Hiệu ứng FOMO ở tâm lý nhà đầu tư

Nhìn lại những nốt thăng trầm của thị trường trong thời gian qua, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đã đưa ra đánh giá rằng, năm 2022 là một năm đặc biệt với nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng.

"Có 2 màu sáng tối trong bức tranh kinh tế năm nay. 6 tháng đầu năm, bức tranh khá sáng sủa, nhưng 6 tháng cuối năm thì màu xám nhiều hơn. Tổng thể, những chỉ số kinh tế vĩ mô đang trong "mùa hè", còn tình hình của các doanh nghiệp thì lại đang cho thấy mùa đông giá lạnh", TS. Vũ Tiến Lộc chia sẻ tại Hội thảo Động lực phát triển kinh tế Việt Nam 2023.

Đồng tình với đánh giá trên, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cũng có những chia sẻ dưới góc độ của một người đứng đầu đang chèo lái con thuyền doanh nghiệp vượt qua “mùa đông giá lạnh” đó: “Những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã khiến tâm lý của cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư bất động sản bị lung lay. Tuy nhiên, khi cơn bão đổ bộ, những cây to sẽ bị ảnh hưởng trước tiên. Vấn đề của thị trường hiện nay là tiền mặt, các chủ đầu tư càng lớn thì càng cần nhiều tiền mặt, do đó các “ông lớn” đang có xu hướng tìm mọi cách để có thể thu dòng tiền về”.

Vì lẽ đó, theo ông Tuyển, một loạt sản phẩm của các chủ đầu tư lớn đang được chào bán bằng những phương án khuyến mại nhằm kích cầu. Thậm chí, xuất hiện nhiều ưu đãi chưa từng có khi giảm giá đến 50% giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt. Tuy nhiên, giải pháp này được đánh giá là không hiệu quả khi chưa mang lại nhiều kết quả khả quan cho các doanh nghiệp.

Lý giải cho sự thất bại của những phương án khuyến mại kích cầu hấp dẫn được một số “ông lớn” tung ra thị trường trong giai đoạn này, ông Tuyển cho rằng đây giống như hiệu ứng FOMO: “Tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay nước ngoài đều giống nhau, khi thị trường đi lên, người ta sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được, mua càng sớm càng tốt. Còn khi nhìn thấy thị trường đi xuống và tương lai không sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt.

Điều này dẫn đến câu chuyện “downtrend” trên toàn thị trường. Ngoài thị trường chứng khoán thì thực tế này cũng đang xảy ra trên cả thị trường bất động sản. Trong lúc nhà đầu tư đang hoảng loạn, dù doanh nghiệp có bán rẻ sản phẩm cũng có rất ít người mua vào. Thậm chí nhà đầu tư còn chờ đợi, bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mại ở mức này, nhưng biết đâu ngày mai lại khuyến mại ở mức tốt hơn”, ông Tuyển phân tích.

Bên cạnh hiệu ứng FOMO thì theo bà Nguyễn Thùy Dung, Chủ tịch Phú Hưng Property, còn 4 vấn đề nữa có thể coi là “hạt sạn” của thị trường trong giai đoạn khó khăn này:

Thứ nhất, nhiều khách hàng đã đặt cọc vốn, nhưng khi thay đổi điều tiết nguồn vốn thì những khách hàng này không đủ điều kiện vay nữa, dẫn đến việc họ hủy hợp đồng.

Thứ hai, những “nốt trầm” trên thị trường trái phiếu thời gian qua đã ảnh hưởng đến cả nền kinh tế nói chung và lĩnh vực tài chính bất động sản nói riêng. Hậu quả là hiện nay, nhiều dự án bất động sản không bán được trái phiếu.

Thứ ba, các đơn vị, đặc biệt là các đơn vị mới gặp nhiều khó khăn nội tại khi lượng nhân sự xin nghỉ việc hoặc chuyển ngành lên đến khoảng 30 - 60%, dẫn đến thiếu hụt lao động.

Thứ tư, lực lượng môi giới hiện nay đang phát triển quá “nóng”, chưa được đào tạo một cách bài bản, đặc biệt là về đạo đức kinh doanh. Thực trạng này dẫn đến hậu quả là khi thị trường được điều chỉnh, các môi giới xử lý vấn đề không tốt, phần nào gây ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của khách hàng, khiến họ cho rằng bị lừa đảo.

