M&A bất động sản hấp dẫn trong vài năm trở lại đây

Báo cáo Chiến lược vừa công bố bởi Công ty TNHH MTV Chứng khoán Maybank Kim Eng (MBKE) cho hay, trong 20 năm qua, Việt Nam đã có hơn 4.000 thương vụ mua bán & sáp nhập (M&A) được thực hiện trong nước, với tổng giá trị 50 tỷ USD, đứng thứ 3 trong ASEAN. Có thể thấy, sau khi gia nhập WTO vào năm 2006, Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng của các hoạt động M&A. Giá trị đạt đỉnh vào năm 2017 là 10,2 tỷ USD, một nửa trong số đó được đóng góp từ Thai Bev mua lại Sabeco với giá trị đạt 5 tỷ USD.

Tổng giá trị các thương vụ M&A đạt 7,6 tỷ USD vào năm 2018 và 7,2 tỷ USD vào năm 2019, đưa Việt Nam lên vị trí thứ 3 trong bản xếp hạng ASEAN (sau Singapore và Thái Lan). Hoạt động M&A đã bị gián đoạn vào năm 2020 bởi đại dịch COVID-19, với tổng giá trị giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn khoảng 3,5 tỷ USD.

Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ trọng cao trong tổng giá trị giao dịch các thương vụ M&A tại Việt Nam với khoảng 90% giá trị các giao dịch M&A hàng năm giai đoan trước năm 2019 và 65% trong giai đoạn 2019 - 2020. Dẫn đầu là các nhà đầu tư từ Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc), Thái Lan, Hàn Quốc và Nhật Bản.

Theo quan sát của nhóm nghiên cứu, các nhà đầu tư Singapore và Hồng Kông (Trung Quốc) ưa chuộng bất động sản hơn; trong khi đó, các nhà đầu tư Thái Lan lại ưa chuộng nhóm ngành tài chính tiêu dùng và tiêu dùng; các nhà đầu tư Hàn Quốc chuộng nhóm ngành tiêu dùng và ngân hàng; còn các nhà đầu tư Nhật Bản lại lựa chọn ngành tài chính ngân hàng hoặc tiêu dùng.

Cụ thể hơn, trong giai đoạn 2016 - 2019, các hoạt động M&A tập trung vào ngành tiêu dùng, bất động sản và ngân hàng. Trong năm 2020 cho tới nửa đầu 2021, bất động sản và ngân hàng/tài chính tiêu dùng tiếp tục dẫn đầu làn sóng M&A. Qua đó để thấy, vài năm trở lại đây, M&A bất động sản đang dần sôi động và diễn ra một cách mạnh mẽ.

"Các nhà đầu tư trong nước đã trở nên tích cực hơn trong M&A kể từ năm 2019 với việc chiếm 1/3 giá trị giao dịch M&A trong giai đoạn 2019 - 2020, đặc biệt trong ngành tiêu dùng (F&B và bán lẻ) khi các công ty này cố gắng chiếm lĩnh thị trường tiêu dùng trong nước", báo cáo nhấn mạnh. Những cái tên đáng chú ý bao gồm: Vingroup, Kido, Masan, Thaco và Pan Group. Quy mô giao dịch của các công ty thường dao động trong khoảng 20 - 100 triệu USD.

Theo đánh giá của MBKE, 3 thương vụ M&A đáng chú ý với giao dịch quy mô lớn là: Thương vụ THACO mua 35% cổ phần của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai vào năm 2019 với giá 305 triệu USD; Thương vụ An Quý Hưng mua 57,7% cổ phần của Vinaconex với giá 320 triệu USD và thương vụ Masan Group mua lại 86% VinCommerce từ Vingroup vào cuối năm 2019 với giá 1 tỷ USD.

Khảo sát của MBKE cho hay, hầu hết các doanh nghiệp quan tâm đến M&A đều đồng quan điểm hoạt động sẽ phục hồi mạnh mẽ ở Việt Nam hậu COVID-19, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, làm cho hành vi tiêu dùng được mở rộng nhờ nhân khẩu học hấp dẫn và thâm nhập trong chuỗi giá trị toàn cầu. Một cuộc khảo sát của Viện Viện Nghiên cứu đầu tư và mua bán sáp nhập doanh nghiệp (CMAC) ước tính giá trị M&A có thể phục hồi trở lại mức 7 tỷ USD vào năm 2022 và các ngành dự kiến sẽ có hoạt động M&A tích cực nhất trong những năm tới bao gồm: Sản xuất hàng tiêu dùng, công nghiệp năng lượng, bất động sản, bán lẻ, ICT và hậu cần.

4 yếu tố thúc đẩy hoạt động M&A trong thời gian tới

Cũng tại báo cáo của MBKE, nhóm nghiên cứu đã chỉ ra 4 yếu tố thúc đẩy hoạt động M&A tại Việt Nam trong 3 năm tới, bao gồm:

Thứ nhất, thị trường tiêu thụ rộng lớn và đang phát triển (gần 100 triệu dân) thể hiện tiềm năng tăng trưởng to lớn trong các ngành chủ yếu như bán lẻ, F&B, dịch vụ tài chính, bất động sản, logistics và chăm sóc sức khỏe.

Trong đó, các yếu tố hỗ trợ được chỉ ra là: Một, bối cảnh chính trị - xã hội ổn định. Hai, thị trường nội địa rộng lớn với tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng (dự kiến tăng từ 18% dân số vào năm 2020 lên 25% dân số vào năm 2025 và 50% dân số vào năm 2030).

