Vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại là nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản (TTBĐS). Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (bao gồm kinh doanh và mua BĐS để ở) tăng trưởng 31,76%.

Từ đầu năm 2019 đến nay, chủ trương của Chính phủ, định hướng của NHNN là kiểm soát chặt chẽ tín dụng kinh doanh BĐS và hướng tín dụng vào các dự án hiệu quả, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhu cầu thực của người dân. NHNN cũng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có một số nội dung như giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn xuống 30%; áp dụng hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay cá nhân dư nợ trên 3 tỷ đồng...

Ðộng thái này khiến nhiều người liên tưởng đến việc tín dụng BĐS tiếp tục bị thắt chặt. Doanh nghiệp BĐS đã khát vốn để triển khai dự án sẽ càng gặp khó khăn hơn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, hiện tại đang có nhiều dòng tiền quan trọng khác chảy vào TTBĐS.

Dòng vốn được nhiều doanh nghiệp BĐS kỳ vọng hiện nay là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo TS. Trần Kim Chung, dưới tác động của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, các doanh nghiệp rời bỏ Trung Quốc sẽ dịch chuyển sản xuất sang các nước khác, Việt Nam cũng là điểm đến được doanh nghiệp nước ngoài lựa chọn đầu tư.

Các số liệu thống kê cho thấy, năm 2018, cả nước thu hút FDI đạt hơn 30 tỷ USD, trong đó, có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào BĐS, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Trung Quốc (Hong Kong). Từ đầu năm 2019 đến nay, dòng vốn FDI liên tục rót vào TTBĐS Việt Nam. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 20/7/2019, vốn FDI đăng ký của các dự án cấp mới ngành BĐS đạt 842,7 triệu USD, chiếm 10,2% tổng vốn đăng ký. 

Trong năm 2019, dòng vốn FDI được nhận định sẽ tác động trực tiếp vào TTBĐS, nhất là BĐS công nghiệp. Ngoài ra, dòng vốn này còn tác động vào tổng cầu của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo TS. Trần Kim Chung, cũng cần lưu ý khi dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lớn sẽ gây sức ép lên hạ tầng, hội chứng khai thác tài nguyên và hội chứng vốn ngoại chèn ép vốn nội.

Cùng với dòng vốn FDI, dòng tiền kiều hối cũng đang trong xu thế ổn định. Việt Nam là 1 trong 10 nước hàng đầu nhận kiều hối lớn nhất thế giới, đạt 18,9 tỷ USD vào năm 2018. Cùng với những triển vọng từ các quan hệ hợp tác kinh tế với Mỹ, EU, Nhật Bản, Hàn Quốc và các thị trường kiều hối truyền thống, luồng kiều hối về Việt Nam tiếp tục được kỳ vọng ổn định và đóng góp tích cực vào TTBĐS năm 2019.

Bên cạnh đó, các nguồn tài chính phái sinh cũng bắt đầu có chuyển biến. Hiện nay, các DN địa ốc đã tổ chức phát hành trái phiếu, cổ phiếu để thu hút vốn dài hạn cho TTBĐS.

Trên thị trường có DN phát hành trái phiếu lãi suất cao gấp đôi lãi suất ngân hàng, khoảng 12-14,5%. Phát hành trái phiếu, cổ phiếu được coi là kênh thu hút vốn đầu tư hiệu quả cho TTBĐS, là những tín hiệu tích cực và là dấu hiệu chỉ báo TTBĐS Việt Nam bắt đầu trưởng thành, chuyển sang giai đoạn tài chính hóa. Tuy nhiên, theo TS. Trần Kim Chung, việc cam kết lãi suất cao gây ra những rủi ro với cả bên mua trái phiếu và bên bán trái phiếu. Đây là vấn đề các DN BĐS cần lưu ý khi quyết định tổ chức phát hành trái phiếu, cổ phiếu.