Theo bà Dung, những khó khăn lớn nhất hiện nay trên thị trường bất động sản nằm ở nguồn vốn và tâm lý của nhà đầu tư, nhất là trong những tháng cuối năm 2022.

Cơ hội "mười năm mới có một lần" trong "cơn bão"

Tuy nhiên, bức tranh thị trường trong thời gian tới đã xuất hiện những gam màu tươi sáng hơn khi ngày 5/12, Ngân hàng Nhà nước chính thức điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Với mức tăng này, sẽ có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng vốn được rót vào nền kinh tế.

“Những động thái hỗ trợ nền kinh tế và thị trường bất động sản của Chính phủ đã phần nào giúp tâm lý nhà đầu tư cũng như thị trường ổn định lại, đồng thời, giúp các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư có thêm vốn trong giai đoạn cuối năm. Đây cũng là tín hiệu cho thấy Chính phủ đang hỗ trợ thị trường địa ốc cũng như nền kinh tế chung tương đối tích cực”, bà Dung bày tỏ cái nhìn lạc quan về tương lai.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển cũng cho rằng dù ở giai đoạn khủng hoảng hay phát triển thì bất động sản vẫn luôn có quy ước rõ ràng về giá trị. Thêm vào đó, nhà đầu tư có nhiều “gu” khác nhau khi có người muốn mua để ở, có người muốn đầu tư ngắn hạn, có người muốn đầu tư dài hạn, có người lại thích xuống tiền vào những sản phẩm “lướt sóng”. Với những nhu cầu đa dạng như thế thì trong bất kỳ tình huống nào, thị trường đều có cơ hội cho người thức thời biết nắm bắt.

Ông Tuyển nhận định, các dạng bất động sản phòng thủ sẽ giàu tiềm năng. Điển hình như thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là những nơi có nhiều sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực cho người dân. Bên cạnh đó, các địa phương tăng trưởng tốt, có nền tảng tốt về hạ tầng giao thông, có định hướng tốt về kinh tế… thì thị trường bất động sản ở những nơi đó sẽ vẫn phát triển mạnh. Vài cái tên tiêu biểu nhà đầu tư có thể tin tưởng mà ông Tuyển nhắc đến là Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng…

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS chia sẻ: “Ở thời điểm này, câu chuyện đầu tư ngắn hạn gần như không thể bởi rất khó thanh khoản trong thời gian ngắn. Nhưng nếu đầu tư dài hạn thì nhà đầu tư vẫn có thể nghiên cứu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực trên thị trường. Nếu giả sử có chung cư ở Hà Nội mà đang được chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu, ưu đãi thì nên cân nhắc mua bởi nguồn cung ở những thị trường như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh rất khan hiếm”.

“Đặc biệt, cơ hội để các “cây lớn” đổ xuống trong “bão” như thế này không nhiều, mười năm mới có một lần. Nhà đầu tư nên nắm bắt. Còn những cơ hội khác ở những địa phương mà không có nhiều tiềm năng về hạ tầng, thu nhập bình quân đầu người, công nghiệp, du lịch thì mọi người cũng cần cẩn trọng”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Cuối cùng, “chiếc vé thông hành” có thể giảm thiểu tối đa rủi ro cho nhà đầu tư vẫn là nguồn vốn bằng thực lực thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Mọi người nên cố gắng tìm những giải pháp để tích lũy từ các công việc hiện tại. Nhà đầu tư nào còn tiền mặt thì rất tốt, chắc chắn họ sẽ không rơi vào trạng thái hoảng loạn. Còn đối với những người đang phải đầu tư bằng cách vay mượn thì thực sự rất khó để có lời khuyên nào. Nhưng rõ ràng, chúng ta càng cố bán thì lại càng khó bán, càng khó thanh khoản và chỉ làm mọi thứ tệ hơn. Cần bình tĩnh, cố gắng kiếm tiền từ những nghiệp vụ khác để quay ngược trở lại nuôi lại sản phẩm đầu tư của chính mình”, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho hay.