Nhiều tuần qua, những thông tin liên tục bùng lên về việc huyện Bình Chánh (TP. Hồ Chí Minh) sẽ lên thành phố được nhiều nhà đầu tư địa ốc chú ý. Rất nhiều “tay to” sau thời gian dài mắc kẹt kỳ vọng sóng quy hoạch có thể thành cú hích giúp thanh khoản bật tăng, nhưng thực tế không như mong đợi.

Nhà đầu tư mòn mỏi chờ “sóng”

Ông Lâm, chủ sàn môi giới khu vực Bình Chánh và Long An, cho hay gần 1 tháng qua, văn phòng của ông chưa chốt được giao dịch nào. Số lượng hồ sơ đăng ký gửi bán thì vẫn ngày một chất đống.

“Hầu hết các lô đất có mức giảm 20-30% so với thời sốt đất, nhưng nhìn chung giá vẫn cao nên chưa thể thuyết phục khách xuống tiền. Có những lô giảm sâu 35-50% nhưng vị trí lại không đẹp, đường nhỏ, thiếu hạ tầng liên kết, mà khách thì ngày càng khó tính, tỉnh táo hơn”, ông Lâm chia sẻ.

Cũng theo ông Lâm, giá nhà đất ghi nhận ở một số xã trên địa bàn huyện Bình Chánh và khu vực giáp ranh như Hóc Môn (TP. Hồ Chí Minh), Long An… lâu nay đang trên đà giảm ở mức giảm 10-20%.

Các thông tin về quy hoạch giúp đà lao dốc của thị trường chậm lại, lượng quan tâm tăng, tuy nhiên, để kỳ vọng trở thành cú hích giúp nhà đầu tư thoát hàng nhanh là rất khó. Hàng loạt những rủi ro khi “ăn theo” quy hoạch đã xảy ra khiến các “tay to” cảnh giác hơn.

Tương tự, ở Vân Phong (Vạn Ninh, Khánh Hòa), vào thượng tuần tháng 7 vừa qua, khi UBND tỉnh Khánh Hòa chính thức phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 4 phân khu tại Khu kinh tế Vân Phong, nhiều nhà đầu tư cũng ngóng sóng để bán hàng ra, thu tiền về, nhưng “niềm vui ngắn chẳng tày gang”.

Như trường hợp của anh Minh (Đà Nẵng), nhà đầu tư đang sở hữu 6 lô đất nền ở Vạn Giã, kỳ vọng có thể bán ra 2 lô để cắt nợ ngân hàng. Vào đầu tháng 7, sau gần 8 tháng rao bán không thành, anh định giảm tiếp 300 triệu cho mỗi lô thì thông tin quy hoạch nổ ra, thổi hơi ấm vào thị trường.

“Cả 2 lô đất tôi cần bán đã cắt hết lãi, bán bằng giá mua vào hồi năm 2020, nhưng vẫn khó bán. Đang lúc tuyệt vọng định giảm giá thêm thì có thông tin quy hoạch từ UBND tỉnh, tôi đã rất kỳ vọng có sóng mới, không phải cắt lỗ nữa. Nhưng hy vọng rồi lại thất vọng, thông tin quy hoạch đúng là giúp thị trường bớt ảm đạm, nhưng đa phần khách hỏi, đòi giá giảm quá sâu, không được thì bỏ đi không thương tiếc. Đầu tháng 10, tôi tiếp tục rao bán, cắt lỗ 350 triệu đồng/lô”, anh Minh tiết lộ.

Khách mua vẫn chờ giảm giá thêm 

Chia sẻ với VnBusiness, anh Trần Mạnh Tường, môi giới “thổ địa” tại Vạn Ninh, cho hay thị trường đất nền trong vùng đã bắt đầu vực dậy từ đáy nhưng thanh khoản vẫn rất chậm. Các nhà đầu tư “cá mập” từ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng tới đông hơn, song chủ yếu là để thăm dò tình hình.

So với thời đỉnh cao, theo anh Tường, giá bất động sản tại Vân Phong đã giảm bình quân 20 - 30%. Giá nhà đất hạ nhiệt cộng với các thông tin về quy hoạch đã thu hút các nhà đầu tư có sẵn dòng tiền tìm đến Vân Phong với kỳ vọng bắt đáy, tuy nhiên yêu cầu vị trí đẹp, giá giảm sâu hơn.

“Gần một tháng qua, các nhà đầu tư cá nhân có tầm tiền mặt từ 4 - 10 tỷ đồng xuất hiện với tần số dày hơn tại khu vực vùng ven quy hoạch. Các giao dịch cũng bắt đầu xuất hiện, giúp thị trường không còn ảm đạm như giai đoạn cuối năm 2022. Tuy nhiên, khó để kỳ vọng thị trường có thể sôi động trở lại trong ngắn hạn, ít nhất là đến cuối năm 2024”, anh Tường nhận định.

Có thể thấy, sau thời kỳ nhảy múa, đất nền “ăn theo” quy hoạch đã không còn duy trì được sức hút, khiến khách mua lao vào “như thiêu thân”. Nhà đầu tư hiện tại hầu hết đều là những người sở hữu tiền mặt, có tinh thần cảnh giác cao, nghiên cứu thị trường kỹ, vì vậy việc rót tiền rất thận trọng.

Vì vậy, dù sóng hạ tầng quy hoạch là cơ hội để các nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng có thể bán ra, tuy nhiên, theo chuyên gia, bên bán cần chủ động giảm giá thật thay vì chỉ cắt lỗ ảo. Mức giảm giá cũng cần sâu hơn để thuyết phục người mua xuống tiền trong bối cảnh tâm lý chờ vẫn ngự trị.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, từng nhận định thị trường bất động sản đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận.

“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên cân nhắc mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng, thu hồi dòng tiền tái đầu tư. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang khuyến cáo.

Ở chiều ngược lại, với bên mua, theo ông Quang, bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản thị trường xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 – 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh có thể “bắt đáy”.

Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động hợp pháp để được tư vấn đúng.

Khi săn đất theo quy hoạch, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 nhóm yếu tố. Đầu tiên là giao dịch thị trường đang chậm lại, thứ hai là giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa, và cuối cùng là ngân hàng siết tín dụng, lãi suất vay có xu hướng tăng lên trong thời gian tới.