Ông đánh giá như thế nào về sự "nóng" lên của phân khúc thị trường BĐS ven đô trong thời gian gần đây?

Đây là xu thế tất yếu khách quan trong quá trình phát triển đô thị hóa gắn liền với công nghiệp hóa ngày càng mạnh của đất nước. Khi nền kinh tế phát triển, cùng với nhu cầu mở rộng đô thị thì nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, khu công nghiệp cũng tăng theo. Đời sống người dân được cải thiện, nhu cầu có một ngôi nhà thứ hai, một không gian sinh thái nghỉ dưỡng cuối tuần cũng được đặt ra. Trong khi, nhà đất ở khu vực nội thành đã bị quá tải về nhiều mặt nên việc chuyển hướng ra vùng ven là một giải pháp cho nhiều người dân đô thị cũng như các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS hiện nay.

Hơn nữa, giá đất vùng ven đô không quá cao, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Vì vậy, đất ven đô không chỉ mở ra cơ hội sở hữu cho các “đại gia” mà cả những người ít tiền khi muốn an cư để lạc nghiệp. Sự sôi động của đất ven đô còn có sự góp sức lớn của "cuộc cách mạng" di dời các trụ sở làm việc, trường học, các dự án chung cư ra ngoài để giảm tải mật độ dân cư và giao thông tại "vùng lõi".

Đầu tư đất ven đô dường như đang thích hợp hơn cả đối với thị trường BĐS Hà Nội, thưa ông?

Đối thị trường BĐS Hà Nội, phân khúc này được hâm nóng hơn khi Thành phố công bố quy hoạch các đô thị vệ tinh, các định hướng giao thông lớn mở rộng. Động thái này đã tác động trực tiếp đến giá cả và nhu cầu đầu tư tại các khu vực như Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai, Đan Phượng... Thậm chí ngay cả khi quy hoạch đang còn có sự tranh cãi thì các khu vực này đã có chủ đầu tư nhanh chân lập dự án, khởi động làm cho phân khúc thị trường này càng khởi sắc hơn.

Sự "nóng" lên của BĐS ven đô, sự hình thành các đô thị vệ tinh cũng là động lực quan trọng  thúc đẩy tiến độ của nhiều dự án trong các khu vực này phải gấp rút hoàn thành sau một thời gian dài gần như "ngủ đông". Đồng thời, phần nào giúp giải tỏa "cơn khát" nhà chung cư của người dân đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội hiện nay.

Có thể nói, đó là những tín hiệu tốt cho cả Nhà nước và người dân. Đất ven đô "nóng" lên đã tạo động lực đẩy nhanh tiến độ khởi động, hoàn thành các dự án BĐS, cơ sở hạ tầng lớn ở khu vực này. Có lợi thế rộng rãi, không vướng mắc nhiều trong giải phóng mặt bằng và tiến độ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đang được đẩy nhanh sẽ tạo ra nguồn cung quan trọng cho các khu công nghiệp, dân cư mới ngoài trung tâm, góp phần kéo dãn sự tập trung dân số và hình thành nên những khu dân cư hiện đại cho ngoại thành. Ngoài ra, sự xuất hiện của những nguồn hàng đa dạng từ diện tích đến chất lượng, đặc biệt là giá cả dễ chịu sẽ giúp hạ nhiệt tại những khu vực trung tâm giá đang “ngự” ở mức quá cao.

Ông có so sánh gì về "sức nóng" của phân khúc BĐS ven đô giữa Hà Nội và TP.HCM?

Đây là hai thị trường lớn trong nước nhưng lại có sự khác biệt đáng kể, không phải lúc nào cũng đồng thuận nhau. Nếu như năm 2009, thị trường nói chung tại TP.HCM rơi vào cảnh ảm đạm thì thị trường Hà Nội lại sôi động  và ngược lại. Ở phân khúc thị trường BĐS ven đô cũng vậy. Hiện phân khúc này tại Hà Nội đang "nóng" hơn bao giờ hết, nhưng tại TP.HCM thì vẫn bình thường. Sở dĩ có sự khác biệt này là do không phải thị trường đất ven đô TP.HCM không phát triển mà là nó đã đi trước Hà Nội từ nhiều năm nay và đã qua giai đoạn "nóng sốt".

Mặt khác, TP.HCM là địa bàn lớn, phát triển đồng đều trên diện rộng, không cục bộ tại khu vực nào, nhất là cơ sở hạ tầng được liên thông đi các tỉnh lân cận phân tỏa đi khắp mọi hướng. Do đó, phân khúc của thị trường BĐS ven đô là rất lớn, giá cả cũng được dàn đều ra các khu vực, mở ra nhiều cơ hội cho NĐT lựa chọn. Trong khi đó, đất ven đô Hà Nội mới được "hâm nóng" lên trong một vài năm trở lại đây, đặc biệt là từ khi sáp nhập Hà Tây và có chủ trương đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, mở rộng địa giới, giãn dân, khuyến khích các cơ quan, DN, trường học di dời ra vùng ven đô... Và với mức độ đô thị hóa như hiện nay, thì phân khúc thị trường BĐS ven đô tại Hà Nội sẽ sôi động hơn TP.HCM trong nhiều năm nữa.