Ba, tăng tốc độ đô thị hóa (34% hiện tại so với mức trung bình của châu Á là 48%). Bốn, Việt Nam vươn lên trong chuỗi cung ứng toàn cầu nhờ tích cực tham gia vào các hiệp định thương mại tự do, tạo cơ sở cho dự báo nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ (khoảng 6 - 6,5%) trong chu kỳ 10 năm tới.

Những yếu tố này khiến Việt Nam trở thành tâm điểm M&A trong ngành tiêu dùng, dịch vụ tài chính và bất động sản với sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Điều này cũng là minh chứng cho việc các nhà đầu tư nước ngoài đang đưa ra mức định giá hấp dẫn để mua lại các doanh nghiệp trong nước, như 2 - 4,5 lần P/B đối với các ngân hàng/công ty tài chính tiêu dùng.

Thứ hai, nhu cầu vốn và chuyên môn từ các doanh nghiệp trong nước cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Theo đó, các doanh nghiệp Việt Nam đã trải qua giai đoạn xây dựng nền tảng (2000 - 2010) và giai đoạn tái cấu trúc (2011 - 2018). Hiện tại, các doanh nghiệp đã củng cố nền tảng kinh doanh và xây dựng chiến lược phát triển rõ ràng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Nhu cầu về vốn và chuyên môn (đặc biệt là trong việc xây dựng mạng lưới và chuyển đổi số) đang tăng lên rõ rệt. Điều này mở ra cơ hội M&A trong các ngành như bán lẻ, dịch vụ tài chính (ngân hàng, fintech), công nghiệp (xe điện) và logistics.

Thứ ba, xu hướng đầu tư ESG.

Từ năm 2015, Việt Nam đã tham gia Chương trình Phát triển Bền vững của Liên hợp quốc và chuẩn bị chương trình quốc gia để đạt được các Mục tiêu Phát triển Bền vững vào năm 2030. Năng lượng tái tạo (NLTT) là một trong những ngành quan trọng đang được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ với mục tiêu có 21% tổng công suất phát điện từ năng lượng tái tạo vào năm 2030. Tính đến nửa đầu năm 2021, năng lượng tái tạo (bao gồm năng lượng mặt trời, điện gió) chiếm 11,4% tổng sản lượng điện sản xuất trên cả nước.

Ngoài ra, Việt Nam hiện đang dẫn đầu khu vực ASEAN về triển khai năng lượng tái tạo, với sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp tư nhân trong phân khúc năng lượng mặt trời. Năm 2020, tổng đầu tư vào NLTT tại Việt Nam đạt 7,4 tỷ USD, xếp thứ 8 trên toàn cầu. Một số công ty niêm yết (như REE, Tập đoàn Hà Đô) cũng đang chuyển hướng từ hoạt động kinh doanh truyền thống sang đầu tư vào NLTT. Nhu cầu tăng vốn để mở rộng danh mục đầu tư NLTT của các doanh nghiệp trong nước và dòng vốn đầu tư ESG gia tăng từ Mỹ, Nhật Bản và Thái Lan sẽ tạo ra các thương vụ M&A đáng chú ý ở ngành NLTT trong tương lai.

Thứ tư, đẩy nhanh quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước (DNNN).

Việt Nam từng dựa vào các DNNN làm trụ cột cho tăng trưởng kinh tế, vốn là di sản của nền kinh tế chỉ huy. Từ năm 1990, cùng với việc chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Chính phủ đã đề ra kế hoạch cổ phần hóa các DNNN (bước đầu sẽ hoàn thành vào năm 2020). Tuy nhiên, các hoạt động cổ phần hóa chỉ mới tăng tốc từ năm 2011, dẫn đến một thương vụ M&A đáng chú ý vào năm 2017 khi 54% cổ phần Sabeco được bán cho ThaiBev với giá 5 tỷ USD - thương vụ cổ phần hóa DNNN thành công nhất cho đến nay.

Nhìn lại để thấy, quá trình cổ phần hóa đã chậm lại đáng kể trong giai đoạn 2018 - nửa đầu 2021 do những trở ngại trong khung pháp lý liên quan đến giới hạn sở hữu nước ngoài và quyền sử dụng đất gây ra sự chậm trễ trong cổ phần hóa các công ty lớn trong một số ngành được quản lý chặt chẽ, và bên cạnh đó là đại dịch COVID-19 gây ra sự chậm trễ trong quá trình thẩm định.

Hiện có 93 DNNN đang trong lộ trình IPO và 209 DNNN đang trong lộ trình thoái vốn, bao gồm các tên tuổi lớn trong ngành ngân hàng, viễn thông, bán lẻ, khách sạn - dịch vụ, logistics. Bởi vậy, nhóm nghiên cứu kỳ vọng rằng dịch bệnh COVID-19 sẽ được kiểm soát vào năm 2022 và Chính phủ sẽ tập trung vào giải quyết các trở ngại pháp lý để đẩy nhanh vòng cuối của quá trình cổ phần hóa DNNN trong nỗ lực nâng cao hiệu quả chung của nền kinh tế - đây sẽ là một động lực chính cho đà tái cấu trúc tổng thể các doanh nghiệp Việt Nam, những doanh nghiệp tiềm năng được tư nhân hoá.