Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm đã là phao cứu sinh cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, từ năm 2016, khi kết thúc gói tín dụng, chính sách nhà ở xã hội được triển khai nhưng rất chậm do thiếu vốn. Còn chính sách ưu đãi cho nhà ở thương mại giá rẻ thì vẫn chưa thấy bóng dáng đâu.

Ai được mua nhà giá rẻ?

Đánh giá về vốn ưu đãi cho nhà ở thương mại giá rẻ, TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng việc hỗ trợ lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá rẻ là hết sức cần thiết trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay.

Theo ông Hiếu, ở nước ngoài, cụ thể là Mỹ, người mua nhà được vay vốn ngân hàng với lãi suất cố định 5%/năm trong thời gian 30 năm. Trong khi đó, tại Việt Nam, lãi suất của các ngân hàng thương mại đang ở mức 8,5% trong 12 tháng đầu và 12% trong hai năm tiếp theo.

"Nếu so sánh, GDP bình quân trên đầu người của Việt Nam hiện đang ở mức khoảng 2.500USD/người/năm, tại Mỹ là 60.000USD/ người/năm, gấp 24 lần của Việt Nam. Như vậy, tại Việt Nam chưa có ưu đãi", Ts. Hiếu nói.

Với mức lãi suất này, giả sử người mua nhà mua căn hộ 1 tỷ đồng và vay 700 triệu đồng (70% giá trị căn hộ), trong 5 năm đầu tiên, mỗi tháng họ phải trả 3,3 triệu đồng tiền gốc và 7 triệu đồng tiền lãi, tổng số tiền phải nộp cho ngân hàng hàng tháng là hơn 10 triệu đồng.

"Bao nhiêu người có thể mua nhà với số tiền trả gốc và lãi mỗi tháng lên tới hơn 10 triệu đồng khi phần lớn người lao động Việt Nam chỉ có thu nhập xoay quanh mức 5 – 6 triệu đồng/tháng?", ông Hiếu đặt câu hỏi.

Với bài toán mua nhà ở thương mại giá rẻ mà chưa có chính sách ưu đãi nêu trên, theo vị chuyên gia này, vấn đề hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà thương mại giá rẻ là vấn đề tiên quyết trong điều kiện kinh tế xã hội tại Việt Nam hiện nay, nhằm giúp người lao động thu nhập thấp có cơ hội an cư, ổn định an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, trên thị trường đang xuất hiện nhiều dự án căn hộ diện tích nhỏ 28m2, giá 700 – 800 triệu đồng, đây có được coi là căn hộ giá rẻ dành cho đối tượng thu nhập thấp hay không khi mà dự án sở hữu rất nhiều tiện ích cao cấp, thậm chí cả hồ bơi nước mặn, trường học quốc tế.

Các chuyên gia băn khoăn, nếu có chính sách ưu đãi cho phân khúc này cần xác định được đối tượng mua nhà để tránh tình trạng "nhập nhèm" ai cũng mua được, trong khi đó, người có thu nhập thấp là đối tượng được ưu đãi lại không mua được.

Cung – cầu theo thị trường

Theo TS. Vũ Đình Ánh, theo nguyên tắc kinh tế thị trường, giá cả do thị trường quyết định. Tuy nhiên, nhà ở thương mại giá rẻ được Nhà nước quy định từ 15 đến 20 triệu đồng/m2 và cung – cầu lại do giá quyết định. Vậy điều chỉnh cung – cầu thế nào thực sự là rất khó, đi ngược lại bài toán kinh tế thị trường.

"Để phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ thực sự phát triển, các doanh nghiệp phải dựa trên nguyên tắc thị trường chứ không phải chỉ kêu gọi Nhà nước trợ giúp", ông Ánh nhận định.

Nếu Nhà nước muốn có cơ chế để hỗ trợ nhà ở thương mại giá rẻ thì phải chuẩn hoá được các quy định như thế nào là nhà ở giá rẻ, chất lượng ra sao, điều kiện nào thì người dân được mua…

TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng nhà ở thương mại giá rẻ phải theo cơ chế thị trường về giá cả, tài chính, song Nhà nước cũng cần hỗ trợ về cơ chế chính sách, quỹ đất, đặc biệt là làm tốt hơn câu chuyện về quy hoạch, giám sát thực hiện.

Đánh giá về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Viện Tài chính, cũng cho rằng thị trường căn hộ giá bình dân có hai mảng chính là nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ.

Đối với nhà ở xã hội, Nhà nước phải có những ưu đãi về lãi suất. Tuy nhiên, đã là nhà ở thương mại giá rẻ thì các doanh nghiệp đừng mơ đến ưu đãi nữa, cũng đừng đòi hỏi ngân sách phải trợ giúp mà phải theo cung cầu của cơ chế thị trường. "Không thể có chuyện khi bán nhà, lời lãi doanh nghiệp hưởng mà lại đòi hỏi ưu đãi từ Nhà nước", ông Thịnh nhấn mạnh.

Hơn nữa, khi tuân theo kinh tế thị trường, doanh nghiệp sẽ tự nghiên cứu để xây dựng những sản phẩm phù hợp với người mua nhà. Nhà nước chỉ nên hỗ trợ ở mức độ nhất định để doanh nghiệp có thể có điều kiện phát triển, còn doanh nghiệp phải khẳng định được mình và có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.

Về phía doanh nghiệp, ông Đinh Quốc Thắng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Mường Thanh, kiến nghị Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ bằng cách phát triển các dự án hạ tầng giao thông kết nối trung tâm thành phố với vùng xa trung tâm, tạo điều kiện cho các dự án ngoại vi phát triển.