Tín dụng bất động sản tăng đầy bất ngờ

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có Báo cáo gửi tới Quốc hội và các đại biểu Quốc hội về việc thực hiện các Nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn, trong đó cơ quan này cho biết, đến ngày 30/9/2019, tín dụng tăng 9,4% so với cuối năm 2018. Cơ cấu tín dụng tiếp tục có sự điều chỉnh tích cực, trong đó tín dụng tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên; tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ; tín dụng ngoại tệ được kiểm soát phù hợp với lộ trình hạn chế đô la hóa trong nền kinh tế…

Thế nhưng, đến tháng 8/2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng tới 14,58% so với cuối năm 2018 và chiếm tới 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế. Điều đó có nghĩa, tín dụng bất động sản vẫn tăng với tốc độ khá cao, thậm chí cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Xét về số tuyệt đối thì với tỷ trọng 19,14%, hiện dư nợ cho vay bất động sản vào khoảng hơn 1,5 triệu tỷ đồng.

Đó quả là một kết quả đầy bất ngờ khi mà mấy năm gần đây, NHNN liên tục nhắc nhở các tổ chức tín dụng (TCTD) phải tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán...

Không dừng lại ở nhắc nhở, NHNN thậm chí còn ban hành khá nhiều biện pháp kỹ thuật để hạn chế tín dụng chảy vào bất động sản. Đơn cử như việc giảm tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung - dài hạn về còn 40% kể từ đầu năm 2019 và dự kiến sẽ được giảm tiếp về còn 30% trong thời gian tới là một ví dụ điển hình. Hay như việc áp hệ số rủi ro lên tới 200% đối với các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản cũng nhằm hạn chế dòng tín dụng chảy vào lĩnh vực này.

Vậy nguyên nhân nào khiến tín dụng bất động sản lại tăng với tốc độ cao như vậy? Tại Báo cáo gửi tới các đại biểu Quốc hội, NHNN cũng đã hé lộ phần nào lý do này khi cho biết con số tăng trưởng tín dụng bất động sản bao gồm cả các khoản vay với mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng, hay có thể hiểu nôm na là các khoản vay mua nhà để ở.

Tách cho vay mua nhà khỏi tiêu dùng

Theo quy định của NHNN, tín dụng bất động sản là các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản đó. Chiểu theo quy định này, các ngân hàng đã phân khoản cho vay mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) vào nhóm tín dụng tiêu dùng. Nếu tính theo cách phân loại này thì tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ chiếm 7 – 8% tổng dư nợ.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng, nếu gộp cả những khoản cho vay mua, sửa nhà thì tỷ trọng cho vay bất động sản không dưới 20% tổng dư nợ. Việc cho vay bất động sản núp bóng tín dụng tiêu dùng được xem là một trong những nguyên nhân chính khiến tín dụng tiêu dùng tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua và làm méo mó bức tranh tín dụng bất động sản, khiến các cơ quan quản lý đánh giá không chính xác về mức độ rủi ro của tín dụng bất động sản.

Đó cũng chí là lý do mà thời điểm giữa quý 3 năm 2018, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 04/2018/CT-NHNN, trong đó có cảnh báo sẽ tiến hành thanh tra đột xuất các TCTD có tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ,...

Thế nhưng, sau này tín dụng tiêu dùng lại được khuyến khích để hạn chế tín dụng đen. Mặc dù vậy, để tránh làm méo mó bức tranh tín dụng tiêu dùng, theo các chuyên gia, việc tách các khoản cho vay mua nhà ra khỏi tín dụng tiêu dùng và chuyển về phân khúc tín dụng bất động sản là điều cần thiết.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nếu quy tất cả các khoản cho vay mua nhà thành tín dụng bất động sản và áp hệ số rủi ro 200% sẽ gây nhiều khó khăn cho các ngân hàng, đẩy chi phí hoạt động tăng lên, kéo theo đó mặt bằng lãi suất sẽ tăng. “Nếu đã tách cho vay mua nhà thì cũng cần đồng thời phân loại cho vay bất động sản thành các nhóm khác nhau để áp dụng hệ số rủi ro khác nhau”, TS. Lực đề xuất.

Dường như NHNN cũng đang đi theo hướng này khi mà tại Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, NHNN đề xuất áp hệ số rủi ro khác nhau đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có giá trị khác nhau.

Cụ thể, các khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng vẫn được áp hệ số rủi ro là 50%; trong khi khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên có hệ số rủi ro là 150%... “Hệ số rủi ro được điều chỉnh tăng nhằm đảm bảo kiểm soát, hạn chế đối với lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro”, NHNN cho biết.