Xuất phát điểm mập mờ

Sự kiện được chú ý nhất trong giới bất động sản trong suốt hơn 1 năm qua có lẽ chính là gói 30.000 tỷ đồng giải ngân cho thị trường bất động sản. Từ Bộ Xây dựng, NHNN, người dân, chủ đầu tư bất động sản và kể cả Quốc hội đều rất quan tâm tới gói này. Tuy nhiên, ngay từ đầu nhiều chuyên gia đã cảnh báo về cách làm “không giống ai” của các chính sách liên quan đến gói tín dụng khổng lồ này rất khó mang lại hiệu quả như mong đợi.

Giới bất động sản thì tin rằng đây là gói tiền để cứu bất động sản. Sở dĩ họ hiểu như vậy bởi vì gói này ra được trong bối cảnh có rất nhiều ý kiến, rất nhiều người hiến kế cứu thị trường bất động sản, thậm chí có rất nhiều hội thảo bàn cách cứu về bất động sản được tổ chức.

Tuy nhiên, khi gói cứu trợ này ra đời thì giới phân tích lại cho rằng đây là một chính sách “an sinh” của Nhà nước vì đối tượng được vay vốn theo quy định chỉ là người có thu nhập thấp và cán bộ công chức làm trong bộ máy nhà nước, lực lượng vũ trang, công an… Gói hỗ trợ này cũng chỉ giải ngân cho những dự án nhà ở xã hội hoặc nhà có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Với những điều kiện đó thì chắc hẳn đối tượng hướng đến chính là “người nghèo” chứ không phải là người có khả năng mua nhà thực sự.

Trong khi đó các nhà kinh tế lại băn khoăn không biết gói 30.000 tỷ đồng là một chính sách tiền tệ hay tài khóa. Theo quy định thì người mua nhà vay tiền từ ngân hàng thương mại (NHTM) để mua nhà. Sau đó NHTM mang hồ sơ tín dụng này đến NHNN tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay 1,5-2% so với lãi suất cho khách hàng trong gói này vay.

Như vậy, về bản chất gói 30.000 tỷ đồng thực chất là tiền của NHNN “in ra” rồi cho người mua nhà hoặc doanh nghiệp làm nhà ở xã hội vay thông qua NHTM. Rõ ràng tính chất của nó giống một chính sách tiền tệ vì chính sách này đã làm tăng lượng tiền lưu thông trong nền kinh tế.

Những người được vay tiền sẽ được hưởng lãi suất chênh lệch 5-7%/năm so với vay thương mại trên thị trường. Như vậy, điều này giống như họ được trợ cấp. Rõ ràng nó giống một chính sách tài khóa hơn.

Việc “lai” giữa chính sách tiền tệ và tài khóa làm cho gói 30.000 tỷ đồng rất mập mờ và nó không đi theo một thông lệ cả. Điều này cũng tạo ra nhiều nút thắt và gây khó khăn cho việc triển khai.

Nút thắt chính từ phía ngân hàng

Trước việc giải ngân chậm chạp của gói 30.000 tỷ đồng đã có rất nhiều ý kiến trái chiều. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng không phải nhà xã hội, nhà thu nhập thấp ít mà việc giải ngân bị chậm. Để chứng minh quan điểm này ông đưa ra ví dụ dẫn chứng Bộ Xây dựng đã đề xuất lên NHNN danh mục 81 dự án nhà xã hội để hỗ trợ vay vốn trong gói 30.000 tỷ đồng, nhưng mới chỉ có 21 dự án được vay. Như vậy con số này mới đạt 26%.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến lại cho rằng gói gói 30.000 tỷ chậm giải ngân là do không có dự án đáp ứng được tiêu chí đề ra. Các dự án nhà ở xã hội mới chỉ được khởi công gần đây nên chưa có nguồn cung. Trong khi đó hàng tồn kho bất động sản hiện nay chủ yếu là nhà thương mại, có diện tích lớn và giá nhà cao hơn 15 triệu đồng/m2.

Một nguyên nhân khác được nhắc đến là do không có đối tượng phù hợp đáp ứng điều kiện để được vay mua nhà. Với thu nhập của những người được xem là thu nhập thấp hiện nay hay những người hưởng lương theo ngạch công chức thì thu nhập của họ khó mà có thể mua được căn nhà 600 triệu đến 1 tỷ đồng như hiện nay. Như vậy, ngay từ điều kiện ban đầu đã có rất nhiều mâu thuẫn.

Mặt khác, theo quy định, NHTM cho vay phải chịu hoàn toàn rủi ro nếu không thu hồi được nợ. Như vậy, với những đối tượng cho vay theo quy định thì việc cho vay sẽ trở nên rất rủi ro. Thực tế thì các ngân hàng cũng đã rất thận trọng trong việc cho vay gói này. Với mức chênh lệch lãi suất chỉ có 1,5-2% một mức quá nhỏ so với rủi ro mà họ phải chịu khi cho đối tượng nằm trong gói 30.000 tỷ vay nhà.

Đầu năm vừa qua, NHNN đã hạ lãi suất trong gói này từ 6%, xuống 5% và đối tượng cho được phép vay cũng đã được nới rộng. Mới đây Bộ Xây dựng cũng mới đề xuất kéo dài thời hạn cho vay từ 10 năm, lên 15 năm. Những giải pháp này nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà. Tuy nhiên, những giải pháp này vẫn chưa gỡ được nút thắt chính là việc ngân hàng sợ rủi ro. Chắc chắc tiến độ giải ngân vẫn chưa thể cải thiện trong thời gian tới.