Theo các chuyên gia mặc dù, việc áp niên hạn cho nhà chung cư có thể đi kèm tiền sử dụng đất giảm, giảm chi phí cấu thành sản phẩm, giảm giá nhà, nhưng bài toán cho chung cư đến niên hạn vẫn cần được tính toàn kỹ.

Kinh nghiệm quốc tế

Trên thực tế, nhìn từ các quốc gia Châu Á đã nhiều nơi áp niên hạn chung cư. Đơn cử, Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ này chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian lên 70 năm và với các khu chung cư xây mới như ngày nay, “tuổi thọ” cũng được nâng lên mức 99 năm. Có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn theo quy định là 999 năm, song theo quy định, nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nhất định cũng phải dỡ bỏ.

Hay tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm). Trung Quốc đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Trong khi đó, Hồng Kông tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Tuy nhiên nhìn từ thực tiễn Việt Nam, các chuyên gia cho rằng quan niệm của người Việt khi sở hữu nhà ở đều mong muốn sở hữu lâu dài, việc áp niên hạn vẫn là một bài toán khó cho doanh nghiệp khi bán sản phẩm.

Ảnh hưởng nhiều tới quyền lợi người dân

Trong khi đó, ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, một tòa chung cư được cấu thành bao gồm tiền sử dụng đất, tiền xây dựng và các chi phí khác.

Hiện tiền sử dụng đất với đất thương mại dịch vụ và đất ở chênh lệch nhau không quá nhiều nên chủ đầu tư sẽ giảm giá nhà không đáng kể, thậm chí là không có. Nếu áp dụng chung cư sở hữu có thời hạn chỉ ảnh hưởng đến sở hữu của người dân, nhất là khi thế chấp căn hộ để vay tiền mua nhà.

Giá trị của căn hộ sở hữu lâu dài sẽ khác với căn hộ sở hữu có thời hạn, điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, giảm giá trị căn hộ chung cư. Ngoài ra, còn xảy ra xung đột giữa đất thương mại dịch vụ và đất ở giống nhau, trong khi thu tiền sử dụng đất khác nhau.

Trên phương diện hiệp hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng, thực tế thời hạn 50 năm hay lâu dài thì quyền lợi đi kèm và giá mua khác nhau, không những vậy, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền.

Theo ông Nghĩa, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm, sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm lại giám định nữa.