Bên cạnh những cơ hội, hẳn vẫn có không ít rủi ro đe dọa NĐT khi họ đổ tiền vào khu vực ven đô. Dưới con mắt nhà tư vấn BĐS chuyên nghiệp, ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

Thực tế, đã có rất nhiều NĐT do thiếu thông tin, tham rẻ gửi vốn vào các khu vực này nhưng chỉ sau một thời gian ngắn đã lâm vào tình cảnh dở khóc dở cười, bán không được, ở không nổi. Nguyên nhân là do đất có thể nằm trong quy hoạch, có thể đã được đền bù... trong khi mua bán chỉ là viết giấy trao tay, không thông qua cơ quan có thẩm quyền. Những hành vi mua bán này cũng trái với quy định của pháp luật khi rủi ro xảy ra không được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, khi đất ven đô nóng lên, có rất nhiều công ty vội vã ra đời, vội vàng thành lập dự án, xin giấy phép đầu tư sau đó kêu gọi NĐT góp vốn, bán nhà đất trên giấy, trong khi năng lực tài chính, quản lý hạn chế. Hoặc dự án triển khai chậm trễ, kéo dài thời gian, chất lượng công trình không đảm bảo, lạm dụng vốn... gây ra không ít rủi ro cho NĐT.

Điển hình như, theo Quyết định 33/2008/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội chính sách đền bù bằng đất nền (đất ở) khi thu hồi đất nông nghiệp chỉ được áp dụng đối với hộ có đất nông nghiệp và đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không phải là người trực tiếp sản xuất chỉ được đền bù bằng tiền. Ngoài ra, người bị thu hồi tối thiểu 30% diện tích đất nông nghiệp mới được đền bù bằng đất nền và chỉ được giao đất một lần. Khi đã được giao đất nền phải cam kết sẽ không được nhận đền bù bằng đất cho những lần thu hồi sau.

Như vậy, những trường hợp đã trót "mua" đất nông nghiệp với hy vọng "đón đầu dự án" sẽ có nguy cơ lỗ nặng do khung giá đền bù đất nông nghiệp thấp hơn mức mua thực tế và cũng không nằm trong diện được đền bù đất nền. Ngay cả những trường hợp người đầu cơ đất ruộng với thỏa thuận chủ ruộng đứng tên để nhận ngầm suất đất dịch vụ cũng không thể thực hiện được; bởi vì người nông dân đã nhận suất đất dịch vụ đối với thửa ruộng họ đã chuyển nhượng thì sẽ không được phép nhận đất dịch vụ cho những lần thu hồi tiếp theo (nếu có). Qua đó có thể thấy, nếu không tìm hiểu kỹ thông tin, chi tiết bản quy hoạch, NĐT rất có thể gặp phải rủi ro pháp lý, mua phải mảnh đất đã được đền bù để giải phóng...

Còn trong quy hoạch kiến trúc, văn hóa... chắc cũng nảy sinh nhiều vấn đề khiến các cơ quan quản lý phải lưu tâm?

Quan tâm tới vùng ven không chỉ là quan tâm vấn đề đô thị hóa và đời sống của riêng dân vùng ven, mà còn có cả vấn đề kinh tế và môi trường cho toàn thành phố. Về mặt kinh tế, thành phố rất cần các khu nông nghiệp có năng suất cao làm mảng xanh cách ly. Về môi trường, vùng ven không chỉ là vùng xử lý kỹ thuật mà còn là vùng sinh thái, vùng sinh quyển.

Trong điều kiện xã hội thông tin, vùng ven không còn là sân sau, là bếp núc nữa, mà sẽ là một bộ phận không thể thiếu của bộ mặt thành phố. Vùng ven cũng là cửa ngõ của các đô thị. Trên thực tế, chúng ta chưa quan tâm đến những tác động văn hóa, quy hoạch phát triển thành đô thị như thế nào tại các thôn, xã vùng ven đô này. Một thực tế đặt ra khi mở rộng đô thị là văn hóa làng xã bị tổn thương.

Văn hóa, lối sống đô thị sẽ áp đảo văn hóa và lối sông nông thôn là điều tất yếu. Nếu thiếu biện pháp quản lý, quy hoạch và đầu tư cải tạo bài bản thì những kiến trúc, cơ sở hạ tầng ở vùng ven chắc chắn sẽ dần biến thành các khu đô thị lụp xụp như các khu đô thị tự phát. Hiện nay, các khu đô thị mới khang trang đều được xây dựng trên các cánh đồng, chưa có dự án đô thị mới nào "ôm" việc cải tạo chỉnh trang khu dân cư hình thành trước đó, trừ một số trường hợp giải tỏa trắng.

Điều này đang là vấn đề đặt ra đối với các cơ quan quản lý chuyên ngành - cần có một tầm nhìn xa hơn để xử lý những vấn đề trước mắt theo một quy hoạch tổng thể, có khoa học hiện đại gắn với truyền thống. Đừng để sự việc diễn ra xong xuôi rồi mới bắt đầu quay lại xử lý những tồn tại do chính chúng ta tự tạo ra.

Chuyện "nóng đất ven đô" đang đặt ra nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý, quy hoạch, đền bù, tái định cư... Sự "nóng" lên này cộng với công tác quản lý yếu, thiếu minh bạch sẽ là "mảnh đất" màu mỡ cho dòng tiền chảy vào túi các đại gia, nếu là dự án liên doanh nước ngoài - thì chảy ra nước ngoài. Rốt cuộc chịu thiệt nhiều nhất vẫn là người dân và Nhà nước.

Xin cảm ơn ông!