Dự án nhà ở thương mại của Công ty CP 584 với số lượng 518 căn ở đường Trương Đình Trọng (Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh), đã xây dựng được 75% khối lượng công trình nhưng hiện đang bị chậm tiến độ. Đại diện công ty này cho biết nếu được vay vốn tiếp, trong vòng 6 tháng sẽ hoàn thành dự án.

Nhọc nhằn tiếp cận vốn

Hiện nay, các DN BĐS hoạt động chủ yếu dựa trên 2 nguồn vốn chính, là vốn tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, Công ty CP 584 đã kiến nghị nhiều lần nhưng vẫn chưa thể tiếp cận được với nguồn vốn vay ưu đãi. Bởi, Nghị quyết số 02 của Chính phủ quy định các dự án nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ đang xây dựng dở dang sẽ không được vay vốn ưu đãi. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho biết việc các dự án nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ đang trong quá trình xây dựng không được vay vốn ưu đãi sẽ gây khó khăn cho DN rất nhiều, hậu quả là việc tồn kho BĐS. Nếu triển khai dự án hoàn toàn mới thì cũng phải mất 2 năm.

Theo ông Châu, đặc tính của thị trường BĐS là tính chất trung và dài hạn, nhưng trên thị trường lại không cơ cấu được nguồn vốn trung và dài hạn. Các DN chủ yếu sử dụng vốn vay ngắn hạn. Thậm chí, nếu vay được các nguồn vốn trung và dài hạn thì lãi suất lại cao. 

Bởi “trong khi lãi suất cho vay đang giảm trong toàn ngành còn đối với BĐS, các NĐT vẫn phải vay mức lãi suất cao từ 13 - 13,5%. Đây là nghịch lý và đang đi ngược lại thông lệ ở các nước trên thế giới. Và cuối cùng, khách hàng là đối tượng phải gánh chịu", ông Châu nói. 

Đồng quan điểm trên, Giám đốc Trường đào tạo của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV), ông Cấn Văn Lực, cho rằng vốn vay ngân hàng vẫn đang là nguồn chính cho thị trường BĐS. Có hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, khoảng 30% còn lại là tiền của dân cư, hộ gia đình; vốn tự có của DN, hoặc DN tự phát hành trái phiếu, cổ phiếu; và cuối cùng là các quỹ đầu tư BĐS.

PGS., TS. Đỗ Thị Kim Hảo, Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, cũng nhận định từ năm 2010 trở lại đây, tỷ lệ tín dụng BĐS so với tổng tín dụng giảm đáng kể, xuống dưới 10% trong 3 năm 2011 - 2013. Điều này, phản ánh chính sách của Ngân hàng Nhà nước hạn chế tín dụng vào khu vực BĐS.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho biết thêm rằng các văn bản quy phạm pháp luật, Luật Chứng khoán có quy định quỹ đầu tư BĐS hay Nghị định 71 của Chính phủ năm 2010 có quy định thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở nhưng thực tế cho đến nay, các quỹ đó chưa hoạt động. 

“Van nhạy cảm”!

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, lại ví câu chuyện vốn trong BĐS nó giống như một cái “van nhạy cảm”; thị trường sẵn sàng có thể rơi vào khủng hoảng ngay lập tức nếu làm không tốt và ngược lại.

Ông Võ nhận xét, hiện nay tồn kho BĐS vào khoảng 100.000 tỷ đồng, như công bố của các cơ quan nhà nước, chưa bao gồm số tiền mà người dân bỏ ra để mua BĐS. “Tôi cho rằng, số tiền do người dân góp vào BĐS phải lên rất cao, nhưng chưa có con số chính thức. Còn các công ty BĐS kêu ca rơi vào “thảm cảnh” nhưng vẫn có tới 80% công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán có lãi”, ông Võ bổ sung.

Chính vì vậy, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá vẫn chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức mua nhà trên giấy. Vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Như vậy, để giải quyết nguồn vốn cho các NĐT BĐS và cũng như để giải quyết cho chính người tiêu dùng, ông Lực cho rằng có thể gia tăng nguồn vốn cho thị trường BĐS bằng việc đẩy mạnh thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia nhằm hình thành, phát triển thị trường cho vay thế chấp nhà ở thứ cấp tại Việt Nam, phát triển đa dạng các kênh huy động vốn dài hạn và chuyên biệt phục vụ phát triển thị trường BĐS như quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở. 

Ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng cần mở rộng khả năng huy động vốn từ các NĐT quốc tế như nới tỷ lệ nắm giữ cổ phần của các NĐT nước ngoài tại các DN BĐS lên trên 49%... cũng như bổ sung các nguồn vốn trong nước như nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở mua lại sản phẩm đầu ra của các dự án BĐS đang gặp khó khăn. Đặc biệt, phải tìm cách xử lý nợ xấu và khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường BĐS.