điều kiện sống ít nhất bằng hoặc tốt hơn (chỗ ở, việc làm, thu nhập...).

Với các dự án BĐS có sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, có quy mô lớn, việc hỗ trợ thu hồi đất của Nhà nước sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư vào các loại hình bất động sản này vừa góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, vừa nâng cao chất lượng đời sống xã hội.

Năm là, cho phép linh hoạt trả tiền thuê đất một lần hay hằng năm.

Điều 30 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cá nhân, doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất có thể linh hoạt lựa chọn việc trả tiền thuê đất 1 lần hay hằng năm… Đây là điều kiện thuận lợi, tạo sự linh hoạt trong cân đối, phân bổ vốn của cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện dự án đầu tư.

Đối với các dự án bất động sản, việc trả tiền thuê đất hằng năm sẽ giúp chi phí đầu tư ban đầu giảm; từ đó, góp phần giảm giá nhà, tác động tích cực đến lực cầu thị trường bất động sản.

Việc tạo điều kiện linh hoạt trong phân bổ chi phí về đất đai kết hợp với ưu đãi về tài chính (tiền thuê đất), nguồn vốn với các dự án có tính thương mại không cao như nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân... là điều kiện quan trọng, cấp thiết để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đảm bảo an sinh xã hội.

Sáu là, cụ thể hóa khâu quy hoạch và đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý nhà nước về đất đai.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch cao hơn có thể được phê duyệt trước hoặc đồng thời, đảm bảo tính đồng bộ và rút ngắn thời gian trong quá trình lập quy hoạch đất đai.

Đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý đất đai theo hướng tăng tính chủ động của UBND, HĐND cấp tỉnh, huyện trong việc phê duyệt quy hoạch; ban hành bảng giá đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, danh mục dự án, diện tích đất đấu giá, đấu thầu; ban hành tiêu chí quyết định thực hiện đấu thầu, dự án thu hồi đất, dự án tái định cư, bồi thường cho người có đất bị thu hồi…

Bảy là, quy định chi tiết thông tin, dữ liệu đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai.

Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai là thông tin đầu vào quan trọng, chuẩn xác cho các phương pháp định giá đất.

Việc quản lý, khai thác và đảm bảo bảo sự liên thông giữa cơ sở thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai và thị trường đất đai, bất động sản sẽ tạo điều kiện phát triển dịch vụ công trực tuyến và giao dịch điện tử về đất đai.

Tám là, bổ sung các điều kiện kinh doanh và chế tài để tăng hiệu lực thực thi của Luật Đất đai (sửa đổi).

Các điều kiện chặt chẽ khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (phải nộp lại số tiền được miễn, giảm; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức phải thành lập doanh nghiệp...).

Đồng thời, bổ sung thêm các chế tài như bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án không/chậm đưa đất vào sử dụng, bị thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính... và các hành vi bị nghiêm cấm như vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền; không cung cấp thông tin/cung cấp thông tin không chính xác, không đúng hạn…

Chín là, các quy định chuyển tiếp linh hoạt góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tồn đọng cho người dân, tổ chức trong khai thác, sử dụng đất đai.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (đã phê duyệt quy hoạch 2021-2030 thì tiếp tục thực hiện đến hết kỳ quy hoạch); về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất (ưu tiên áp dụng giá đất tái định cư cao hơn, có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi); về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (chỉ phải thuê đất đối với phần đất nông nghiệp vượt hạn mức; dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thì được giao đất mà không phải đấu giá, đấu thầu lại.

Mười là, hiệu lực sớm đối với một số nội dung và giao Chính phủ quy định chi tiết hơn, tăng hiệu lực thực thi.

Luật cho phép áp dụng từ ngày 1/4/2024 (sớm hơn hiệu lực chung 8 tháng) một số quy định quan trọng của Luật Đất đai như định giá đất; sử dụng đất để thực hiện hoạt động lấn biển (Điều 190); đồng thời, các dự án lấn biển đã được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ được tiếp tục thực hiện mà không cần đấu giá, đấu thầu.

Việc giao Chính phủ quy định chi tiết hơn khoảng 65 nội dung của Luật (trong đó có nhiều Nghị định đã và đang được chuẩn bị và sớm ban hành như Nghị định về giá đất, Nghị định lấn biển…) sẽ giúp Luật sớm đi vào cuộc sống.