Sau mỗi 5 năm, dân số TP. Hồ Chí Minh ước tính tăng thêm 1 triệu người. Trong đó, phần lớn là những đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội như người có thu nhập thấp, sinh viên, người nhập cư, di cư...

Nhiều bất cập

Qua rà soát, TP. Hồ Chí Minh hiện có 33 dự án nhà ở thương mại dành 20% quỹ đất dùng xây nhà ở xã hội, nếu triển khai được sẽ có thêm khoảng 70.000 căn. Trong số này, có 14 dự án đã giải phóng mặt bằng. Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết: “Giai đoạn 2016-2021, thành phố xây dựng được khoảng 16.000 căn nhà ở xã hội. Mục tiêu từ 2021 đến 2025, thành phố sẽ xây trên 35.000 căn”.

Tuy nhiên, mục tiêu này đến nay vẫn là bài toán nan giải với một thành phố “đất chật, người đông”. Trong đó, trở ngại lớn nhất đến từ việc sụt giảm quỹ đất cho phân khúc nhà ở giá thấp, vốn eo hẹp và chính sách đầu tư vướng nhiều bất cập.

Nhiều năm qua, một nghịch lý tồn tại trên thị trường bất động sản (BĐS) là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Khi mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở giá bình dân.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, giá cao nên không dễ làm nhà ở xã hội.

Mặt khác, đối với các dự án nhà ở xã hội, Nghị định 49/2021 quy định doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. Điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, nguồn vốn cũng là một vấn đề nan giải. Khi trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70-85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11%.

Cần giải pháp đồng bộ

Nếu không nhanh chóng tính đến những giải pháp đồng bộ, mục tiêu hoàn thành 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tại TP. Hồ Chí Minh sẽ khó khả thi. Để tháo gỡ nút thắt này, cần đặc biệt chú trọng tạo quỹ đất xây nhà ở xã hội với giá phù hợp.

“Cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp. Tại những đô thị nhỏ hơn, có thể tùy theo nhu cầu, phát triển thành những khu nhà ở xã hội có quy mô phù hợp”, ông Đính chia sẻ.

Bên cạnh đó, theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, hiện nay dự án xây dựng nhà ở xã hội lợi nhuận chỉ được phép dưới 15%. Thời gian dài, lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà. Ðể doanh nghiệp quan tâm tới nhà ở xã hội, nhà nước cần ưu đãi cho doanh nghiệp vay vốn và tạo điều kiện rút ngắn thủ tục hơn.

Ngoài giải quyết các vướng mắc đã nêu, ông Nghĩa cũng đề cập tới giải pháp thị trường nhà ở xã hội. Bởi hiện có những người cần bán gấp căn hộ nhà ở xã hội nên phải dùng giấy tay khi chưa đủ thời hạn 5 năm. Nên cho phép người sở hữu nhà ở xã hội được bán lại cho người đủ tiêu chuẩn khác, tránh thị trường ngầm.