Theo VNREA, đây là yếu tố góp phần đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ cho người mua nhà, nhưng quy định này cũng gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, theo Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư không sợ mất 5% giá trị còn lại này. Pháp luật cần đảm bảo sự công bằng giữa các bên, phải tiết chế mối quan hệ bất bình đẳng này, bảo vệ bên yếu thế.

Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

VNREA cho rằng sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Trường hợp thứ nhất là chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCN) cho người mua. Trên thực tế, khi làm thủ tục xin cấp GCN cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi thông báo nộp lệ phí trước bạ cho khách hàng.

Tuy nhiên, khi khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp GCN cho khách hàng. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp GCN cho người mua và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận GCN nhưng người mua không thanh toán và không nhận GCN, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại.

Thứ hai là trường hợp khách hàng tự đi làm thủ tục cấp GCN. VNREA cho rằng, hiện chưa có cơ chế quản lý của cơ quan cấp GCN về vấn đề này. Khách hàng có thể tự đi làm thủ tục xin cấp GCN khi chưa thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và không cần bất kỳ xác nhận nào của chủ đầu tư.

Điều đó có nghĩa là khách hàng sẽ nhận GCN trực tiếp từ cơ quan cấp GCN và không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư. Không chỉ không thu được 5% giá trị còn lại này, chủ đầu tư cũng không có thông tin hay kiểm soát được việc khách hàng tự đi làm GCN.

Trước vấn đề trên, VNREA kiến nghị bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đóng khi cơ quan nhà nước cấp GCN cho người mua.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị ban hành văn bản quy định về trách nhiệm/cơ chế xử lý với bên mua trong việc vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ và nhận GCN để chủ đầu tư có đủ cơ sở yêu cầu bên mua thực hiện và xử lý dứt điểm nếu vi phạm.

Trường hợp khách hàng tự làm thủ tục cấp GCN, cần bổ sung văn bản đề nghị của khách hàng về việc tự tiến hành thủ tục cấp GCN và có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp GCN cho bất động sản của khách hàng.

Đánh giá về kiến nghị của VNREA, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, hiện đã có cơ chế về thanh toán theo hợp đồng trên cơ sơ Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, cho nên chủ đầu tư không sợ mất 5% giá trị còn lại này. Trường hợp cuối cùng nếu người mua không thanh toán thì chủ đầu tư có quyền không giao sổ đỏ, giấy chứng nhận sở hữu nhà, ngoài ra còn có cơ chế về khởi kiện.

“Còn nhiều cơ chế để chủ đầu tư nắm đằng “chuôi”, người dân mới chỉ nắm phần “xác” của tài sản, trong khi GCN là phần "hồn" chiếm đến 50-70% giá trị”, ông Tú nói.

Theo ông Tú, về đề xuất xử lý người mua, đó là tư duy ở góc độ thị trường, còn nếu nhìn vào lăng kính pháp luật thì hoàn toàn phi luật pháp.

“Tại sao Nhà nước không có cơ chế xử phạt đối với người mua mà chỉ có cơ chế xử phạt chủ đầu tư? Nhìn hình thức thì cứ tưởng là bất bình đẳng nhưng hiểu tổng thể pháp luật, thì đây là đối tượng chuyên nghiệp, lợi ích lớn, có vị thế áp đảo so với người mua nhà. Cho nên pháp luật để đảm bảo sự công bằng giữa các bên phải tiết chế mối quan hệ bất bình đẳng này, bảo vệ bên yếu thế”, ông Tú nhấn mạnh.