M&A bất động sản: Hai "bí ẩn" của cơn lốc vốn ngoại
Tiếp đà khôi phục, thị trường bất động sản năm 2017 chứng kiến sự đổ bộ ồ ạt của dòng vốn ngoại thông qua hoạt động M&A. Tuy nhiên,doanh nghiệp nội vẫn là “bá chủ” của thị trường. Gần như tất cả dòng vốn đều đến từ các quốc gia châu Á có đặc điểm thị trường hoặc lịch sử phát triển tương đồng với Việt Nam. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt đang có sức hút lớn nhưng chưa thực sự là sân chơi toàn cầu.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III năm 2017 của CBRE cho thấy nhiều thương vụ “khủng”. Shinhan hợp tác với VinaCapital đầu tư 100 triệu USD vào Novaland. Samsung Securities cùng với Caldera Pacific, một quỹ đầu tư từ Hồng Kông đã mua 40% cổ phần của Dragon Capital và trở thành cổ đông lớn thứ hai. Keppel Land đã mua 20% cổ phần của Quốc Lộc Phát, chủ đầu tư của khu phức hợp Sóng Việt tại Thủ Thiêm, Quận 2, TP. HCM.
Nửa đầu năm 2017, CapitaLand (Singapore) mua lại 90% cổ phần của một dự án rộng 0,8 ha ở Thảo Điền, TP. HCM, để phát triển hơn 300 căn hộ. Keppel Land đã chi 846 tỷ đồng (khoảng 37 triệu USD) để sở hữu thêm 16% trong dự án Saigon Centre tại quận 1, TP. HCM.
Hongkong Land cũng đã trở thành đối tác chiến lược của Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (CII) trong việc khai thác các dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tập đoàn này cũng đang bắt tay với Sơn Kim Land để phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu Đông, và sắp tới là chuyển sang phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc.
Một tập đoàn Hồng Kông khác là Sunwah âm thầm triển khai dự án cao cấp tại mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh, TP. HCM) có tổng vốn đầu tư khoảng 200 triệu USD. Hay như tại Hội An, sau nhiều năm trì hoãn, cuối cùng dự án resort kết hợp casino Nam Hội An trị giá 4 tỷ USD của VinaCapital cũng đã được khởi công vào năm 2016 sau khi chọn được đối tác ưng ý là Tập đoàn Chow Tai Fook đến từ Hồng Kông.
Nhóm nhà đầu tư Trung Quốc là Tập đoàn China Fortune Land Developmet đánh dấu sự có mặt của mình tại thị trường Việt Nam thông qua việc mua lại Dự án Đại Phước Lotus (Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) của VinaCapital với giá trị 65 triệu USD.
Trong khi đó Tập đoàn Anpha Holdings hoàn tất thương vụ thâu tóm 99,98% cổ phần Công ty Cổ phần Địa ốc Nova Galaxy từ Tập đoàn Novaland. Nova Galaxy (có vốn điều lệ 500 tỷ đồng), là chủ đầu tư của dự án Galaxy 9 tại đường Nguyễn Khoái, quận 4.
Thị trường bất động sản trên thực địa đã ghi nhận 27 giao dịch tài sản/ đất dự án thành công với giá trị gần 900 triệu USD trên khắp Việt Nam. Thị trường địa ốc Việt Nam đang trở thành “miếng bánh” đầy hấp dẫn trong mắt của các tập đoàn, quỹ ngoại.
Hấp dẫn, nhưng…Ông Châu cho rằng có một tín hiệu đáng mừng trong “cơn lốc” M&A bất động sản, dù quỹ ngoại đầu tư mạnh nhưng “bá chủ” thị trường này vẫn là các doanh nghiệp nội. Dẫn sắt thị trường vẫn là các tên tuổi lớn như Vingroup, Sun Group, FLC, Novaland, Đại Quang Minh… Doanh nghiệp ngoại chỉ thực sự thống lĩnh trong lĩnh vực quản lý bất động sản.
“Điều này chứng minh quan niệm quỹ ngoại sẽ thôn tính thị trường bất động sản là hoàn toàn sai lầm. Sự bùng nổ M&A cũng kích thích doanh nghiệp nội lớn mạnh hơn”- ông Châu nói.
“Tại sao quỹ ngoại đều đến từ châu Á. Những thị trường lớn như Mỹ hoặc châu Âu chưa đổ bộ vào Việt Nam”?- chuyên gia Nguyễn Ngọc Trân đặt câu hỏi. Theo ông đây là những khu vực có đặc điểm thị trường tương đồng. Hoặc cũng từng trải qua giai đoạn thị trường địa ốc giống như Việt Nam ở hiện tại.
Đối với doanh nghiệp Á Đông, sẽ dễ chấp nhận “nhập gia tùy tục”, tức là vẫn chịu sự chi phối lớn của thông lệ thị trường nội địa. Hầu hết vẫn chấp nhận thị trường địa ốc thiếu minh bạch. Trong khi doanh nghiệp Mỹ và châu Âu rất khó chấp nhận thị trường không sòng phẳng và chi phí đen. Đây cũng chính là điều khiến địa ốc Việt chưa thật sự trở thành sân chơi toàn cầu.
Thực tế khác là hầu hết quỹ ngoại khi tham gia thị trường đều “nhờ cậy” doanh nghiệp nội trong việc lobby thủ tục cho dự án và truyền thông Markerting. Điều này cho thấy họ cũng bị động trong việc tạo sân chơi sòng phẳng. “Lợi nhuận, có thể coi là mục tiêu duy nhất khối ngoại nhắm đến. Rất khó trông cậy dòng vốn ngoại hiện tại sẽ nâng cao tính minh bạch cho thị trường địa ốc”- ông Trân nói.
