Dư luận đang hết sức quan tâm về vụ việc khu đô thị Sentosa Riverside do công ty Bách Đạt làm chủ đầu tư – được tỉnh Quảng Nam đổi cho hơn 105ha đất để phân lô bán nền thu hồi vốn con đường BT thực hiện dài chỉ 1,9km.

Bán "lúa non"

Trong khi con đường 1,9km còn đang dang dở, hơn 105ha đất đã được công ty Bách Đạt thông qua các đơn vị môi giới bán đến 80-85%. Điều đáng chú ý là các lô đất này được Bách Đạt bán "lúa non". Dự án mở bán và khách hàng đã đóng tiền mà chưa có quyết định giao đất, chưa nộp thuế sử dụng đất… Số tiền bán đất, chủ đầu tư đã thu về hàng ngàn tỷ đồng, còn giá đền bù cho người dân rất thấp.

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho hay thực trạng này không phải mới xảy ra. Trước đây, nhiều dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đã bán đất nền, bán nhà, hậu quả cuối cùng khách hàng là người lĩnh đủ.

Bài học gần nhất là những cơn sốt đất tại Ba Vì, Mê Linh, Đông Anh (Hà Nội)… đã làm những nhà đầu tư nhỏ lẻ theo phong trào cũng "sốt sình sịch". Nhà nhà gom đất, người người gom đất. Cho đến nay, những mảnh đất này vẫn "bất động" mà không có một dự án nào được triển khai, thậm chí có nguy cơ bị thu hồi.

"Thấy người ta nói mảnh đất đó có lợi nhuận cao thì đổ xô vào mua, có khi tranh mua, mua bằng được mặc dù chưa nhìn thấy nó như thế nào đã đổ tiền ra rồi", ông Hà nói.

Thực tế, trong quy định pháp luật cũng đã có điều chỉnh, như Luật Kinh doanh bất động sản 2006 được sửa đổi năm 2014; Luật Nhà ở 2005 được sửa đổi năm 2014 và Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã có những quy định rất rõ ràng những dự án nào được chuyển nhượng đất đai, được bán nhà hình thành trong tương lai, những dự án nào chưa được chuyển nhượng…

Đơn cử như với đất nền, muốn chuyển nhượng phải có quyền sử dụng đất, đã giải phóng mặt bằng, đầu tư một phần hạ tầng theo đúng tiến độ dự án.

Đối với nhà ở chung cư, ngoài việc phải có quyền sử dụng đất phải có giấy phép xây dựng, hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật, bảo lãnh của ngân hàng về điều kiện triển khai. Trước khi bán cần thông báo cho các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

"Bắc thang lên hỏi ông trời"

Theo ông Hà, quy định pháp luật đã rõ, tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ "điếc không sợ súng", vẫn vấp phải các trường hợp đầu tư tại các dự án chưa đủ pháp lý như tại Ba Vì, Mê Linh và một số địa phương.

Do đó, mặc dù đã xuống tiền, thậm chí là đóng toàn bộ tiền theo tiến độ của dự án nhưng 10 năm trôi qua vẫn chưa nhận được đất.

"Trường hợp này xảy ra có thể chủ đầu tư chậm bàn giao; có thể chủ đầu tư không thể bàn giao được vì không còn khả năng triển khai dự án hoặc dự án đó không có thật mà chỉ vẽ trên giấy", ông Hà nhận định.

Trở lại vấn đề của Bách Đạt, công ty này thông qua một số sàn môi giới bất động sản lớn bán hàng. Trong trường hợp này, theo ông Hà, các sàn bất động sản đã vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rất rõ về các hình phạt bằng tiền thậm chí tước giấy phép kinh doanh của các sàn vi phạm quy định về công bố công khai thông tin dự án được kinh doanh. Nếu sàn giao dịch bán các dự án không đủ điều kiện kinh doanh tức là đã vi phạm pháp luật.

"Chiểu theo quy định của luật, có thể bị phạt bằng tiền, tước giấy phép hành nghề, hoặc không được kinh doanh nữa", ông Hà khẳng định.

Như vậy, vấn đề công ty Bách Đạt bán đến 80-85%, có thể sai phạm từ chủ đầu tư, các sàn và thậm chí ngay nhà đầu tư.

Ở khía cạnh chủ đầu tư, dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh thì doanh nghiệp đưa ra hình thức góp vốn đầu tư, giữ chỗ – đặt cọc, mặc dù chưa hoàn thiện.

Ở khía cạnh nhà đầu tư, khách hàng biết dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng vẫn "xuống tiền" bởi sẽ có lợi nhuận nếu dự án trót lọt. Trường hợp nếu giá không được như kỳ vọng, nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, hai bên cùng chịu.

Còn nếu nhà đầu tư không biết mình bị rơi vào "bẫy" của chủ đầu tư, của sàn môi giới thì sẽ kiện ra tòa, thậm chí đề nghị khởi tố.

Không chỉ dự án của Bách Đạt nói riêng mà các dự án bất động sản khác nói chung, nếu không tìm hiểu kỹ, phần thiệt luôn luôn về phía khách hàng.

Đối với những dự án bất động sản chỉ vẽ ra trên giấy, khách hàng kiện chủ đầu tư thì cũng không còn nghĩa lý vì lúc đó chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.