Phát pháo hiệu đầu tiên

Sau một thời gian phát triển ồ ạt, thị trường căn hộ khách sạn (condotel) có dấu hiệu "vỡ trận" khi chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group) thông báo quyết định chấm dứt việc chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại Cocobay Đà Nẵng, từ ngày 1/1/2020.

Các ngân hàng (NH) cũng đang "ngồi trên đống lửa" vì đã cho vay hai chiều, vừa cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án, vừa cho khách hàng vay để mua nhà. Do đó, khi khách hàng kinh doanh không thành công như mong đợi, NH sẽ đối mặt với rủi ro nợ xấu.

Các khu nhà condotel nổi bật với đặc tính trả lợi nhuận cam kết cao thì khó có thể tồn tại, nhất là trong bối cảnh kinh tế toàn cầu giảm sút, đồng nội tệ của nhiều quốc gia mất giá, dẫn đến lượng khách du lịch suy giảm do phải thắt chặt chi tiêu. Đó là chưa nói những rủi ro pháp lý đã được cảnh báo suốt thời gian qua, không chỉ cho chủ đầu tư mà còn là với khách hàng mạo hiểm mua BĐS kết hợp nhiều loại hình như đầu tư, cho thuê, nghỉ dưỡng, trao đổi này.

Trong khi đó, không ít khách hàng vì mê tỷ lệ sinh lời cao từ condotel đã vay số tiền lớn từ NH để đầu tư, khi lãi suất thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận cam kết mà các chủ đầu tư đưa ra.

Rủi ro cho vay bất động sản

Không chỉ ở các khu condotel, các tổ chức tín dụng (TCTD) gần đây cũng phải đối mặt với rủi ro từ cho vay BĐS ngày càng tăng. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản 8698/NHNN-PC yêu cầu các TCTD tăng cường quản lý rủi ro đối với trường hợp cơ quan nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại TCTD do vi phạm Luật Đất đai, do cấp sai thẩm quyền.

Trước đó, theo phản ánh của một số NH, việc các cơ quan có thẩm quyền thông báo hủy hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vốn đang được thế chấp tại các NH, đã ảnh hưởng đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của TCTD khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu, nợ quá hạn. 

Cùng với đó, tình trạng bán “đất ma” tràn lan và kéo dài, với hiện tượng Alibaba là điển hình, đã cho thấy những uẩn khúc phía sau thị trường nhà đất vốn nhiều cạm bẫy và rủi ro. Do muốn đón đầu thị trường sẽ tiếp tục nóng lên trong thời gian tới, rất nhiều nhà đầu tư mờ mắt trước các con số lợi nhuận được vẽ ra, đã dính vào những dự án lừa đảo mà vốn đầu tư có thể là vay NH.

Thị trường BĐS còn có thể bị ảnh hưởng nặng nề bởi những quy định mới gần đây áp vào ngành NH qua Thông tư 22/2019/TT-NHNN của NHNN, như tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn tiếp tục giảm về 37% từ ngày 1/10/2020, về 34% từ ngày 1/10/2021 và 30% từ ngày 1/10/2022.

Ngoài ra, các khoản cho vay tiêu dùng từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ bị áp hệ số rủi ro 120% từ ngày 1/1/2020 và tiếp tục tăng lên 150% từ ngày 1/1/2021, hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS cũng tăng từ 150% lên 200%.

Những quy định này không chỉ thắt chặt hoạt động của các NH, mà sẽ trực tiếp hạn chế dòng vốn cho vay BĐS. Khi thị trường BĐS bị ảnh hưởng và nếu rơi vào tình trạng trầm lắng hoặc suy giảm, những khoản cho vay để đầu tư sẽ đối mặt với rủi ro chuyển thành nợ xấu.

Đáng lưu ý, nhiều khoản vay BĐS hiện đang núp bóng dưới hình thức vay tiêu dùng. Cụ thể, trong khi tín dụng tiêu dùng chiếm 20,68% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 13,92% so với đầu năm, thì trong đó liên quan tới mua, thuê, thuê mua, xây dựng sửa chữa nhà ở chiếm đến 59,4%.

Nợ xấu của nhiều NH trong 9 tháng qua tiếp tục tăng, trong đó không ít khoản vay là rót vào lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS, mà trong một số trường hợp núp bóng vay tiêu dùng. Như vậy, sau báo hiệu về nợ xấu ở các công trình BOT vừa qua, các dự án BĐS, đặc biệt là hình thức condotel dường như sẽ là nỗi "đau đầu" kế tiếp của các nhà băng. 

Do muốn đón đầu thị trường sẽ tiếp tục nóng lên trong thời gian tới, rất nhiều nhà đầu tư mờ mắt trước các con số lợi nhuận được vẽ ra, đã dính vào những dự án lừa đảo mà vốn đầu tư có thể là vay ngân hàng.