Thống kê của công ty TNHH CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý I, tại Hà Nội có 24.545m2 văn phòng hạng A, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,3 triệu m2. Tại TP. Hồ Chí Minh chỉ có hai tòa nhà hạng B gia nhập thị trường với tổng diện tích 19.800m2.

Giá thuê: Hà Nội tăng, TP. Hồ Chí Minh giảm

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, tại Hà Nội quý I chỉ có dự án Thaiholdings Tower với 24.545m2 gia nhập thị trường. Đây là dự án hạng A mới nhất sau ba năm không có nguồn cung và cũng là tòa văn phòng mới nhất tại khu vực trung tâm.

Trong quý I, thị trường văn phòng cho thấy nhu cầu thuê khả quan, chủ yếu từ các khách thuê công nghệ và văn phòng linh hoạt trong nước, cùng khách thuê là các công ty bảo hiểm quốc tế, với diện tích hấp thụ đạt 21.600m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A ở mức 9,4%, tăng 5,0 điểm phần trăm so với quý trước do có nguồn cung mới.

Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A tăng 3,2% so với quý trước, đạt 26,2 USD/m2/ tháng (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ). Mặt khác, các tòa nhà hạng B vẫn giữ mức giá thuê trung bình tương tự như quý trước, ở mức 13,8 USD/ m2/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy hạng A và hạng B quý I/2019 trên 90% so với 4 năm qua, hiện đang ở mức tốt, đặc biệt là hạng A cao hơn 5 năm vừa qua. "Đây là quý hoạt động tốt nhất, yêu cầu thuê đang ở mức khả quan", bà An khẳng định.

Trái lại, thị trường TP. Hồ Chí Minh quý I không có nguồn cung chào hàng mà chỉ có hai tòa nhà văn phòng hạng B Thaco (quận 2) và OneHub Saigon 1 (quận 9) đi vào hoạt động. Cả hai tòa nhà này đều có diện tích thuê không lớn, tổng diện tích thuê mới là 19.800m2.

Khác thị trường Hà Nội, mặc dù nguồn cung khan hiếm nhưng giá thuê văn phòng của hai phân khúc A và B tại TP. Hồ Chí Minh đều ổn định hơn so với năm 2018, thậm chí giảm nhẹ tại một vài dự án.

Cụ thể, giá chào thuê trung bình phân khúc hạng A là 46,31 USD/ m2/tháng, giảm 0,2% so với quý trước, hạng B là 23,44 USD/m2/tháng, tăng 0,5%.

Bà An cho rằng thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì được hoạt động tốt với tỷ lệ trống của hạng A và B đều dưới 5%. Trong quý I, tỷ lệ trống hạng A là 2,6%, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý trước do các diện tích trống từ khách thuê trước trả lại mặt bằng đã được lấp đầy. Tỷ lệ trống hạng B đạt 3%, chỉ tăng nhẹ 1,2 điểm phần trăm so với quý IV/2018.

Lý giải về việc giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng, đặc biệt quý I/2019 cao nhất trong 5 năm qua, bà An cho biết là do mặt bằng tại khu vực các quận trung tâm đã hết, trong khi nhu cầu thuê của các doanh nghiệp (DN) bảo hiểm, tài chính, công nghệ thông tin gia tăng.

Nguồn cung sẽ tăng

Trong khi đó, nguyên nhân giá thuê văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh giảm là do trong năm 2019, thị trường dự kiến sẽ chào đón một làn sóng mặt bằng văn phòng mới với hơn 165.000m2 diện tích cho thuê từ 8 tòa nhà. Các tòa nhà đang xây dựng này đã bắt đầu nhận cam kết thuê từ phía khách thuê trước khi tòa nhà được hoàn thành với mức giá cạnh tranh.

"Điều này làm cho những tòa văn phòng hiện hữu phải cân nhắc lại việc điều chỉnh giá thuê để tránh những trường hợp xảy ra như quý trước khi giá thuê hạng A tăng cao khiến khách thuê thu hẹp diện tích hoặc chuyển sang các tòa nhà hạng B", bà An phân tích.

Hiện nay, nguồn cầu tòa nhà văn phòng Hà Nội đang có nhiều diện tích hơn, các doanh nghiệp thuê trên 1.000m2 sàn gia tăng, trong khi nhu cầu thuê trước đây chỉ khoảng 300m2. Điểm nhấn là các DN thuê đang có xu hướng tăng rõ rệt về diện tích chủ yếu đến từ ngành công nghệ thông tin, bảo hiểm, ngân hàng, tài chính.

Riêng quý I/2019, các DN thuê diện tích trên 1.000 m2 tăng đáng kể từ ngành năng lượng, tài chính…, nhưng trong tương lai, các DN về bảo hiểm sẽ mở rộng tìm kiếm mặt bằng.

Tại TP. Hồ Chí Minh, điểm giống Hà Nội là các công ty trong ngành bảo hiểm được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng cao trong những năm tới và sẽ là một trong những khách thuê chủ chốt của khối văn phòng truyền thống trong ba năm tiếp theo.

Theo thống kê của Swiss Re Institute Sigma, Việt Nam là một trong 5 quốc gia có tỷ lệ thâm nhập thị trường bảo hiểm còn thấp nhưng mức tăng trưởng lại cao hơn một số nước phát triển khác.

Đại diện công ty CBRE dự báo, tại Hà Nội, dự kiến sẽ có khoảng 138.000m2 sàn văn phòng được ra mắt thị trường trong năm 2019. Trong đó, đáng chú ý, 62% nguồn cung văn phòng mới đến từ khu vực phía Tây, củng cố vị trí của khu vực nguồn cung văn phòng lớn nhất tại Thủ đô. Từ năm 2019 trở đi, với nhiều nguồn cung mới đến từ cả hai hạng A và B, khách thuê sẽ có thêm nhiều lựa chọn hơn.

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng truyền thống dự kiến sẽ có thêm 16 tòa nhà văn phòng mới với tổng diện tích cho thuê lên đến hơn 400.000m2. Vì vậy, thị trường văn phòng sẽ có thêm nhiều diện tích trống cũng như tiếp tục duy trì mức tăng giá thuê bền vững cho cả hạng A và B.